Würzburgs Gebäudebestand: fast ohne Vorkrieg
Rund 5.000 Würzburger starben 1945 durch Luftangriffe und Kriegseinwirkung, die Einwohnerzahl sank von etwa 108.000 auf 53.000, der Vorkriegsstand wurde erst 1957 wieder erreicht. Der Wiederaufbau begann 1946 nach dem Altstadtplan von 1948 und dem Generalverkehrsplan von 1953; am 16. Dezember 1963 erklärte ihn Oberbürgermeister Zimmerer für abgeschlossen. Wichtige Kirchen und Wahrzeichen wurden rekonstruiert, die Altstadt ist heute eine zusammenhängende Denkmalzone, aber ihre Wohnhäuser sind überwiegend Nachkriegsbauten.
Zum Stichtag des Zensus 2022 stammten nur 4,3 Prozent der 20.856 Würzburger Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919, unter den 43 Städten liegt nur Münster niedriger, und 12,3 Prozent aus 1919 bis 1949. Die Jahre 1950 bis 1969 stellen 32,7 Prozent, nach dem Zensus-Gitter 14,6 Prozent aus 1949 bis 1957 und 15,1 Prozent aus 1958 bis 1968. Weitere 29,5 Prozent entstanden 1970 bis 1989, allein 13,2 Prozent zwischen 1984 und 1994, als Heuchelhof und Lengfeld wuchsen. 15,6 Prozent der Gebäude stammen aus 1990 bis 2009 und 5,6 Prozent seit 2010, das Hubland eingeschlossen.
| Baujahr | Würzburg | Deutschland |
|---|---|---|
| vor 1919 | 4,3 % | 13,1 % |
| 1919 bis 1949 | 12,3 % | 11,8 % |
| 1950 bis 1969 | 32,7 % | 23,4 % |
| 1970 bis 1989 | 29,5 % | 23,1 % |
| 1990 bis 2009 | 15,6 % | 21,1 % |
| 2010 und später | 5,6 % | 7,7 % |
Anteile an allen Gebäuden mit Wohnraum, Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022. Eigene Berechnung.
36,0 Prozent der Gebäude haben drei oder mehr Wohnungen, 5,1 Prozent sogar 13 und mehr, die Blöcke der Altstadt, der Sanderau und des Heuchelhofs. Wohnungseigentümergemeinschaften besitzen 14,3 Prozent der Gebäude, Privatpersonen 74,6 Prozent, Genossenschaften 3,3 Prozent, die Kommune mit der Stadtbau 3,2 Prozent. Geheizt wird mit Gas (71,0 Prozent) und Heizöl (14,2 Prozent), 13,3 Prozent der Gebäude haben Etagenheizungen. 73,6 Prozent der Wohnungen sind vermietet, die Leerstandsquote liegt bei 3,11 Prozent, die Durchschnittsmiete bei 8,65 Euro je Quadratmeter.
Warum in Würzburg die Jahrgänge 1950 bis 1989 die Frage sind
Ein 1955 errichtetes Mehrfamilienhaus in der Altstadt oder der Sanderau, 2026 erworben, wird mit 2 Prozent bis 2076 abgeschrieben, dann wäre es 121 Jahre alt. Die Wiederaufbauhäuser entstanden in Serie und mit knappen Mitteln, bei 13,3 Prozent Etagenheizungen oft ohne je nachgerüstete Zentralheizung, mit Fenstern, Leitungen und Balkonen, die zum zweiten Mal fällig sind. Ein 1975 errichteter Block am Heuchelhof hat eine typisierte Nutzungsdauer bis 2075, bei Flachdächern, Betonbalkonen und Haustechnik, die zum zweiten Mal fällig wird. Zusammen stellen diese beiden Gruppen 62 Prozent aller Würzburger Wohngebäude.
Ein Restnutzungsdauer-Gutachten beantwortet die Frage objektbezogen: technischer Verschleiß der Bauteile, wirtschaftliche Entwertung durch Grundriss, Ausstattung und Energiestandard, rechtliche Beschränkungen aus Denkmalschutz, in der Altstadt-Denkmalzone eine häufige Einflussgröße auch für Nachkriegshäuser. Ein Restnutzungsdauergutachten in Würzburg trifft deshalb fast nie auf Gründerzeit und fast immer auf das Haus der Wiederaufbau- oder Wachstumsjahre.
- Prüfhinweise: Etagenheizungen und bauzeitliche Leitungen der 1950er Jahre, Ölheizungen und Tankanlagen, Flachdächer und Betonbalkone der 1970er Jahre, bei Großsiedlungen nicht modernisierte Stränge und Aufzüge, Lage in der Altstadt-Denkmalzone, Hochwasserbetroffenheit am Main.
- Gegenhinweise: dokumentierte Erneuerung von Dach, Fenstern, Heizung und Leitungen, energetische Komplettmodernisierung, Neubau am Hubland, in Rottenbauer oder Lengfeld.
13 Stadtbezirke, drei Bestandstypen
Würzburg gliedert sich in 13 Stadtbezirke. Die Auswertung des Zensus-Gitters nach ihren Grenzen zeigt:
Wiederaufbau-Kern
Altstadt, Sanderau, Zellerau, Grombühl
In der Altstadt stammen 64 Prozent der Gebäude aus 1949 bis 1968 und nur 6 Prozent aus der Zeit vor 1919, 71 Prozent sind Mehrfamilienhäuser. Die Sanderau kommt auf 59 Prozent Wiederaufbau bei 82 Prozent Mehrfamilienhäusern, die Zellerau auf 52, Grombühl auf 43 Prozent neben 22 Prozent Zwischenkriegsbestand.
Frauenland und Heidingsfeld
Frauenland, Heidingsfeld, Steinbachtal
Frauenland, mit 3.082 Gebäuden der größte Bezirk, besteht zu 39 Prozent aus Wiederaufbau und zu 20 Prozent aus Siedlungsbauten der Jahre 1919 bis 1948. Heidingsfeld, 1930 eingemeindet und 1945 ebenfalls zerstört, mischt 30 Prozent Nachkriegsbau mit 18 Prozent aus 1969 bis 1983; das Steinbachtal ist der Villen- und Einfamilienhausbezirk.
Heuchelhof, Lengfeld, Ränder
Heuchelhof, Lindleinsmühle, Lengfeld, Versbach, Dürrbachtal, Rottenbauer
Der Heuchelhof besteht zu 36 Prozent aus Gebäuden der Jahre 1969 bis 1983 und zu 46 Prozent aus 1984 bis 1994, die Lindleinsmühle zu 54 Prozent aus den 1970er Jahren. Lengfeld (34 und 28 Prozent), Versbach und das Dürrbachtal sind die Wachstumsorte derselben Zeit; Rottenbauer ist mit 56 Prozent Neubau nach 1995 der jüngste Bezirk.
Eigene Auswertung des Zensus-2022-Gitters (100 m) nach Stadtbezirksgrenzen aus OpenStreetMap. Die Gitterauswertung erfasst 97 Prozent der Gebäude der Gemeindetabelle; Zellen mit geheimhaltungsbedingt unterdrückten Werten fehlen.
Die Bezirkszahlen zeigen, wo welche Fragen häufig sind, nicht, wie lang die Restnutzungsdauer einer bestimmten Immobilie ist.
Lokale Besonderheiten: 16. März 1945, Heuchelhof, Hubland
Wiederaufbau bis 1963
Würzburg gehört zu den am stärksten zerstörten deutschen Städten; die Residenz, 1720 bis 1744 nach Plänen Balthasar Neumanns gebaut und seit 1981 Welterbe, brannte aus und wurde über Jahrzehnte wiederhergestellt. Die Stadt entschied sich für den Wiederaufbau auf dem historischen Grundriss mit rekonstruierten Kirchen und vereinfachten Wohnhäusern. Wer in der Würzburger Altstadt eine Immobilie vermietet, besitzt in der Regel ein Gebäude der 1950er Jahre an historischer Adresse, in einer Denkmalzone, die das äußere Erscheinungsbild bindet. Für den AfA-Satz zählt das Fertigstellungsjahr nach 1945.
Heuchelhof
Auf dem 1961 gekauften Gelände eines Gutshofs begann im Juni 1968 der Bau des Heuchelhofs, mit verdichteter Bebauung und Hochhäusern am Straßburger Ring; 1980 kehrte die Stadt vom Hochhausbau ab, die späteren Ringe entstanden als Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser. 1995 lebten dort rund 12.000 Menschen in etwa 4.000 Wohnungen, heute rund 9.600; seit 1999 läuft das Programm Soziale Stadt mit Modernisierung der Wohngebäude. Für private Vermieter ist in den Hochhäusern die einzelne Eigentumswohnung der typische Fall.
Hubland und Universität
Die US-Garnison prägte Würzburg bis 2008; 2012 kaufte die Stadt rund 95 Hektar der Leighton Barracks am Hubland, das Land weitere 39 Hektar für die Universität. Seither entsteht dort ein neuer Stadtteil, unter anderem das Quartier Wohnen am Hubland mit 287 Wohnungen in zwei Bauabschnitten. Die Universität, 1582 wiedergegründet, sorgt mit ihren Studenten für die hohe Vermietungsquote von 73,6 Prozent und für Nachfrage, die bei der wirtschaftlichen Nutzungsdauer selten ein Problem ist.
Restnutzungsdauer-Gutachten in Würzburg anfragen: So bereiten Sie sich vor
- Stadtbezirk, Objektart (Wiederaufbau, Block der 1970er Jahre, Eigentumswohnung), Zahl der Wohnungen, Nutzung
- Baujahr und Anschaffungszeitpunkt; in der Altstadt das tatsächliche Fertigstellungsjahr des Wiederaufbaus
- Lage in der Altstadt-Denkmalzone oder Denkmalstatus, soweit bekannt
- Heizung: Zentral-, Etagen- oder Ölheizung, Baujahr der Anlagen; Modernisierungen mit Jahr und Umfang
- bekannte Schäden, Feuchte; Fotos von außen, Keller, Dachboden, Technikraum
Zu jedem Gutachten gehört eine Besichtigung durch den Sachverständigen; Termin und Unterlagen stimmen wir vor der Beauftragung mit Ihnen ab. Den Weg zum Restnutzungsdauer-Gutachten beschreibt die Seite Ablauf und Unterlagen, die Kostenlogik die Seite Kosten und Wirtschaftlichkeit.
Restnutzungsdauer und AfA: der steuerliche Rahmen in Kürze
Für Wohngebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 gilt ein typisierter AfA-Satz von 2 Prozent, also 50 Jahre; das betrifft in Würzburg fast den gesamten Bestand einschließlich des Altstadt-Wiederaufbaus. Für Fertigstellung vor 1925 gilt 2,5 Prozent. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt die Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer, wenn sie kürzer ist und objektbezogen nachgewiesen wird. Ein qualifiziertes Gutachten muss das Finanzamt berücksichtigen; ob es die Nutzungsdauer übernimmt, prüft es im Einzelfall. Die Summe der Abschreibung bleibt gleich, nur ihre Verteilung auf die Jahre ändert sich. Einzelheiten und eine Modellrechnung finden Sie unter Gebäude-AfA und tatsächliche Nutzungsdauer.
Fragen zum Restnutzungsdauer-Gutachten in Würzburg
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen, Stichtag 15.05.2022, Gemeinde Würzburg (ARS 096630000000) und Deutschland. © Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2024. Eigene Berechnung der Anteile.
- Zensus 2022, 100-m-Gitterdaten (Destatis, Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0), ausgewertet nach Stadtbezirksgrenzen aus OpenStreetMap (© OpenStreetMap-Mitwirkende, ODbL). Eigene Berechnung.
- Statistisches Bundesamt (Destatis), Gemeindeverzeichnis GV-ISys, Bevölkerungsstand 31.12.2025 auf Grundlage des Zensus 2022.
- Stadt Würzburg, Konversion Leighton Barracks; Bayerischer Landtag, Drucksache 18/1718 (Hubland), abgerufen am 20.10.2026.
- Wikipedia-Artikel Würzburg, Heuchelhof, Würzburger Residenz, abgerufen am 20.10.2026.
- § 7 Abs. 4 EStG; BFH, Urteile vom 28.07.2021 (IX R 25/19) und 23.01.2024 (IX R 14/23). Einordnung unter Rechtliche Grundlagen.
Alle Zahlen beschreiben den Gebäude- und Wohnungsbestand der Stadt als Ganzes oder ihrer Stadtbezirke. Sie erlauben keine Aussage über die Restnutzungsdauer eines einzelnen Gebäudes. Diese Seite ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.