Düsseldorfs Gebäudebestand: Nachkrieg mit Vorkriegswurzeln
Weit über 243 Luftangriffe trafen Düsseldorf; in der Kernstadt wurden 93 Prozent der Wohnhäuser zerstört oder beschädigt, etwa die Hälfte aller Gebäude ging verloren. Der systematische Wiederaufbau begann Anfang der 1950er Jahre unter Friedrich Tamms nach dem Leitbild der autogerechten Stadt. Der Bestand trägt beides bis heute.
Zum Stichtag des Zensus 2022 stammten 35,6 Prozent der 74.932 Düsseldorfer Gebäude mit Wohnraum aus den Jahren 1950 bis 1969, verteilt auf die Jahrgänge 1949 bis 1957 (16,0 Prozent) und 1958 bis 1968 (16,5 Prozent). Die Vorkriegszeit stellt 27,5 Prozent, mehr als in Köln oder Hamburg, weil Oberkassel, Teile von Pempelfort und die Siedlungen der 1920er und 1930er Jahre erhalten blieben. Seit 2010 sind 6,1 Prozent der Gebäude entstanden, der zweitniedrigste Wert der A-Städte.
| Baujahr | Düsseldorf | Deutschland |
|---|---|---|
| vor 1919 | 10,6 % | 13,1 % |
| 1919 bis 1949 | 16,9 % | 11,8 % |
| 1950 bis 1969 | 35,6 % | 23,4 % |
| 1970 bis 1989 | 17,3 % | 23,1 % |
| 1990 bis 2009 | 13,5 % | 21,1 % |
| 2010 und später | 6,1 % | 7,7 % |
Anteile an allen Gebäuden mit Wohnraum, Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022. Eigene Berechnung.
Die Eigentümerstruktur ist für eine Stadt dieser Größe ungewöhnlich: 10,2 Prozent der Gebäude gehören privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen, nach Berlin der höchste Wert der A-Städte, und 19,1 Prozent Wohnungseigentümergemeinschaften. Privatpersonen besitzen 63,7 Prozent. Die Bauweise ist gereiht (61,5 Prozent), die Hälfte der Gebäude hat drei oder mehr Wohnungen, und 12,1 Prozent der Gebäude werden mit Etagenheizungen beheizt.
Warum in Düsseldorf das Baujahr trügt
Die Aufstockung beim Wiederaufbau ist der Grund, warum das nominelle Baujahr in Düsseldorf weniger aussagt als anderswo. Ein 1953 „errichtetes“ Mehrfamilienhaus in Pempelfort oder Flingern kann Keller, Fundament und Erdgeschossmauerwerk von 1895 besitzen, darüber zwei Nachkriegsgeschosse und ein Dach aus der Zeit der Aufstockung. Die Bauteile haben dann drei verschiedene Alter, und ihre Restlebensdauern laufen auseinander. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten rekonstruiert diese Schichten aus Bauakten und Augenschein und würdigt sie bauteilweise.
Dazu kommt der hohe Anteil an Wohnungsunternehmen und Eigentümergemeinschaften: Bei der vermieteten Eigentumswohnung entscheidet die Gemeinschaft über Instandhaltung und Sanierung, und die Beschlusslage der letzten Jahrzehnte ist das wichtigste Dokument für ein Restnutzungsdauergutachten.
- Prüfhinweise: Aufstockungen mit Vorkriegsunterbau, bauzeitliche Steigleitungen und Etagenheizungen, Stahlbetonbalkone der 1950er und 1960er Jahre, nie beschlossene Instandhaltungsrücklagen bei Gemeinschaften, Auflagen aus Denkmalbereich oder Erhaltungssatzung.
- Gegenhinweise: Kernsanierung mit Erneuerung tragender Bauteile und Haustechnik, dokumentierte energetische Komplettsanierung, Neubau in Le Quartier Central oder im Medienhafen.
Zehn Stadtbezirke, drei Bestandstypen
Düsseldorf gliedert sich in zehn nummerierte Stadtbezirke mit 50 Stadtteilen. Die Auswertung des Zensus-Gitters nach ihren Grenzen zeigt:
Wiederaufbau-Kern
Stadtbezirk 1 (Altstadt, Stadtmitte, Pempelfort, Derendorf, Golzheim), Stadtbezirk 2 (Flingern, Düsseltal), Stadtbezirk 3 (Bilk, Oberbilk, Unterbilk, Friedrichstadt), Stadtbezirk 8 (Eller, Lierenfeld)
39 bis 45 Prozent der Gebäude aus 1949 bis 1968, dazu 14 bis 15 Prozent Gründerzeit. In den Stadtbezirken 1 bis 3 sind über 72 Prozent der Gebäude Mehrfamilienhäuser, in Bezirk 1 jedes siebte mit 13 und mehr Wohnungen.
Erhaltener Altbau und Siedlungsbau
Stadtbezirk 4 (Oberkassel, Niederkassel, Heerdt, Lörick), Stadtbezirk 6 (Rath, Unterrath, Mörsenbroich), Stadtbezirk 7 (Gerresheim, Grafenberg)
In Stadtbezirk 4 stammen 17 Prozent der Gebäude aus der Zeit vor 1919, der höchste Wert der Stadt: Oberkassel kam mit geringen Kriegsschäden davon und ist seit 1992 Denkmalbereich mit 402 geschützten Häusern. Stadtbezirk 6 hat mit 21 Prozent den höchsten Siedlungsanteil aus 1919 bis 1948.
Großsiedlung und Stadtrand
Stadtbezirk 10 (Garath, Hellerhof), Stadtbezirk 5 (Kaiserswerth, Angermund, Wittlaer), Stadtbezirk 9 (Benrath, Wersten, Holthausen)
Garath wurde 1961 bis 1972 als geplante Stadt für über 30.000 Einwohner gebaut; im Stadtbezirk 10 stammen 40 Prozent der Gebäude aus 1949 bis 1968, 22 Prozent aus 1969 bis 1983 und 29 Prozent aus 1984 bis 1994, Vorkriegsbauten gibt es praktisch nicht. Stadtbezirk 5 im Norden ist mit 25 Prozent Gebäuden nach 1995 das Neubau- und Einfamilienhausgebiet.
Eigene Auswertung des Zensus-2022-Gitters (100 m) nach Stadtbezirksgrenzen aus OpenStreetMap; Stadtteilzuordnung nach der amtlichen Gliederung. Die Gitterauswertung erfasst 99 Prozent der Gebäude der Gemeindetabelle; Zellen mit geheimhaltungsbedingt unterdrückten Werten fehlen.
Die Bezirkszahlen zeigen, wo welche Fragen häufig sind, nicht, wie lang die Restnutzungsdauer einer bestimmten Immobilie ist.
Lokale Besonderheiten: Tamms, Oberkassel, Garath
Wiederaufbau unter Friedrich Tamms
Friedrich Tamms leitete von 1948 bis 1954 das Stadtplanungsamt und wurde 1960 Baudezernent. Sein Neuordnungsplan von 1950 schuf die Berliner Allee und später den Tausendfüßler, und er ließ zerstörte Gebäude um zwei bis drei Geschosse höher wiederaufbauen. Das Ergebnis ist ein Bestand, der in den Stadtbezirken 1 bis 3 und 8 zu 39 bis 45 Prozent aus den Jahren 1949 bis 1968 stammt, häufig auf älterem Unterbau. Bei Kriegsende hatte Düsseldorf weniger als 250.000 Einwohner, 1939 waren es 535.000.
Oberkassel und die Golzheimer Siedlung
Oberkassel entstand zwischen 1900 und 1914 als geschlossenes Blocksystem der späten Gründerzeit und des Jugendstils, blieb im Krieg weitgehend verschont und wurde 1992 mit 402 denkmalgeschützten Häusern als Denkmalbereich unter Schutz gestellt. Die Golzheimer Siedlung der 1930er Jahre ist seit 2014 Denkmalbereich. Düsseldorfs Denkmalbereichssatzungen erfassen auch Gebäude, die nicht einzeln in der rund 1.600 Objekte umfassenden Denkmalliste stehen, und verlangen für gestaltprägende Maßnahmen eine Erlaubnis. Das ist eine rechtliche Einflussgröße auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer, die ein Gutachten würdigt.
Von Garath bis Le Quartier Central
Garath, nach einem Konzept von Tamms 1956/57 geplant und von 1961 bis 1972 gebaut, war das größte zusammenhängende Bauprojekt der Stadt: 8.000 Wohnungen für mehr als 30.000 Menschen, heute rund 19.000 Einwohner. Die Konversionen der Gegenwart liegen am anderen Ende der Skala: Auf dem seit 1990 stillgelegten Güterbahnhof Derendorf entstanden ab 2009 im Quartier Central 1.300 Wohnungen, und der 1974 verkleinerte Hafen wurde seit den 1990er Jahren zum Medienhafen. Seit dem 13. Mai 2025 gilt in Bilk-Mitte die erste Soziale Erhaltungssatzung der Stadt, weitere Gebiete sind angekündigt.
Restnutzungsdauer-Gutachten in Düsseldorf anfragen: So bereiten Sie sich vor
- Stadtbezirk und Stadtteil, Objektart, Zahl der Wohnungen, Nutzung (vermietet, teilweise vermietet, betrieblich); bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung und Beschlüsse zur Instandhaltung
- Baujahr und Anschaffungszeitpunkt; bei Nachkriegsbauten in der Kernstadt der Hinweis, ob ein Vorkriegsunterbau bekannt ist (Bauakte)
- Lage in einem Denkmalbereich (Oberkassel, Golzheim) oder in der Erhaltungssatzung Bilk-Mitte, soweit bekannt
- Modernisierungen mit Jahr und Umfang: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Steigleitungen, Balkone, Aufzug
- bekannte Schäden, Feuchte im Altkeller, Zustand von Betonbalkonen; Fotos von außen, Hof, Keller, Dach, Technikraum
Zu jedem Gutachten gehört eine Besichtigung durch den Sachverständigen; Termin und Unterlagen stimmen wir vor der Beauftragung mit Ihnen ab. Den Weg zum Restnutzungsdauer-Gutachten beschreibt die Seite Ablauf und Unterlagen, die Kostenlogik die Seite Kosten und Wirtschaftlichkeit.
Restnutzungsdauer und AfA: der steuerliche Rahmen in Kürze
Für Wohngebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 gilt ein typisierter AfA-Satz von 2 Prozent, für Fertigstellung vor 1925 2,5 Prozent. Bei aufgestockten Gebäuden ist das steuerliche Fertigstellungsjahr eine Frage für den Steuerberater; das Gutachten liefert die bauliche Chronologie dazu. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt die Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer, wenn sie kürzer ist und objektbezogen nachgewiesen wird. Ein qualifiziertes Gutachten muss das Finanzamt berücksichtigen; ob es die Nutzungsdauer übernimmt, prüft es im Einzelfall. Einzelheiten und eine Modellrechnung finden Sie unter Gebäude-AfA und tatsächliche Nutzungsdauer.
Fragen zum Restnutzungsdauer-Gutachten in Düsseldorf
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen, Stichtag 15.05.2022, Gemeinde Düsseldorf (ARS 051110000000) und Deutschland. © Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2024. Eigene Berechnung der Anteile.
- Zensus 2022, 100-m-Gitterdaten (Destatis, Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0), ausgewertet nach Stadtbezirksgrenzen aus OpenStreetMap (© OpenStreetMap-Mitwirkende, ODbL). Eigene Berechnung.
- Statistisches Bundesamt (Destatis), Gemeindeverzeichnis GV-ISys, Bevölkerungsstand 31.12.2025 auf Grundlage des Zensus 2022.
- Landeshauptstadt Düsseldorf, Soziale Erhaltungssatzung Bilk-Mitte (in Kraft 13.05.2025) und Denkmalschutz, häufige Fragen (rund 1.600 Objekte in der Denkmalliste), abgerufen am 20.10.2026.
- Wikipedia-Artikel Luftangriffe auf Düsseldorf, Düsseldorf, Friedrich Tamms, Düsseldorf-Oberkassel, Golzheimer Siedlung, Düsseldorf-Garath, Le Quartier Central, Düsseldorfer Hafen, abgerufen am 20.10.2026.
- § 7 Abs. 4 EStG; BFH, Urteile vom 28.07.2021 (IX R 25/19) und 23.01.2024 (IX R 14/23). Einordnung unter Rechtliche Grundlagen.
Alle Zahlen beschreiben den Gebäude- und Wohnungsbestand der Stadt als Ganzes oder ihrer Stadtbezirke. Sie erlauben keine Aussage über die Restnutzungsdauer eines einzelnen Gebäudes. Diese Seite ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.