Restnutzungsdauer-Gutachten in Stuttgart: Was der Gebäudebestand für Eigentümer bedeutet

Stuttgarts Gebäudebestand: der älteste der A-Städte

53 Luftangriffe zerstörten oder beschädigten 39.125 Stuttgarter Gebäude, 57,5 Prozent der Bausubstanz, und 68 Prozent aller Wohngebäude. Der Wiederaufbau folgte der Charta von Athen und vermied Rekonstruktionen; die Trümmer liegen bis heute im Birkenkopf. Trotzdem hat Stuttgart mehr Vorkriegsbestand als Berlin, Frankfurt oder Hamburg, weil die Hanglagen und die Vororte vom Krieg weniger getroffen wurden.

Zum Stichtag des Zensus 2022 stammten 14,7 Prozent der 77.857 Stuttgarter Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919 und 24,8 Prozent aus den Jahren 1919 bis 1949. Das Zensus-Gitter weist allein 22,8 Prozent der Gebäude den Jahren 1919 bis 1948 zu, die Zeit der Weißenhofsiedlung, der Kochenhofsiedlung und der großen Wohnungsbauprogramme am Hang. Weitere 28,2 Prozent entstanden 1950 bis 1969. Nach 2010 kamen nur 5,1 Prozent hinzu, der niedrigste Wert der A-Städte: Stuttgart hat kaum Flächen.

Anteile an allen Gebäuden mit Wohnraum, Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022. Eigene Berechnung.

Drei Strukturmerkmale sind in Stuttgart einzigartig. 27,5 Prozent der Gebäude gehören Wohnungseigentümergemeinschaften, der höchste Wert aller 43 betrachteten Städte; die Eigentümerquote liegt mit 31,2 Prozent über der jeder anderen A-Stadt. 18,8 Prozent der Gebäude werden mit Etagenheizungen beheizt, ein Hinweis auf wohnungsweise modernisierte Altbauten. Und 49,3 Prozent der Gebäude stehen frei, am Hang und in den Vororten, bei zugleich 50,2 Prozent Mehrfamilienhäusern: Stuttgart ist beides, Villen- und Mietshausstadt.

Warum die Restnutzungsdauer in Stuttgart so oft an Vorkriegsbauten hängt

Für Gebäude mit Fertigstellung vor 1925 gilt ein typisierter AfA-Satz von 2,5 Prozent, also 40 Jahre; für die Siedlungsbauten der späten 1920er und 1930er Jahre 2 Prozent und 50 Jahre. Ein 1930 errichtetes Mehrfamilienhaus in Stuttgart-Ost, 2026 erworben, wird rechnerisch bis 2076 abgeschrieben, in einem Alter von dann 146 Jahren. Die Frage, ob die Substanz das trägt, ist in Stuttgart für ein Viertel des Bestands aktuell.

Die Hanglage fügt eine Dimension hinzu, die andere Städte nicht kennen: Stützmauern, Hangsicherungen, Drainagen, aufwendige Gründungen und Kellergeschosse, die auf einer Seite im Erdreich stehen. Diese Bauteile altern anders als ein Haus in der Ebene, und ihre Instandsetzung ist teurer. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten würdigt sie als Teil des technischen Verschleißes und bezieht die wirtschaftliche Entwertung durch Grundriss, Zugang und Energiestandard ein. Ein Restnutzungsdauergutachten für ein Hanghaus im Westen ist deshalb etwas anderes als eines für ein Reihenhaus im Neckartal.

• Prüfhinweise: bauzeitliche Steigleitungen und Etagenheizungen, Holzbalkendecken und Dachstühle der 1920er und 1930er Jahre, Stützmauern und Hangdrainagen, Feuchte in hangseitigen Kellern, Auflagen aus Gesamtanlagenschutz, Denkmalschutz oder Milieuschutzsatzung.
• Gegenhinweise: Kernsanierung mit Erneuerung von Dach, Leitungen und Haustechnik, dokumentierte Hangsicherung, energetische Komplettmodernisierung, Neubau auf Konversionsflächen.

23 Stadtbezirke, drei Bestandstypen

Stuttgart gliedert sich in fünf innere und 18 äußere Stadtbezirke. Die Auswertung des Zensus-Gitters nach ihren Grenzen zeigt:

Eigene Auswertung des Zensus-2022-Gitters (100 m) nach Stadtbezirksgrenzen aus OpenStreetMap. Die Gitterauswertung erfasst 99 Prozent der Gebäude der Gemeindetabelle; Zellen mit geheimhaltungsbedingt unterdrückten Werten fehlen.

Die Bezirkszahlen zeigen, wo welche Fragen häufig sind, nicht, wie lang die Restnutzungsdauer einer bestimmten Immobilie ist.

Lokale Besonderheiten: Kessel, Weißenhof, Gesamtanlagen

Bauen am Hang

Zwischen Neckartal und Hochflächen liegen fast 350 Meter Höhenunterschied, erschlossen über mehr als 400 Stäffele, die Treppenanlagen aus der Zeit des Weinbaus. Die Hanglagen vor allem im Westen blieben als Frischluftschneisen unbebaut, die bebauten Hänge tragen Gebäude mit Stützmauern, Hangkellern und gestaffelten Geschossen. Der Wiederaufbau nach 1945 vermied Rekonstruktionen und folgte dem Leitbild der autogerechten Stadt; über 1,5 Millionen Kubikmeter Trümmer wurden von 1953 bis 1957 auf dem Birkenkopf aufgeschüttet, der dadurch um rund 40 Meter wuchs.

Von Ostheim bis zum Asemwald

Die Kolonie Ostheim, ab 1891 vom Verein für das Wohl der arbeitenden Klassen errichtet, umfasst 383 Häuser mit 1.267 Wohnungen und steht als Gesamtanlage unter Denkmalschutz. Die Weißenhofsiedlung von 1927, 21 Häuser mit 63 Wohnungen unter Leitung von Mies van der Rohe, steht seit 1958 unter Denkmalschutz, das Doppelhaus von Le Corbusier seit 2016 auf der UNESCO-Welterbeliste; die Kochenhofsiedlung von 1933 ist die Antwort der Stuttgarter Schule darauf. Die Nachkriegszeit brachte die Großsiedlungen Fasanenhof ab 1960 für 10.000 Menschen, Freiberg 1964 bis 1973 oberhalb eines Neckar-Steilhangs, Neugereut 1969 bis 1977 und den Asemwald 1967 bis 1972 mit 1.137 Eigentumswohnungen in drei 23-geschossigen Hochhäusern. Konversionen wie der Burgholzhof mit rund 1.100 Wohneinheiten auf dem Gelände der Robinson Barracks und das geplante Rosenstein-Quartier für 11.000 Menschen sind Stuttgarts seltene Neubauflächen.

Gesamtanlagen und Milieuschutz

Stuttgart zählt mehr als 4.500 Einzelkulturdenkmale. Für Gesamtanlagen gilt eine Genehmigungspflicht nach Denkmalschutzgesetz unabhängig davon, ob ein Vorhaben eine Baugenehmigung braucht. Dazu kommen Milieuschutzsatzungen, etwa für das Nordbahnhofviertel und seit dem Gemeinderatsbeschluss vom 17. Dezember 2020 für das Heslacher Tal in Stuttgart-Süd, ein überwiegend gründerzeitlich bebautes Quartier. Beides sind rechtliche Einflussgrößen auf die Nutzungsdauer, die ein Gutachten an der konkreten Satzung prüft.

Restnutzungsdauer-Gutachten in Stuttgart anfragen: So bereiten Sie sich vor

• Stadtbezirk, Objektart, Zahl der Wohnungen, Nutzung (vermietet, teilweise vermietet, betrieblich); bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung, Beschlüsse und Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft
• Baujahr und Anschaffungszeitpunkt; bei Vorkriegsbauten der Hinweis, ob das Gebäude vor 1925 fertiggestellt wurde
• Hanglage: Angaben zu Stützmauern, Hangsicherung, Drainage und zu bekannten Setzungen oder Feuchte in hangseitigen Kellern
• Lage in einer Gesamtanlage, einem Milieuschutzgebiet oder Denkmalstatus, soweit bekannt
• Modernisierungen mit Jahr und Umfang: Dach, Fassade, Fenster, Heizung (Etagenheizungen!), Steigleitungen, Balkone; Fotos von außen, Hangseite, Keller, Dach, Technikraum

Zu jedem Gutachten gehört eine Besichtigung durch den Sachverständigen; Termin und Unterlagen stimmen wir vor der Beauftragung mit Ihnen ab. Den Weg zum Restnutzungsdauer-Gutachten beschreibt die Seite Ablauf und Unterlagen, die Kostenlogik die Seite Kosten und Wirtschaftlichkeit.

Restnutzungsdauer und AfA: der steuerliche Rahmen in Kürze

Für Wohngebäude mit Fertigstellung vor 1925 gilt ein typisierter AfA-Satz von 2,5 Prozent, für Fertigstellung 1925 bis 2022 von 2 Prozent. Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG angesetzt werden, wenn sie unter 40 beziehungsweise 50 Jahren liegt und objektbezogen nachgewiesen wird. Ein qualifiziertes Gutachten muss das Finanzamt berücksichtigen; ob es die Nutzungsdauer übernimmt, prüft es im Einzelfall. Die Summe der Abschreibung bleibt gleich, nur ihre Verteilung auf die Jahre ändert sich. Einzelheiten und eine Modellrechnung finden Sie unter Gebäude-AfA und tatsächliche Nutzungsdauer.

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