Häufige Fragen zur Restnutzungsdauer und zum Gutachten

Nein. Das Gesetz knüpft an die tatsächliche Nutzungsdauer an, nicht an ein Mindestalter. In der Praxis stellt sich die Frage häufiger bei älteren Gebäuden, weil dort Bauteile am Ende ihres Lebenszyklus stehen können. Ein hohes Alter ist aber weder notwendig noch ausreichend: Ein kernsaniertes Gebäude aus der Gründerzeit kann eine lange Restnutzungsdauer haben, ein Gebäude aus den 1990er Jahren mit rechtlichen Nutzungsbeschränkungen eine kurze.

Eine große. Umfassende Modernisierungen, bei denen tragende oder prägende Bauteile wie Dach, Fassade, Fenster, Leitungen oder Heizung erneuert wurden, verlängern die Restnutzungsdauer in der Regel. Punktuelle Maßnahmen wie neue Bodenbeläge oder ein Anstrich wirken sich kaum aus. Ein Gutachten würdigt Modernisierungen deshalb nach Umfang, Zeitpunkt und betroffenen Bauteilen. Die Aussage „Altbau gleich kurze Nutzungsdauer“ ist nicht sachgerecht.

Wenn drei Dinge zusammenkommen: Der Altbau ist vermietet, die Gebäude-AfA-Basis ist so hoch, dass eine höhere jährliche AfA ins Gewicht fällt, und es gibt objektbezogene Hinweise auf eine kürzere Nutzungsdauer, etwa bauzeitliche Leitungen und Haustechnik, Feuchteschäden, einen Instandhaltungsrückstand oder Auflagen, die eine Anpassung einschränken. Ein kernsanierter Altbau ist dagegen oft kein Fall für ein Gutachten, weil die Sanierung die Restnutzungsdauer verlängert hat. Für Gebäude mit Fertigstellung vor 1925 gilt der typisierte Satz von 2,5 Prozent, die Nutzungsdauer müsste also unter 40 Jahren liegen.

Die Kaufpreisaufteilung bestimmt, welcher Teil des Kaufpreises auf das abschreibbare Gebäude und welcher auf den nicht abschreibbaren Grund und Boden entfällt. Sie legt die Bemessungsgrundlage fest. Die Restnutzungsdauer bestimmt, über wie viele Jahre dieser Gebäudeanteil abgeschrieben wird. Sie legt den AfA-Satz fest. Beide Fragen können bei derselben Immobilie auftreten, sind aber getrennte Leistungen mit eigenen Nachweisen.

Steuerlich gibt es keine festgelegte Gesamtnutzungsdauer, sondern typisierte AfA-Sätze, die rechnerisch 33, 40 oder 50 Jahren entsprechen. In der Immobilienbewertung ordnet die ImmoWertV Wohngebäuden eine modellhafte Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren zu. Dieser Modellwert dient der Verkehrswertermittlung und ist für die steuerliche Frage nur ein Hilfsmittel, kein Maßstab.

Wenn das Gebäude der Erzielung von Einkünften dient, typischerweise durch Vermietung, und seine tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als der Zeitraum, der dem gesetzlichen AfA-Satz zugrunde liegt: weniger als 50 Jahre bei 2 Prozent, weniger als 33 Jahre bei 3 Prozent, weniger als 40 Jahre bei 2,5 Prozent. Dann kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG die Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer vorgenommen werden. Voraussetzung ist ein nachvollziehbarer Nachweis. Einzelheiten unter Gebäude-AfA.

Nein. Bei selbst genutztem Wohneigentum gibt es keine laufende Gebäude-AfA, deshalb hat eine kürzere Restnutzungsdauer dort keine steuerliche Wirkung. Bei teilweiser Vermietung kann die AfA nur für den vermieteten Teil geltend gemacht werden. Wer eine bisher selbst genutzte Immobilie künftig vermietet, sollte die Frage mit dem Steuerberater klären, bevor er ein Gutachten beauftragt.

Ein qualifiziertes Gutachten muss das Finanzamt berücksichtigen, es ist das Beweismittel, mit dem Sie Ihrer Darlegungslast nachkommen. Ob es die ermittelte Nutzungsdauer übernimmt, entscheidet es im Einzelfall im Rahmen der Beweiswürdigung; es kann Rückfragen stellen oder zu einer anderen Einschätzung kommen, gegen die Einspruch und Klage offenstehen. Der Bundesfinanzhof hat die Anforderungen an den Nachweis in den Urteilen IX R 25/19 und IX R 14/23 konkretisiert. Ein Gutachten, das diesen Anforderungen folgt, erhöht die Chancen, garantiert die Anerkennung aber nicht. Mehr unter Rechtliche Grundlagen.

Grundsätzlich kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer auch für ein Gebäude geltend gemacht werden, das bereits seit Jahren typisiert abgeschrieben wird. Der noch nicht abgeschriebene Restwert wird dann auf die zum Stichtag verbleibende Restnutzungsdauer verteilt. Für bereits bestandskräftig veranlagte Jahre ist eine rückwirkende Änderung in der Regel nicht möglich. Ob und ab welchem Jahr ein Wechsel in Ihrem Fall in Betracht kommt, beurteilt Ihr Steuerberater.

Ja, das kommt bei gut erhaltenen oder umfassend sanierten Gebäuden vor. Steuerlich spielt das keine Rolle: § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt nur den Ansatz einer kürzeren Nutzungsdauer. Eine längere tatsächliche Nutzungsdauer führt nicht zu einem niedrigeren AfA-Satz; es bleibt beim typisierten Satz.

Durch eine sachverständige Würdigung des konkreten Gebäudes. Der Gutachter erhebt die Tatsachengrundlage bei der Besichtigung und aus den Unterlagen, beurteilt bauteilbezogen den technischen Verschleiß, prüft die wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen und leitet daraus nachvollziehbar eine Restnutzungsdauer zum Stichtag ab. Modellhafte Ableitungen nach ImmoWertV können ein Baustein sein, tragen das Ergebnis aber nicht allein. Methodik im Detail unter Gutachten: Inhalt und Methodik.

Für die Anfrage genügen Eckdaten: Objektart, Ort, Baujahr, Nutzung, bekannte Modernisierungen und Besonderheiten. Für das Gutachten sind in der Regel hilfreich: Grundrisse und Flächenangaben, Baubeschreibung, Kaufvertrag mit Anschaffungszeitpunkt, Modernisierungsnachweise, bekannte Schäden, frühere Gutachten und Fotos. Was nicht vorliegt, ist kein Ausschlussgrund. Die verbindliche Liste erhalten Sie mit dem Angebot. Eine Checkliste finden Sie unter Ablauf und Unterlagen.

Ja. Zu jedem Restnutzungsdauer-Gutachten der DG Deutsche Gutachten AG gehört eine Besichtigung durch den Sachverständigen. Nur so lässt sich der tatsächliche Zustand der Bauteile zuverlässig beurteilen und im Gutachten als eigene Feststellung ausweisen; das erhöht die Belastbarkeit gegenüber dem Finanzamt deutlich. Termin und Umfang werden vor der Beauftragung abgestimmt.

In der Regel etwa 14 Tage nach der Besichtigung und dem Eingang aller Unterlagen. Verbindlich wird der Termin im Angebot für den konkreten Auftrag; in Eilfällen sprechen Sie uns an. Was Sie beschleunigen können: Unterlagen vollständig zusammenstellen und Rückfragen zeitnah beantworten.

Der Preis richtet sich nach Objekttyp, Größe, Unterlagenlage, Komplexität und dem Aufwand der Besichtigung. Sie erhalten nach der ersten Einordnung ein Angebot mit Festpreis für den vereinbarten Umfang. Anfrage und Einordnung sind unverbindlich. Wie Sie die Wirtschaftlichkeit selbst einschätzen, zeigt die Seite Kosten und Wirtschaftlichkeit.

Stellt das Finanzamt Rückfragen oder fordert ergänzende Unterlagen an, nehmen wir im Rahmen des vereinbarten Auftrags dazu Stellung. Ob und in welchem Umfang eine solche Stellungnahme enthalten ist, regelt das jeweilige Angebot. Die Kommunikation mit dem Finanzamt selbst führt in der Regel Ihr Steuerberater.

Die Begriffe Sachverständiger und Gutachter sind in Deutschland nicht geschützt. Als Qualitätsmaßstab gelten die öffentliche Bestellung und Vereidigung sowie die Zertifizierung durch akkreditierte Stellen. Die DG Deutsche Gutachten AG arbeitet ausschließlich mit öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen zusammen. Die Gutachten werden gerichtsfest und nach den aktuellen Bewertungsstandards erstellt; der verantwortliche Sachverständige unterzeichnet sie, seine Qualifikation wird ausgewiesen.

Nein. Ein Energieausweis beschreibt den energetischen Zustand, nicht die Nutzungsdauer. Er kann als Unterlage in ein Gutachten einfließen, ersetzt es aber nicht. Gleiches gilt für Verkehrswertgutachten, die die Restnutzungsdauer meist nur modellhaft ableiten.

Eine zentrale. Das Gutachten stellt die Restnutzungsdauer fest; Ihr Steuerberater bestimmt die Gebäude-AfA-Basis, den anwendbaren Satz und den Stichtag, beurteilt, ob und ab wann die kürzere Nutzungsdauer angesetzt werden kann, berechnet die Steuerwirkung und reicht die Unterlagen beim Finanzamt ein. Wir empfehlen, ihn früh einzubinden. Auf Wunsch stimmen wir die Fragestellung vorab mit ihm ab. Mehr unter Für Steuerberater.

Ja. Nennen Sie in der Anfrage alle Objekte mit ihren Eckdaten. Jedes Gebäude wird eigenständig untersucht und erhält ein eigenes Gutachten, weil die Nutzungsdauer objektbezogen ist. Wie mehrere Objekte im Angebot abgebildet werden, stimmen wir mit Ihnen ab.

Dann dokumentiert das Gutachten genau das. Ein Ergebnis steht vor der Untersuchung nicht fest; sonst wäre das Gutachten wertlos. Um diesen Fall möglichst zu vermeiden, ordnen wir vor der Beauftragung anhand der Eckdaten ein, ob eine Untersuchung aussichtsreich erscheint, und raten ab, wenn nicht.