Restnutzungsdauer-Gutachten in München: Was der Gebäudebestand für Eigentümer bedeutet

Münchens Gebäudebestand: jung, dicht, teuer

München ist unter den sieben A-Städten die mit dem jüngsten Bestand. Gründerzeit und Zwischenkriegszeit stellen zusammen nur ein Fünftel der Gebäude; die Hälfte entstand zwischen 1950 und 1989, und seit 2010 wächst die Stadt in großen Konversionsquartieren weiter.

Zum Stichtag des Zensus 2022 stammten 7,1 Prozent der 147.196 Münchner Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919, bundesweit sind es 13,1 Prozent. Die Jahre 1950 bis 1969 stellen 29,5 Prozent, die Jahre 1970 bis 1989 mit 23,4 Prozent den höchsten Wert aller A-Städte, das Erbe von Neuperlach, Olympiadorf und den Verdichtungen der 1970er Jahre. Aus dem Zensus-Gitter lässt sich der Bestand feiner gliedern: 16,5 Prozent der Gebäude stammen aus 1958 bis 1968, 10,2 Prozent aus 1969 bis 1978 und weitere 10,1 Prozent aus 1984 bis 1994.

Anteile an allen Gebäuden mit Wohnraum, Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022. Eigene Berechnung.

Zwei Zahlen fallen bei der Eigentümerstruktur auf. 20,9 Prozent der Gebäude gehören Wohnungseigentümergemeinschaften, mehr als doppelt so viel wie im Bundesdurchschnitt. Die vermietete Eigentumswohnung ist in München der typische Anlagefall, und bei ihr bezieht sich die Nutzungsdauer auf das Gesamtgebäude, über dessen Instandhaltung die Gemeinschaft entscheidet. Und 11,6 Prozent aller Gebäude haben 13 oder mehr Wohnungen, ebenfalls ein Spitzenwert, der die Großsiedlungen und die Blockrandbebauung der Innenstadt widerspiegelt.

Warum die Restnutzungsdauer in München besonders ins Gewicht fällt

Die Gebäude-AfA-Basis ist der Teil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt. In München ist er absolut hoch, auch wenn der Bodenanteil groß ist. Verteilt sich eine Gebäude-AfA-Basis von 600.000 Euro statt auf 50 auf 35 Jahre, steigt die jährliche Abschreibung von 12.000 auf gut 17.000 Euro, eine hypothetische Rechnung, aber sie zeigt den Hebel. Das macht die Prüfung der tatsächlichen Nutzungsdauer in München häufiger wirtschaftlich als in Städten mit niedrigen Gebäudewerten.

Die zweite Besonderheit ist die Modernisierungsdichte. Münchner Gebäude der 1950er bis 1970er Jahre wurden wegen der Mietentwicklung überdurchschnittlich oft saniert, nicht selten kernsaniert mit Dachgeschossausbau. Ein solches Gebäude hat seinen Lebenszyklus neu gestartet, und ein Restnutzungsdauer-Gutachten wird das ausweisen. Umgekehrt gibt es in den Großsiedlungen und in Teilen der Blockrandbebauung Bestände, bei denen Haustechnik und Leitungen bauzeitlich sind. Ein Restnutzungsdauergutachten unterscheidet die beiden Fälle am Objekt; das Baujahr kann es nicht.

• Prüfhinweise: bauzeitliche Haustechnik und Steigleitungen, Flachdächer und Betonbalkone der 1960er und 1970er Jahre, Großsiedlungsbauweise ohne Komplettsanierung, Auflagen aus Erhaltungssatzung oder Ensembleschutz.
• Gegenhinweise: Kernsanierung mit Dachausbau, erneuerte Haustechnik, energetische Komplettmodernisierung, Neubau nach 1995.

25 Stadtbezirke, drei Bestandstypen

München gliedert sich in 25 Stadtbezirke. Die Auswertung des Zensus-Gitters nach Bezirksgrenzen zeigt drei Muster:

Eigene Auswertung des Zensus-2022-Gitters (100 m) nach Stadtbezirksgrenzen aus OpenStreetMap. Die Gitterauswertung erfasst 99 Prozent der Gebäude der Gemeindetabelle; Zellen mit geheimhaltungsbedingt unterdrückten Werten fehlen.

Innerhalb der Bezirke liegen die Welten dicht beieinander: Schwabing-Freimann verbindet Altbau mit dem Olympiadorf und der Parkstadt Schwabing, Bogenhausen Villen mit den Hochhäusern am Arabellapark. Die Bezirkszahlen zeigen, wo welche Fragen häufig sind, nicht, wie lang die Restnutzungsdauer einer bestimmten Immobilie ist.

Lokale Besonderheiten: Meitinger-Plan, Neuperlach, Erhaltungssatzungen

Wiederaufbau am historischen Stadtbild

73 Luftangriffe zerstörten die Münchner Altstadt zu 90 Prozent und die Stadt insgesamt zur Hälfte; 81.500 Wohnungen gingen ganz oder teilweise verloren. Anders als Frankfurt oder Düsseldorf baute München nach dem Plan von Stadtbaurat Karl Meitinger auf dem historischen Stadtgrundriss wieder auf und rekonstruierte bedeutende Gebäude. Heute stehen noch rund 30.000 Gebäude von vor 1950 im Stadtgebiet. Für Eigentümer bedeutet das: Hinter vielen historisch wirkenden Fassaden der Innenstadt steckt Bausubstanz der 1950er Jahre, mit deren Haustechnik und Decken.

Von Hasenbergl bis Freiham

Ab 1960 entstand das Hasenbergl für 18.000 Menschen, ab 1967 Neuperlach, das größte westdeutsche Siedlungsprojekt nach dem Krieg, dessen Südteil erst 1991 fertig war. Das Olympische Dorf von 1972 mit etwa 3.500 Wohneinheiten steht seit 1998 unter Ensembleschutz und seit 2018 als Einzelbaudenkmal. Die Generation danach ist die der Konversionen: Messestadt Riem für 16.000 Menschen auf dem alten Flughafen, der Ackermannbogen mit 2.250 Wohnungen auf Kasernengelände, Freiham mit über 11.000 geplanten Wohnungen und Neufreimann mit 5.500 Wohnungen auf der Bayernkaserne. Großsiedlungen und Konversionsquartiere sind zwei verschiedene Prüffälle: Bei den einen zählt der Sanierungsstand, bei den anderen stellt sich die Frage nach einer kürzeren Nutzungsdauer meist nicht.

36 Erhaltungssatzungen

München hat nach Angaben der Landeshauptstadt 36 Erhaltungssatzungen, in deren Gebieten rund 204.400 Wohnungen und 340.500 Einwohner liegen, also jede vierte Münchner Wohnung. Bauliche Maßnahmen und Modernisierungen brauchen dort eine Genehmigung. Dazu kommen 6.912 Baudenkmäler und 87 denkmalgeschützte Ensembles. Beides sind rechtliche Einflussgrößen auf die Nutzungsdauer: Wenn ein Gebäude nicht so angepasst werden darf, wie es der Markt verlangt, kann seine wirtschaftliche Nutzungsdauer begrenzt sein. Das Gutachten prüft das an der konkreten Satzung und am konkreten Objekt.

Restnutzungsdauer-Gutachten in München anfragen: So bereiten Sie sich vor

• Stadtbezirk, Objektart, Zahl der Wohnungen, Nutzung (vermietet, teilweise vermietet, betrieblich); bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung und Beschlüsse der Gemeinschaft zu Instandhaltung und Sanierung
• Baujahr und Anschaffungszeitpunkt; bei Altbauten der Hinweis, ob das Gebäude vor 1925 fertiggestellt wurde
• Lage in einem Erhaltungssatzungsgebiet, einem Ensemble oder Denkmalstatus, soweit bekannt
• Modernisierungen mit Jahr und Umfang: Dach und Dachausbau, Fassade, Fenster, Heizung, Steigleitungen, Aufzug, Balkone, Tiefgarage
• bekannte Schäden, Feuchte, Zustand von Flachdächern und Betonbauteilen; Fotos von außen, Hof, Keller, Dach, Technikraum

Zu jedem Gutachten gehört eine Besichtigung durch den Sachverständigen; Termin und Unterlagen stimmen wir vor der Beauftragung mit Ihnen ab. Den Weg zum Restnutzungsdauer-Gutachten beschreibt die Seite Ablauf und Unterlagen, die Kostenlogik die Seite Kosten und Wirtschaftlichkeit.

Restnutzungsdauer und AfA: der steuerliche Rahmen in Kürze

Für Wohngebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 gilt ein typisierter AfA-Satz von 2 Prozent, für Fertigstellung ab 2023 3 Prozent und für Fertigstellung vor 1925 2,5 Prozent. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt die Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer, wenn sie kürzer ist als der typisierte Zeitraum und objektbezogen nachgewiesen wird. Ein qualifiziertes Gutachten muss das Finanzamt berücksichtigen; ob es die Nutzungsdauer übernimmt, prüft es im Einzelfall. Bei Neubauten der Konversionsquartiere kommt die Frage praktisch nicht auf; bei vermieteten Bestandswohnungen in Gebäuden der 1950er bis 1970er Jahre häufig. Einzelheiten und eine Modellrechnung finden Sie unter Gebäude-AfA und tatsächliche Nutzungsdauer.

Fragen zum Restnutzungsdauer-Gutachten in München