Hamburgs Gebäudebestand: ein Drittel Wiederaufbau
Der Hamburger Wohnungsbestand hat zwei Schwerpunkte: die Siedlungen der 1920er Jahre, die Oberbaudirektor Fritz Schumacher prägte, und die Wiederaufbaujahre nach 1945. Die Gründerzeit ist dagegen schwächer vertreten als in Berlin, Frankfurt oder Stuttgart, weil der Krieg die alten Quartiere östlich der Alster fast vollständig ausgelöscht hat.
Zum Stichtag des Zensus 2022 stammten 9,9 Prozent der 260.630 Hamburger Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919 und 14,1 Prozent aus den Jahren 1919 bis 1949. Die größte Gruppe sind mit 34,0 Prozent die Gebäude von 1950 bis 1969; die feinere Gliederung aus dem Zensus-Gitter zeigt, dass die Jahre 1958 bis 1968 allein 18 Prozent des Bestands stellen. Nach 2010 entstanden 8,8 Prozent, ein für eine Großstadt hoher Wert, der auf HafenCity, die Nachverdichtung und die Neubauprogramme der 2010er Jahre zurückgeht.
| Baujahr | Hamburg | Deutschland |
|---|---|---|
| vor 1919 | 9,9 % | 13,1 % |
| 1919 bis 1949 | 14,1 % | 11,8 % |
| 1950 bis 1969 | 34,0 % | 23,4 % |
| 1970 bis 1989 | 17,7 % | 23,1 % |
| 1990 bis 2009 | 15,5 % | 21,1 % |
| 2010 und später | 8,8 % | 7,7 % |
Anteile an allen Gebäuden mit Wohnraum, Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022. Eigene Berechnung.
Zwei Strukturmerkmale unterscheiden Hamburg von anderen Großstädten. Erstens die Eigentümerstruktur: 7,9 Prozent der Gebäude gehören Wohnungsgenossenschaften und 7,5 Prozent der Kommune oder ihrem Wohnungsunternehmen, zusammen fast das Fünffache des Bundeswerts. Privatpersonen besitzen 66,9 Prozent. Zweitens die Bauweise: 40,7 Prozent der Gebäude sind gereiht, das Erbe der Siedlungsreihenhäuser in Wandsbek, Harburg und Bergedorf. Fernwärme versorgt 18 Prozent der Gebäude, Heizöl nur 10,7 Prozent, bundesweit sind es 24,7 Prozent.
Was der Wiederaufbau-Jahrgang für die Restnutzungsdauer bedeutet
Ein 1960 errichtetes Hamburger Mehrfamilienhaus, das 2026 erworben wird, wird mit 2 Prozent abgeschrieben, rechnerisch bis 2076. Die Bauten der späten 1950er und 1960er Jahre sind in Hamburg meist massiv in Klinker ausgeführt und konstruktiv robust; ihre Schwachstellen liegen woanders: in der Haustechnik, den Strangleitungen, den Flachdächern und Balkonen, in Wärmeschutz und Grundrissen. Ob diese Bauteile seit 1960 erneuert wurden oder nicht, entscheidet über die tatsächliche Nutzungsdauer, nicht das Baujahr.
Genau hier setzt ein Restnutzungsdauer-Gutachten an. Es würdigt den technischen Verschleiß bauteilweise, die wirtschaftliche Entwertung durch Grundriss und Ausstattung und die rechtlichen Nutzungsbeschränkungen, zu denen in Hamburg zunehmend die sozialen Erhaltungsverordnungen gehören. Ein Restnutzungsdauergutachten ersetzt dabei keine Pauschale durch eine andere, sondern dokumentiert die konkrete Immobilie.
- Prüfhinweise: bauzeitliche Steigleitungen und Elektrik, Flachdächer und Balkonplatten der 1960er Jahre, Einfachverglasung hinter Klinkerfassaden, nicht marktgerechte Grundrisse, Auflagen aus Erhaltungsverordnung oder Denkmalschutz.
- Gegenhinweise: dokumentierte Modernisierung der Haustechnik, energetische Sanierung, Erneuerung von Dach und Fenstern. Sie können die Restnutzungsdauer verlängern.
Sieben Bezirke, drei Bestandstypen
Die Auswertung des Zensus-Gitters nach Bezirksgrenzen zeigt, wie unterschiedlich der Bestand verteilt ist:
Wiederaufbau und Siedlungsbau
Hamburg-Nord, Hamburg-Mitte
In Hamburg-Nord stammen 37 Prozent der Gebäude aus 1949 bis 1968 und 22 Prozent aus den Siedlungsjahren 1919 bis 1948, etwa Jarrestadt und Dulsberg. In beiden Bezirken sind fast die Hälfte der Gebäude Mehrfamilienhäuser.
Gründerzeit-Reste im Westen
Altona, Eimsbüttel
Mit 14 beziehungsweise 13 Prozent Gebäuden von vor 1919 liegt hier der höchste Altbauanteil Hamburgs, in Ottensen, Eimsbüttel und Eppendorf. Fast ein Drittel der Gebäude stammt zusätzlich aus 1949 bis 1968.
Reihenhaus- und Neubaugürtel
Wandsbek, Harburg, Bergedorf
Wandsbek ist mit 78.716 Gebäuden der größte Bezirk, aber nur 3 Prozent davon sind Vorkriegsbauten; ein Fünftel entstand nach 1995. In Bergedorf stammen 23 Prozent der Gebäude aus der Zeit nach 1995, so viel wie nirgends sonst in Hamburg.
Eigene Auswertung des Zensus-2022-Gitters (100 m) nach Bezirksgrenzen aus OpenStreetMap. Die Gitterauswertung erfasst 99 Prozent der Gebäude der Gemeindetabelle; Zellen mit geheimhaltungsbedingt unterdrückten Werten fehlen.
Die Großsiedlungen der 1960er und 1970er Jahre, Steilshoop, Mümmelmannsberg und Osdorfer Born, liegen in Wandsbek, Hamburg-Mitte und Altona und prägen dort einzelne Stadtteile, nicht den ganzen Bezirk. Die Bezirkszahlen zeigen, wo welche Fragen häufig sind, nicht, wie lang die Restnutzungsdauer einer bestimmten Immobilie ist.
Lokale Besonderheiten: Klinker, Schumacher, Erhaltungsverordnung
Der Hamburger Klinkerbau
Fritz Schumacher, Oberbaudirektor von 1909 bis 1933, machte den Backstein zum Hamburger Baustoff. Die Siedlungen seiner Zeit, die Jarrestadt nach dem Wettbewerb von 1926 und Dulsberg mit Bauende 1931, stehen heute unter Denkmalschutz und teilweise unter Milieuschutz. Auch der Wiederaufbau blieb dem Klinker treu, bis hin zu den Grindelhochhäusern, die von 1946 bis 1956 mit 2.122 Wohnungen als erste Wohnhochhäuser Deutschlands nach dem Krieg entstanden. Für die Restnutzungsdauer heißt das: Die Fassaden sind meist dauerhaft, der Blick muss auf das gehen, was dahinter liegt.
Operation Gomorrha und die Folgen
Die Luftangriffe vom 24. Juli bis 3. August 1943 beschädigten oder zerstörten 277.330 Wohnungen; Hammerbrook wurde vollständig vernichtet, Borgfelde, Hamm, Horn und Wandsbek schwer getroffen. Von knapp 564.000 Vorkriegswohnungen blieben nur rund 20 Prozent unbeschädigt. Deshalb hat Hamburg östlich der Alster kaum Gründerzeit, dafür einen geschlossenen Bestand aus den 1950er und 1960er Jahren, der heute in großer Zahl in die zweite Sanierungsrunde geht.
16 soziale Erhaltungsverordnungen
Hamburg hat nach Angaben der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen 16 Gebiete mit sozialer Erhaltungsverordnung, von der Südlichen Neustadt über St. Pauli, Ottensen und Eimsbüttel-Süd bis zu Barmbek-Nord, Barmbek-Süd und Jarrestadt, die zuletzt am 30. Juli 2025 in Kraft traten. In diesen Gebieten sind Modernisierungen nach § 172 BauGB genehmigungspflichtig. Für die Nutzungsdauer ist das eine rechtliche Einflussgröße: Wo eine Anpassung an heutige Standards nur eingeschränkt zulässig ist, kann die wirtschaftliche Nutzungsdauer begrenzt sein. Ob das im Einzelfall zutrifft, prüft das Gutachten anhand der konkreten Verordnung.
Restnutzungsdauer-Gutachten in Hamburg anfragen: So bereiten Sie sich vor
- Bezirk und Stadtteil, Objektart, Zahl der Wohnungen, Nutzung (vermietet, teilweise vermietet, betrieblich); bei Eigentumswohnungen Angaben zum Gesamtgebäude
- Baujahr und Anschaffungszeitpunkt; bei Vorkriegsbauten der Hinweis, ob das Gebäude vor 1925 fertiggestellt wurde
- Lage in einem Gebiet mit sozialer Erhaltungsverordnung oder Denkmalschutz, soweit bekannt
- Modernisierungen mit Jahr und Umfang: Dach, Fassade und Fugen, Fenster, Heizung, Steigleitungen, Balkone, Dachgeschossausbau
- bekannte Schäden, Feuchte in Keller und Souterrain, Zustand von Flachdächern; Fotos von außen, Hof, Keller, Dach, Technikraum
Zu jedem Gutachten gehört eine Besichtigung durch den Sachverständigen; Termin und Unterlagen stimmen wir vor der Beauftragung mit Ihnen ab. Den Weg zum Restnutzungsdauer-Gutachten beschreibt die Seite Ablauf und Unterlagen, die Kostenlogik die Seite Kosten und Wirtschaftlichkeit.
Restnutzungsdauer und AfA: der steuerliche Rahmen in Kürze
Für Wohngebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 gilt ein typisierter AfA-Satz von 2 Prozent, für Fertigstellung vor 1925 2,5 Prozent. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt die Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer, wenn sie kürzer ist als 50 beziehungsweise 40 Jahre und objektbezogen nachgewiesen wird. Ein qualifiziertes Gutachten muss das Finanzamt berücksichtigen; ob es die Nutzungsdauer übernimmt, prüft es im Einzelfall. Die Summe der Abschreibung bleibt gleich, nur ihre Verteilung auf die Jahre ändert sich. Bei Hamburgs hohen Gebäudewerten fällt diese Umverteilung oft ins Gewicht. Einzelheiten und eine Modellrechnung finden Sie unter Gebäude-AfA und tatsächliche Nutzungsdauer.
Fragen zum Restnutzungsdauer-Gutachten in Hamburg
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen, Stichtag 15.05.2022, Gemeinde Hamburg (ARS 020000000000) und Deutschland. © Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2024. Eigene Berechnung der Anteile.
- Zensus 2022, 100-m-Gitterdaten (Destatis, Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0), ausgewertet nach Bezirksgrenzen aus OpenStreetMap (© OpenStreetMap-Mitwirkende, ODbL). Eigene Berechnung.
- Statistisches Bundesamt (Destatis), Gemeindeverzeichnis GV-ISys, Bevölkerungsstand 31.12.2025 auf Grundlage des Zensus 2022.
- Freie und Hansestadt Hamburg, Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, Gebiete mit Sozialer Erhaltungsverordnung, und Bezirksamt Hamburg-Nord zur Verordnung Barmbek/Jarrestadt (in Kraft 30.07.2025), abgerufen am 20.10.2026.
- Wikipedia-Artikel Operation Gomorrha, Geschichte Hamburgs, Grindelhochhäuser, Fritz Schumacher, Jarrestadt, Bezirke in Hamburg, abgerufen am 20.10.2026.
- § 7 Abs. 4 EStG; BFH, Urteile vom 28.07.2021 (IX R 25/19) und 23.01.2024 (IX R 14/23). Einordnung unter Rechtliche Grundlagen.
Alle Zahlen beschreiben den Gebäude- und Wohnungsbestand der Stadt als Ganzes oder ihrer Stadtbezirke. Sie erlauben keine Aussage über die Restnutzungsdauer eines einzelnen Gebäudes. Diese Seite ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.