Restnutzungsdauer-Gutachten in Frankfurt am Main: Was der Gebäudebestand für Eigentümer bedeutet

Frankfurts Gebäudebestand: drei alte Epochen

Rund 75 Luftangriffe zerstörten innerhalb des Anlagenrings 90 Prozent der Gebäude und vernichteten etwa 90.000 der 177.600 Frankfurter Wohnungen. Aber die Gründerzeitviertel jenseits des Rings und die Siedlungen der 1920er Jahre blieben in großen Teilen erhalten. So hat Frankfurt heute einen Bestand, der zu zwei Dritteln vor 1970 entstand, verteilt auf drei Epochen von fast gleichem Gewicht.

Zum Stichtag des Zensus 2022 stammten 18,9 Prozent der 80.679 Frankfurter Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919, 18,2 Prozent aus den Jahren 1919 bis 1949 und 30,7 Prozent aus 1950 bis 1969. Das Zensus-Gitter zeigt die Gleichverteilung noch deutlicher: Je 16,3 Prozent entfallen auf 1860 bis 1918 und 1919 bis 1948, 14,4 Prozent auf 1949 bis 1957 und 14,5 Prozent auf 1958 bis 1968. Nach 1970 wurde in Frankfurt dagegen vergleichsweise wenig gebaut, 12,6 Prozent in den Jahren 1970 bis 1989 sind der niedrigste Wert der A-Städte.

Anteile an allen Gebäuden mit Wohnraum, Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022. Eigene Berechnung.

Frankfurt ist die dichteste der betrachteten Städte: 51,4 Prozent der Gebäude haben drei oder mehr Wohnungen, mehr als in Berlin oder München. Die Kommune und ihre Wohnungsgesellschaft ABG halten 10,5 Prozent der Gebäude, ebenfalls ein Spitzenwert, der auf die Siedlungen des Neuen Frankfurt und den Nachkriegswohnungsbau zurückgeht. Privatpersonen besitzen 62,1 Prozent, Wohnungseigentümergemeinschaften 15,1 Prozent. Geheizt wird zu 78 Prozent mit Gas, davon ein erheblicher Teil über Etagenheizungen: 16,1 Prozent aller Gebäude haben keine Zentralheizung, sondern Etagenheizungen, typisch für Altbauten, die wohnungsweise modernisiert wurden.

Was drei alte Epochen für die Restnutzungsdauer bedeuten

Für die Gründerzeithäuser des Nordends und Westends gilt bei Fertigstellung vor 1925 ein typisierter AfA-Satz von 2,5 Prozent, also 40 Jahre. Ein 1900 errichtetes Haus, 2026 erworben, wird damit rechnerisch bis 2066 abgeschrieben, in einem Alter von dann 166 Jahren. Für die May-Siedlungen und die Nachkriegsbauten gelten 2 Prozent und 50 Jahre. In allen drei Fällen ist die Frage dieselbe: Trägt die Substanz die Annahme, und was wurde seit dem Bau erneuert?

Der Frankfurter Altbau ist dabei ein besonderer Fall. Die Etagenheizungen zeigen, dass viele Gebäude wohnungsweise modernisiert wurden, mit neuen Bädern und Heizungen in den Wohnungen, aber bauzeitlichen Steigleitungen, Dächern und Holzbalkendecken im Gebäude. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten unterscheidet zwischen der Wohnung und dem Gebäude: Es würdigt den technischen Verschleiß der tragenden und prägenden Bauteile, die wirtschaftliche Entwertung durch Grundriss und Ausstattung und die rechtlichen Nutzungsbeschränkungen, zu denen in Frankfurt Erhaltungssatzungen und Denkmalschutz gehören. Ein Restnutzungsdauergutachten kommt bei zwei Nordend-Häusern desselben Jahrgangs deshalb oft zu verschiedenen Ergebnissen.

• Prüfhinweise: wohnungsweise statt gebäudeweise Modernisierung, bauzeitliche Steigleitungen und Holzbalkendecken, Flachdächer und Betonbauteile der Siedlungsbauten, Auflagen aus Erhaltungssatzung oder Denkmalschutz.
• Gegenhinweise: Kernsanierung mit Erneuerung von Dach, Leitungen und Haustechnik, dokumentierte denkmalgerechte Sanierung einer May-Siedlung, Neubau auf dem Riedberg oder im Europaviertel.

16 Ortsbezirke, drei Bestandstypen

Frankfurt gliedert sich in 16 Ortsbezirke mit Ortsbeiräten. Die Auswertung des Zensus-Gitters nach ihren Grenzen zeigt:

Eigene Auswertung des Zensus-2022-Gitters (100 m) nach Ortsbezirksgrenzen aus OpenStreetMap. Die Gitterauswertung erfasst 99 Prozent der Gebäude der Gemeindetabelle; Zellen mit geheimhaltungsbedingt unterdrückten Werten fehlen.

Der Ortsbezirk West mit Höchst, dessen Altstadt seit 1972 unter Denkmalschutz steht, mischt Gründerzeit (20 Prozent), Siedlungsbau und Nachkrieg. Die Bezirkszahlen zeigen, wo welche Fragen häufig sind, nicht, wie lang die Restnutzungsdauer einer bestimmten Immobilie ist.

Lokale Besonderheiten: Neues Frankfurt, Blockrand, Milieuschutz

Das Neue Frankfurt

Unter Stadtbaurat Ernst May entstanden von 1925 bis 1930 rund 12.000 Wohnungen in Siedlungen wie Römerstadt (1.220 Wohnungen), Praunheim (1.500), Westhausen (1.116), Bornheimer Hang (1.234) und Hellerhof (1.200), teilweise in früher Plattenbauweise und mit der Frankfurter Küche als Standard. Die Siedlungen stehen unter Denkmalschutz und wurden trotzdem mehrfach renoviert. Für die Restnutzungsdauer ist das ein lehrreicher Bestand: hundert Jahre alt, konstruktiv leicht gebaut, aber in Zyklen saniert, und jede Sanierung hinterlässt Akten, die ein Gutachten auswerten kann.

Blockrand hinter dem Anlagenring

Westend, Nordend und Ostend entstanden ab etwa 1830 außerhalb der Wallanlagen als geschlossene Blockrandbebauung mit vier bis fünf Geschossen. Rund 14.500 Frankfurter Gebäude stammen aus der Zeit vor 1919, davon etwa 3.000 in Fachwerk. Der Zerstörungsgrad innerhalb des Anlagenrings von 90 Prozent erklärt, warum die eigentliche Innenstadt heute ein Nachkriegsquartier ist, der Wiederaufbau der Altstadt begann erst 1952 und folgte dem Leitbild der autogerechten Stadt. Bauten der 1950er Jahre mit historischer Adresse sind in Frankfurt deshalb häufig.

15 Erhaltungssatzungen

Die Stadt hat für das Stadtgebiet 15 Erhaltungssatzungen zum Milieuschutz beschlossen, darunter Bockenheim, Nordend-Mitte, Nordend-Süd, Berger Straße, Westliches Ostend, Gutleutviertel, Sachsenhausen-Nord und das Östliche Gallus. In diesen Gebieten braucht nach dem Merkblatt der Bauaufsicht selbst eine baugenehmigungsfreie Maßnahme eine satzungsrechtliche Genehmigung. Für die Nutzungsdauer ist das eine rechtliche Einflussgröße: Wo die Anpassung an heutige Standards beschränkt ist, kann die wirtschaftliche Nutzungsdauer begrenzt sein. Ob das im Einzelfall gilt, prüft das Gutachten an der konkreten Satzung.

Restnutzungsdauer-Gutachten in Frankfurt anfragen: So bereiten Sie sich vor

• Ortsbezirk und Stadtteil, Objektart, Zahl der Wohnungen, Nutzung (vermietet, teilweise vermietet, betrieblich); bei Eigentumswohnungen Angaben zum Gesamtgebäude
• Baujahr und Anschaffungszeitpunkt; bei Altbauten der Hinweis, ob das Gebäude vor 1925 fertiggestellt wurde
• Lage in einem Erhaltungssatzungsgebiet, Denkmalstatus oder Zugehörigkeit zu einer Siedlung des Neuen Frankfurt, soweit bekannt
• Modernisierungen mit Jahr und Umfang, getrennt nach Gebäude (Dach, Fassade, Steigleitungen, Heizzentrale) und Wohnung (Etagenheizung, Bad, Elektrik)
• bekannte Schäden, Feuchte, Zustand von Holzbalkendecken und Flachdächern; Fotos von außen, Hof, Keller, Dach, Technikraum

Zu jedem Gutachten gehört eine Besichtigung durch den Sachverständigen; Termin und Unterlagen stimmen wir vor der Beauftragung mit Ihnen ab. Den Weg zum Restnutzungsdauer-Gutachten beschreibt die Seite Ablauf und Unterlagen, die Kostenlogik die Seite Kosten und Wirtschaftlichkeit.

Restnutzungsdauer und AfA: der steuerliche Rahmen in Kürze

Für Wohngebäude mit Fertigstellung vor 1925 gilt ein typisierter AfA-Satz von 2,5 Prozent, für Fertigstellung 1925 bis 2022 von 2 Prozent. Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG angesetzt werden, wenn sie unter 40 beziehungsweise 50 Jahren liegt und objektbezogen nachgewiesen wird. Ein qualifiziertes Gutachten muss das Finanzamt berücksichtigen; ob es die Nutzungsdauer übernimmt, prüft es im Einzelfall. Bei Frankfurts Gebäudewerten ist die zeitliche Umverteilung der Abschreibung oft erheblich. Einzelheiten und eine Modellrechnung finden Sie unter Gebäude-AfA und tatsächliche Nutzungsdauer.

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