Restnutzungsdauer-Gutachten in Saarbrücken: Was der Gebäudebestand für Eigentümer bedeutet

Saarbrückens Gebäudebestand: Wiederaufbau ohne Nachfolger

Saarbrücken lag 1939 in der Roten Zone des Westwalls und wurde zu Kriegsbeginn geräumt. 30 Luftangriffe folgten, der schwerste am 5. Oktober 1944 mit 325 Bombern, 18.204 zerstörten Wohnungen und 45.000 Obdachlosen. Am Ende waren das Zentrum zu 90 Prozent und die Randgebiete zu 60 Prozent zerstört; von 10.175 Wohngebäuden waren 43 Prozent vernichtet, 35 Prozent beschädigt. Der Wiederaufbau unter französischer Verwaltung und nach dem Saarstatut 1955 füllte die Lücken, danach wurde wenig gebaut.

Zum Stichtag des Zensus 2022 stammten 14,7 Prozent der 37.393 Saarbrücker Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919 und 21,8 Prozent aus 1919 bis 1949, zusammen 36,5 Prozent. Die Jahre 1950 bis 1969 stellen 36,4 Prozent, nach dem Zensus-Gitter 17,4 Prozent aus 1949 bis 1957 und 15,9 Prozent aus 1958 bis 1968. Danach bricht die Kurve ab: 16,0 Prozent aus 1970 bis 1989, 8,4 Prozent aus 1990 bis 2009 und 2,7 Prozent seit 2010, bundesweit sind es 7,7.

Anteile an allen Gebäuden mit Wohnraum, Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022. Eigene Berechnung.

Saarbrücken ist eine Stadt der privaten Eigentümer und der kleinen Häuser: 80,6 Prozent der Gebäude gehören Privatpersonen, Genossenschaften nur 0,3 Prozent; 30,3 Prozent der Gebäude haben drei oder mehr Wohnungen, kleine Mehrfamilienhäuser mit drei bis sechs Wohnungen allein 19,6 Prozent. 61,0 Prozent der Wohnungen sind vermietet, einer der niedrigsten Werte der 43 Städte. Die Leerstandsquote von 6,34 Prozent ist für eine westdeutsche Stadt hoch; die Einwohnerzahl ist seit dem Höchststand von 209.104 nach der Gebietsreform 1974 auf 182.859 gesunken.

Warum in Saarbrücken fast jedes Gebäude ein Prüffall ist

Ein 1953 errichtetes Mehrfamilienhaus in Malstatt, 2026 erworben, wird mit 2 Prozent bis 2076 abgeschrieben, dann wäre es 123 Jahre alt. Die Saarbrücker Wiederaufbauhäuser entstanden mit knappen Mitteln, oft auf den Kellern der zerstörten Vorgänger, und sind inzwischen in der zweiten oder dritten Haustechnik-Generation oder eben nicht. Ob die typisierte Nutzungsdauer zur Substanz passt, ist bei diesen Jahrgängen eine ernsthafte Frage, und sie betrifft in Saarbrücken mehr als ein Drittel aller Gebäude.

Dazu kommen zwei Besonderheiten. Die erste ist der Bergbau: Der saarländische Steinkohlenbergbau endete 2012, Bergschäden und der Anstieg des Grubenwassers beschäftigen die Region bis heute. Die zweite ist der Markt: Bei 6,3 Prozent Leerstand und einem Neubauanteil von 2,7 Prozent ist die wirtschaftliche Entwertung eines Gebäudes mit Quartiersdaten zu begründen, nicht zu unterstellen. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten würdigt technischen Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Beschränkungen am konkreten Objekt. Ein Restnutzungsdauergutachten in Saarbrücken arbeitet deshalb mit Bauakte, Modernisierungsnachweisen und, in den Bergbaustadtteilen, der Bergschadensakte.

• Prüfhinweise: bauzeitliche Haustechnik und Leitungen der 1950er Jahre, Wiederaufbau auf altem Keller, dokumentierte Bergschäden, Denkmalstatus oder Lage in einer Erhaltungssatzung, dauerhafter Leerstand im Quartier, Hochwasserbetroffenheit an Saar und Nebenbächen.
• Gegenhinweise: dokumentierte Erneuerung von Dach, Fenstern, Heizung und Leitungen, energetische Komplettmodernisierung, regulierte und sanierte Bergschäden.

Vier Stadtbezirke, drei Bestandstypen

Saarbrücken gliedert sich in die Stadtbezirke Mitte, West, Dudweiler und Halberg mit 20 Stadtteilen. Die Auswertung des Zensus-Gitters nach ihren Grenzen zeigt:

Eigene Auswertung des Zensus-2022-Gitters (100 m) nach Stadtbezirksgrenzen aus OpenStreetMap. Die Gitterauswertung erfasst 99 Prozent der Gebäude der Gemeindetabelle; Zellen mit geheimhaltungsbedingt unterdrückten Werten fehlen.

Die Bezirkszahlen zeigen, wo welche Fragen häufig sind, nicht, wie lang die Restnutzungsdauer einer bestimmten Immobilie ist.

Lokale Besonderheiten: Rote Zone, Saarstatut, Bergbau

Zweimal geräumt, einmal zerstört

1939 wurde Saarbrücken als Teil der Roten Zone evakuiert, 1940 wieder besiedelt, ab 1942 bombardiert. Die 1.234 Toten der Luftangriffe, die 1.490 total zerstörten und die weiteren Tausende beschädigten Wohngebäude hinterließen eine Stadt mit rund 7.000 Einwohnern bei Kriegsende, vor dem Krieg waren es etwa 130.000. Der Wiederaufbau begann unter französischer Militärverwaltung; der Pingusson-Plan für ein neues Zentrum scheiterte an Kosten und Enteignungen, Ende der 1950er Jahre gab es noch Notquartiere und Trümmergrundstücke. Nach dem Saarstatut-Referendum vom 23. Oktober 1955 kam das Saarland 1957 politisch und 1959 wirtschaftlich zur Bundesrepublik. Die Bauten dieser Jahre sind der Kern des heutigen Bestands.

Bergbau und Hütte

Die Burbacher Hütte ging 1856 in Betrieb und war lange das größte Unternehmen der Region; die Gruben in Dudweiler, Von der Heydt, Luisenthal und Velsen prägten den Westen und Norden der Stadt mit Bergmannssiedlungen. Der saarländische Steinkohlenbergbau endete 2012. Was blieb, sind Bergschäden, Fragen des Grubenwasseranstiegs und ein Siedlungsbestand, der heute überwiegend in privater Hand ist. Dokumentierte Bergschäden gehören zur Tatsachengrundlage eines Gutachtens; pauschal lässt sich aus der Lage nichts ableiten.

Gründerzeit und Satzungen

St. Johann mit dem Nauwieser Viertel ist das erhaltene Gründerzeitquartier der Stadt; die Stadt schützt besonders erhaltenswerte Gebäude unter anderem mit ihrer Erhaltungssatzung IV, eine Soziale Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB ist uns für Saarbrücken nicht bekannt. Für Gebäude mit Fertigstellung vor 1925 gilt der typisierte AfA-Satz von 2,5 Prozent.

Restnutzungsdauer-Gutachten in Saarbrücken anfragen: So bereiten Sie sich vor

• Stadtbezirk und Stadtteil, Objektart, Zahl der Wohnungen, Nutzung und Leerstand im Gebäude
• Baujahr und Anschaffungszeitpunkt; bei Wiederaufbauhäusern Hinweise auf ältere Keller oder Teilrekonstruktion
• Bergbau: Bergschadensmeldungen, Regulierungen, Hinweise auf Setzungen oder Grundwasser, soweit vorhanden
• Modernisierungen mit Jahr und Umfang: Dach, Fassade, Fenster, Heizung (Öltank?), Leitungen, Balkone
• bekannte Schäden, Feuchte; Fotos von außen, Keller, Dachboden, Technikraum

Zu jedem Gutachten gehört eine Besichtigung durch den Sachverständigen; Termin und Unterlagen stimmen wir vor der Beauftragung mit Ihnen ab. Den Weg zum Restnutzungsdauer-Gutachten beschreibt die Seite Ablauf und Unterlagen, die Kostenlogik die Seite Kosten und Wirtschaftlichkeit.

Restnutzungsdauer und AfA: der steuerliche Rahmen in Kürze

Für Wohngebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 gilt ein typisierter AfA-Satz von 2 Prozent, also 50 Jahre; das betrifft in Saarbrücken den größten Teil des Bestands. Für Fertigstellung vor 1925 gilt 2,5 Prozent. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt die Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer, wenn sie kürzer ist und objektbezogen nachgewiesen wird. Ein qualifiziertes Gutachten muss das Finanzamt berücksichtigen; ob es die Nutzungsdauer übernimmt, prüft es im Einzelfall. Bei den Saarbrücker Gebäudewerten lohnt vorab ein Blick auf die Wirtschaftlichkeit: Die zusätzliche jährliche AfA hängt vom Gebäudeanteil der Anschaffungskosten ab. Einzelheiten und eine Modellrechnung finden Sie unter Gebäude-AfA und tatsächliche Nutzungsdauer.

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