Restnutzungsdauer-Gutachten in Rostock: Was der Gebäudebestand für Eigentümer bedeutet

Rostocks Gebäudebestand: wenige Gebäude, viele Wohnungen

In vier Nächten vom 23. bis 27. April 1942 wurden 1.765 Rostocker Gebäude total zerstört, die Altstadt zur Hälfte; bis Kriegsende waren 85 Prozent der Wohnungen zerstört oder beschädigt, die Einwohnerzahl sank von 129.500 auf 68.928. Die DDR baute ab 1953 die Lange Straße als sozialistische Achse und in dreieinhalb Jahrzehnten neun Großwohnsiedlungen mit rund 54.000 Wohnungen; die nördliche Altstadt wurde Anfang der 1980er Jahre fast vollständig abgerissen. Deshalb hat Rostock mit 22.951 Gebäuden den kleinsten Bestand der Reihe, aber 125.635 Wohnungen.

Zum Stichtag des Zensus 2022 stammten 10,1 Prozent der Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919 und 19,6 Prozent aus 1919 bis 1949, die Siedlungen in Reutershagen, im Hansaviertel und in Dierkow-Ost. Die Jahre 1950 bis 1969 stellen 13,8 Prozent, 1970 bis 1989 mit Lütten Klein, Evershagen, Groß Klein und Toitenwinkel 15,0 Prozent der Gebäude, die wegen ihrer Größe weit mehr Wohnungen enthalten: 9,2 Prozent der Gebäude haben 13 und mehr Wohnungen. Nach der Wende wurde gebaut wie kaum anderswo: 31,6 Prozent der Gebäude stammen aus 1990 bis 2009, nach dem Zensus-Gitter allein 17,5 Prozent aus 1995 bis 2001, und 10,0 Prozent seit 2010.

Anteile an allen Gebäuden mit Wohnraum, Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022. Eigene Berechnung.

44,8 Prozent der Gebäude haben drei oder mehr Wohnungen, Mehrfamilienhäuser mit sieben bis zwölf Wohnungen allein 22,0 Prozent. Die Kommune mit der WIRO besitzt 11,4 Prozent der Gebäude, Genossenschaften 10,8 Prozent, Privatpersonen nur 61,5 Prozent. 82,6 Prozent der Wohnungen sind vermietet, die Eigentümerquote liegt bei 14,7 Prozent. 39,2 Prozent der Gebäude heizen mit Fernwärme, nur 1,0 Prozent mit Heizöl. Die Leerstandsquote von 2,59 Prozent ist für eine ostdeutsche Stadt niedrig; Rostock hat nach 1990 rund 55.000 Einwohner verloren und wächst seit 2000 wieder.

Warum in Rostock die typisierte Nutzungsdauer der Platte gerade endet

Lütten Klein wurde von 1965 bis 1971 gebaut, Evershagen und Groß Klein in den 1970er Jahren, Toitenwinkel und Dierkow-Neu in den 1980ern. Für ein 1975 fertiggestelltes Gebäude endet die typisierte Nutzungsdauer von 50 Jahren 2025, für eines von 1988 im Jahr 2038. Wer heute eine Wohnung in diesen Siedlungen erwirbt und vermietet, schreibt mit 2 Prozent über 50 Jahre ab, obwohl das Gebäude dann über 100 Jahre alt wäre; die Blöcke wurden in den 1990er Jahren großflächig saniert, aber nicht neu gebaut. Hier ist die Frage nach der tatsächlichen Nutzungsdauer naheliegend, und sie hängt vom Sanierungsstand der Hülle, der Stränge, der Aufzüge und der Decken ab, über den bei Eigentumswohnungen die Gemeinschaft oder der Großeigentümer entscheidet.

In der Kröpeliner-Tor-Vorstadt und in der Steintor-Vorstadt stellt sich die Gründerzeitfrage: Für Fertigstellung vor 1925 gilt der Satz von 2,5 Prozent, die Nutzungsdauer müsste unter 40 Jahren liegen, und die Sanierungsgeschichte seit 1990 entscheidet. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten würdigt beide Bestände mit denselben Determinanten, technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Beschränkungen, und kommt zu ganz verschiedenen Fragen. Ein Restnutzungsdauergutachten in Rostock beginnt deshalb mit dem Ortsteil und dem Baujahr.

• Prüfhinweise: bei Platten nicht modernisierte Stränge, Aufzüge und Balkone, Sanierung der 1990er Jahre ohne Erneuerung von Decken, Dachstuhl und Leitungen im Altbau, Denkmalstatus oder Erhaltungssatzung in den Vorstädten, Feuchte und Salzbelastung in Warnow- und Küstennähe.
• Gegenhinweise: Neubau nach 1995, der in Rostock mehr als ein Drittel des Bestands stellt, dokumentierte Kernsanierung, Komplettmodernisierung der Großsiedlungsblöcke.

19 Ortsbeiratsbereiche, drei Bestandstypen

Rostock gliedert sich in Ortsteile, die zu 19 Ortsbeiratsbereichen zusammengefasst sind. Die Auswertung des Zensus-Gitters nach ihren Grenzen zeigt:

Eigene Auswertung des Zensus-2022-Gitters (100 m) nach Ortsbeiratsgrenzen aus OpenStreetMap. Die Gitterauswertung erfasst 98 Prozent der Gebäude der Gemeindetabelle; Zellen mit geheimhaltungsbedingt unterdrückten Werten fehlen.

Die Ortsteilzahlen zeigen, wo welche Fragen häufig sind, nicht, wie lang die Restnutzungsdauer einer bestimmten Immobilie ist.

Lokale Besonderheiten: Werften, Lütten Klein, Nachwende-Boom

Von der Neptunwerft zur Insolvenz der MV Werften

Die Neptunwerft, 1850 gegründet und ab 1890 erster industrieller Großbetrieb Mecklenburgs, und die Warnowwerft in Warnemünde machten Rostock zur Werftstadt der DDR; die Großsiedlungen im Nordwesten entstanden für ihre Beschäftigten. Am 10. Januar 2022 meldeten die MV Werften Insolvenz an. Die Universität, 1419 gegründet, ist heute der größte öffentliche Arbeitgeber der Stadt und sorgt mit ihren Studenten für die hohe Vermietungsquote.

Lütten Klein und die anderen acht

Lütten Klein wurde ab Oktober 1965 gebaut, die ersten Wohnungen bezogen Ostern 1966, der südliche Teil war 1971 fertig: 10.531 Wohnungen in Plattenbauweise mit bis zu fünf Geschossen und einzelnen Hochhäusern, für rund 26.000 Menschen, heute rund 17.000. Seit den 1990er Jahren wurden die meisten Blöcke großflächig saniert. Die Eigentümer sind überwiegend die kommunale WIRO und Genossenschaften; für private Vermieter ist die einzelne Eigentumswohnung der typische Fall.

Der Nachwende-Boom

Nach dem Zensus-Gitter entstanden 17,5 Prozent aller Rostocker Wohngebäude allein zwischen 1995 und 2001, so viel wie in kaum einer anderen Stadt der Reihe: Einfamilienhausgebiete in Brinckmansdorf, Biestow und Gehlsdorf, Reihenhäuser und Stadtvillen in der Südstadt und in Evershagen, dazu die Nachverdichtung der Stadtmitte. Für Eigentümer dieser Häuser stellt sich die Frage nach einer kürzeren Nutzungsdauer in der Regel nicht; sie erklären aber, warum der Rostocker Bestand im Schnitt jünger ist als der jeder westdeutschen Stadt der Reihe außer Münster und Regensburg.

Restnutzungsdauer-Gutachten in Rostock anfragen: So bereiten Sie sich vor

• Ortsteil, Objektart (Platte, Gründerzeithaus, Siedlungshaus, Nachwendebau), Zahl der Wohnungen, Nutzung
• Baujahr und Anschaffungszeitpunkt; bei Altbauten der Hinweis, ob das Gebäude vor 1925 fertiggestellt wurde
• Sanierungsunterlagen der 1990er und 2000er Jahre: Umfang, Jahr, erneuerte Bauteile; bei Eigentumswohnungen Beschlüsse und Rücklage der Gemeinschaft
• Denkmalstatus oder Lage in einer Erhaltungssatzung, soweit bekannt
• bekannte Schäden, Feuchte; Fotos von außen, Keller, Dachboden, Technikraum

Zu jedem Gutachten gehört eine Besichtigung durch den Sachverständigen; Termin und Unterlagen stimmen wir vor der Beauftragung mit Ihnen ab. Den Weg zum Restnutzungsdauer-Gutachten beschreibt die Seite Ablauf und Unterlagen, die Kostenlogik die Seite Kosten und Wirtschaftlichkeit.

Restnutzungsdauer und AfA: der steuerliche Rahmen in Kürze

Für Wohngebäude mit Fertigstellung vor 1925 gilt ein typisierter AfA-Satz von 2,5 Prozent, für Fertigstellung 1925 bis 2022 von 2 Prozent, ab 2023 von 3 Prozent. Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG angesetzt werden, wenn sie unter der typisierten liegt und objektbezogen nachgewiesen wird. Ein qualifiziertes Gutachten muss das Finanzamt berücksichtigen; ob es die Nutzungsdauer übernimmt, prüft es im Einzelfall. Sonderabschreibungen der Nachwendezeit sind ausgelaufen und spielen für Erwerbe ab heute keine Rolle mehr. Einzelheiten und eine Modellrechnung finden Sie unter Gebäude-AfA und tatsächliche Nutzungsdauer.

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