Restnutzungsdauer-Gutachten in Regensburg: Was der Gebäudebestand für Eigentümer bedeutet

Regensburgs Gebäudebestand: Mittelalter und Neubau

Rund 20 Luftangriffe trafen Regensburg, mit etwa 1.100 Toten und rund 400 zerstörten Gebäuden, vor allem das Messerschmitt-Werk im Westen; die Altstadt blieb bis auf die Stiftskirche Obermünster weitgehend verschont, 82 Prozent der Wohnungen waren bei Kriegsende unbeschädigt. Die Stadtsanierung begann 1955 mit Bürgerbeteiligung, am 13. Juli 2006 wurde die Altstadt mit Stadtamhof Welterbe. Das Wachstum kam danach: von 119.078 Einwohnern 1988 auf über 150.000 heute.

Zum Stichtag des Zensus 2022 stammten 9,1 Prozent der 23.282 Regensburger Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919, ein Wert, der die Altstadt kleiner erscheinen lässt, als sie ist, weil ihre Häuser groß und ihre Zahl klein ist, und 11,2 Prozent aus 1919 bis 1949. Die Jahre 1950 bis 1969 stellen 23,5 Prozent, 1970 bis 1989 mit Königswiesen und der Konradsiedlung 20,4 Prozent. Danach wurde gebaut: 22,0 Prozent der Gebäude stammen aus 1990 bis 2009, 13,8 Prozent seit 2010, nach dem Zensus-Gitter allein 12,4 Prozent aus 2010 bis 2022, der höchste Wert aller 43 Städte außer Potsdam.

Anteile an allen Gebäuden mit Wohnraum, Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022. Eigene Berechnung.

Regensburg ist eine Mieterstadt: 75,5 Prozent der Wohnungen sind vermietet, die Eigentümerquote liegt bei 23,1 Prozent. 37,8 Prozent der Gebäude haben drei oder mehr Wohnungen, 16,2 Prozent gehören Wohnungseigentümergemeinschaften, 70,1 Prozent Privatpersonen, 4,0 Prozent der Kommune mit der Stadtbau. 13,2 Prozent der Gebäude heizen mit Heizöl. Die Leerstandsquote von 2,89 Prozent und die Durchschnittsmiete von 9,38 Euro je Quadratmeter zeigen einen nachgefragten Markt.

Warum in Regensburg Denkmalakte und Nachkriegssiedlung entscheiden

Ein Haus in der Altstadt mit Kern aus dem 13. Jahrhundert und Fassade aus dem 18. fällt unter den typisierten AfA-Satz von 2,5 Prozent, also 40 Jahre; bei Erwerb 2026 liefe die Abschreibung bis 2066. Nicht das Alter entscheidet über die tatsächliche Nutzungsdauer, sondern die Sanierungsgeschichte seit der Stadtsanierung von 1955 und das, was Welterbe und Denkmalschutz an Anpassung zulassen. Ein 1963 errichteter Block in der Konradsiedlung wird mit 2 Prozent bis 2076 abgeschrieben; hier geht es um bauzeitliche Haustechnik, Fenster, Balkone und Decken.

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten würdigt in beiden Fällen den technischen Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung durch Grundriss, Ausstattung und Energiestandard und die rechtlichen Beschränkungen; bei 2,9 Prozent Leerstand und wachsender Stadt ist fehlende Nachfrage kein Argument. Ein Restnutzungsdauergutachten in Regensburg beginnt deshalb in der Altstadt mit der Denkmalakte und in den Nachkriegsstadtteilen mit den Modernisierungsnachweisen; für den Neubau seit 1990, der mehr als ein Drittel des Bestands stellt, stellt sich die Frage in der Regel nicht.

• Prüfhinweise: nie erneuerte Holzbalkendecken, Dachstühle und Steigleitungen in der Altstadt, Auflagen aus Welterbe und Denkmalschutz, bauzeitliche Haustechnik und Balkone der 1950er und 1960er Jahre, Flachdächer der 1970er Jahre in Königswiesen, Hochwasserbetroffenheit an Donau und Regen 2013.
• Gegenhinweise: dokumentierte denkmalgerechte Kernsanierung, Erneuerung von Dach, Fenstern, Heizung und Leitungen, Neubau in Burgweinting, auf den Kasernenflächen oder in den Nachverdichtungen seit 2010.

18 Stadtbezirke, drei Bestandstypen

Regensburg gliedert sich in 18 Stadtbezirke. Für sie liegen in OpenStreetMap keine Grenzpolygone vor, deshalb beschreiben wir die Bestandstypen nach Siedlungsgeschichte und den gesamtstädtischen Zensuswerten:

Gesamtstädtische Werte aus dem Zensus 2022 (Gemeindetabelle und 100-m-Gitter); eine Auswertung nach Stadtbezirksgrenzen war mangels Grenzpolygonen nicht möglich.

Die Bestandstypen zeigen, wo welche Fragen häufig sind, nicht, wie lang die Restnutzungsdauer einer bestimmten Immobilie ist.

Lokale Besonderheiten: Welterbe, Wachstum, Donau

Die erhaltene Stadt

Weil die Angriffe dem Messerschmitt-Werk galten und nicht der Stadt, blieb Regensburg der Wiederaufbau erspart, der anderswo ein Drittel des Bestands stellt. Bürgermeister Oskar von Stobäus hatte die Stadt zwischen 1869 und 1903 modernisiert und die Stadtbefestigung abgerissen, der Gründerzeitbestand blieb dennoch klein. Die Altstadt mit Stadtamhof wurde ab 1955 saniert und 2006 Welterbe; das Weltkulturerbezentrum eröffnete 2007. Für Eigentümer dort entscheidet die Denkmalakte: Was wurde wann mit welcher Genehmigung erneuert, und was ist noch bauzeitlich?

Wachstumsstadt seit 1988

Zwischen 1988 und 2018 wuchs Regensburg von 119.078 auf 152.610 Einwohner, um 28 Prozent; die Universität nahm 1967 den Betrieb auf, das BMW-Werk in Harting 1986, Toshiba und später Osram folgten. Das Wachstum hat den Bestand verjüngt: 22,0 Prozent der Gebäude aus 1990 bis 2009 und 13,8 Prozent seit 2010 bedeuten, dass mehr als ein Drittel aller Regensburger Wohngebäude jünger als 35 Jahre ist. Für diese Häuser stellt sich die Frage nach einer kürzeren Nutzungsdauer in der Regel nicht; sie erklären aber, warum der Bestand im Schnitt jünger ist als der fast jeder anderen Stadt der Reihe.

Donau und Regen

Das Hochwasser vom Juni 2013 traf die Altstadt, Stadtamhof und die Stadtteile am Regen; Keller und Erdgeschosse in Flussnähe haben seither eine eigene Schadensgeschichte, die bei betroffenen Gebäuden zur Tatsachengrundlage gehört. Dokumentierte und sanierte Schäden sind kein Prüfhinweis, nicht sanierte sind es.

Restnutzungsdauer-Gutachten in Regensburg anfragen: So bereiten Sie sich vor

• Stadtbezirk, Objektart (Altstadthaus, Block der Nachkriegsjahrzehnte, Eigentumswohnung), Zahl der Wohnungen, Nutzung
• Baujahr und Anschaffungszeitpunkt; bei Altstadthäusern der Hinweis, ob das Gebäude vor 1925 fertiggestellt wurde, und die Denkmalakte
• Denkmalstatus, Lage im Welterbe oder seiner Pufferzone, denkmalrechtliche Genehmigungen früherer Sanierungen
• Modernisierungen mit Jahr und Umfang: Dach, Fassade, Fenster, Heizung (Öltank?), Leitungen, Balkone; Hochwasserbetroffenheit 2013
• bekannte Schäden, Feuchte, Zustand der Holzbalkendecken; Fotos von außen, Keller, Dachboden, Technikraum

Zu jedem Gutachten gehört eine Besichtigung durch den Sachverständigen; Termin und Unterlagen stimmen wir vor der Beauftragung mit Ihnen ab. Den Weg zum Restnutzungsdauer-Gutachten beschreibt die Seite Ablauf und Unterlagen, die Kostenlogik die Seite Kosten und Wirtschaftlichkeit.

Restnutzungsdauer und AfA: der steuerliche Rahmen in Kürze

Für Wohngebäude mit Fertigstellung vor 1925 gilt ein typisierter AfA-Satz von 2,5 Prozent, für Fertigstellung 1925 bis 2022 von 2 Prozent, ab 2023 von 3 Prozent. Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG angesetzt werden, wenn sie unter der typisierten liegt und objektbezogen nachgewiesen wird. Ein qualifiziertes Gutachten muss das Finanzamt berücksichtigen; ob es die Nutzungsdauer übernimmt, prüft es im Einzelfall. Denkmal-AfA nach §§ 7h und 7i EStG betrifft Herstellungskosten für Sanierungen, nicht die Nutzungsdauer; beide Themen werden getrennt beurteilt. Einzelheiten und eine Modellrechnung finden Sie unter Gebäude-AfA und tatsächliche Nutzungsdauer.

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