Nürnbergs Gebäudebestand: Wiederaufbau mit Dachlandschaft
In der Altstadt wurden 4.553 Häuser zerstört, stadtweit war die Hälfte aller Wohnungen vernichtet. Schmeißner baute die Altstadt bis 1955 mit traditioneller Dachlandschaft, aber modernen Grundrissen wieder auf; die letzte Baulücke wurde 1967 geschlossen. Nur etwa ein Viertel der heutigen Nürnberger Gebäude stammt aus der Zeit vor dem Krieg.
Zum Stichtag des Zensus 2022 stammten 8,1 Prozent der 73.805 Nürnberger Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919 und 14,4 Prozent aus 1919 bis 1949. Die Jahre 1950 bis 1969 stellen 34,0 Prozent, nach dem Zensus-Gitter 15,6 Prozent aus 1949 bis 1957 und 17,5 Prozent aus 1958 bis 1968; 24,1 Prozent entstanden 1970 bis 1989, die Zeit von Langwasser und den Reihenhausgebieten der Außenstadt. Nach 2010 kamen 6,3 Prozent dazu.
| Baujahr | Nürnberg | Deutschland |
|---|---|---|
| vor 1919 | 8,1 % | 13,1 % |
| 1919 bis 1949 | 14,4 % | 11,8 % |
| 1950 bis 1969 | 34,0 % | 23,4 % |
| 1970 bis 1989 | 24,1 % | 23,1 % |
| 1990 bis 2009 | 13,1 % | 21,1 % |
| 2010 und später | 6,3 % | 7,7 % |
Anteile an allen Gebäuden mit Wohnraum, Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022. Eigene Berechnung.
34,9 Prozent der Gebäude haben drei oder mehr Wohnungen, 28,2 Prozent sind gereihte Einfamilienhäuser, für eine Großstadt ein hoher Wert. Privatpersonen besitzen 73,3 Prozent der Gebäude, Genossenschaften 5,2 Prozent. Geheizt wird mit Gas (50,4 Prozent), Heizöl (19,6 Prozent) und Fernwärme (15,4 Prozent); der Ölanteil ist für eine Großstadt hoch und zeigt die vielen Reihen- und Einfamilienhäuser der Außenstadt. 69,7 Prozent der Wohnungen sind vermietet.
Warum der Wiederaufbau die Fragen stellt
Ein 1954 errichtetes Mietshaus in Gostenhof oder im Innenstadtgürtel Süd, 2026 erworben, wird mit 2 Prozent bis 2076 abgeschrieben. Die Wiederaufbauhäuser entstanden in Serie und mit knappen Mitteln, mit Haustechnik, Fenstern und Balkonen, die seither ein- oder zweimal erneuert wurden oder eben nicht. Ob die typisierte Nutzungsdauer zur Substanz passt, ist bei diesen Jahrgängen eine ernsthafte Frage. Das gilt auch für die Altstadt: Ein Haus mit Sandsteinfassade und Steildach von 1952 ist ein Nachkriegsgebäude mit den Decken und Leitungen seiner Zeit.
Ein Restnutzungsdauer-Gutachten beantwortet die Frage objektbezogen. Es würdigt den technischen Verschleiß der Bauteile, die wirtschaftliche Entwertung durch Grundriss, Ausstattung und Energiestandard, und die rechtlichen Beschränkungen, in Nürnberg vor allem den Ensembleschutz, der die gesamte Altstadt und 34 weitere Ensembles umfasst. Ein Restnutzungsdauergutachten für ein Reihenhaus in Langwasser und eines für ein Mietshaus in der Südstadt stellen dabei verschiedene Fragen an dasselbe Gesetz.
- Prüfhinweise: bauzeitliche Haustechnik und Leitungen der 1950er Jahre, Ölheizungen und Flachdächer der 1960er und 1970er Jahre, ungedämmte Fassaden, Ensembleschutz oder Denkmalstatus, bei Großsiedlungen nicht modernisierte Stränge und Aufzüge.
- Gegenhinweise: dokumentierte Erneuerung von Dach, Fenstern, Heizung und Leitungen, energetische Komplettmodernisierung, Neubau in Wetzendorf, auf dem Tiefen Feld oder im Lichtenreuth-Areal.
Zehn statistische Stadtteile, drei Bestandstypen
Nürnberg gliedert sich in zehn statistische Stadtteile mit 87 Bezirken. Die Auswertung des Zensus-Gitters nach ihren Grenzen zeigt:
Altstadt und Innenstadtgürtel
Altstadt, Innenstadtgürtel Süd und West
In der Altstadt stammen 42 Prozent der Gebäude aus 1949 bis 1968 und 22 Prozent aus der Zeit vor 1919, 74 Prozent sind Mehrfamilienhäuser. Der Innenstadtgürtel Süd hat 39 Prozent Nachkriegsbau und 21 Prozent Gründerzeit, der Gürtel West mit Gostenhof 33 und 17 Prozent. Hier stehen die Mietshäuser des Nürnberger Stils aus Sandstein neben dem Wiederaufbau.
Siedlungs-Außenstadt
Nordöstliche, Südliche, Östliche Außenstadt
In der Nordöstlichen Außenstadt stammen 35 Prozent der Gebäude aus 1919 bis 1948, darunter die Siedlungen der 1920er und 1930er Jahre; in der Südlichen und Östlichen Außenstadt je rund 30 Prozent Nachkriegsbau und 22 bis 25 Prozent aus 1969 bis 1983. Der Mehrfamilienhausanteil liegt bei 14 bis 18 Prozent: Reihenhausstadt.
Langwasser und Nachwende-Ränder
Südöstliche, Nordwestliche, Westliche Außenstadt
Die Südöstliche Außenstadt mit Langwasser besteht zu 38 Prozent aus Gebäuden der Jahre 1949 bis 1968 und zu 32 Prozent aus 1969 bis 1983. Im Nordwesten und Westen entstanden 22 bis 23 Prozent der Gebäude nach 1995, die Einfamilienhausgebiete der letzten Jahrzehnte.
Eigene Auswertung des Zensus-2022-Gitters (100 m) nach den Grenzen der statistischen Stadtteile aus OpenStreetMap. Die Gitterauswertung erfasst 99 Prozent der Gebäude der Gemeindetabelle; Zellen mit geheimhaltungsbedingt unterdrückten Werten fehlen.
Die Stadtteilzahlen zeigen, wo welche Fragen häufig sind, nicht, wie lang die Restnutzungsdauer einer bestimmten Immobilie ist.
Lokale Besonderheiten: Altstadt, Nürnberger Stil, Langwasser
Der gemäßigt traditionelle Wiederaufbau
Nürnberg entschied sich nach 1945 gegen die autogerechte Stadt und für einen Wiederaufbau, der die mittelalterliche Dachlandschaft, die Stadtmauer von fünf Kilometern Länge und das Straßennetz bewahrte. Die Häuser dahinter sind Nachkriegsbauten; wer in der Altstadt eine Immobilie vermietet, besitzt in der Regel ein Gebäude mit Fertigstellung zwischen 1949 und 1967, für das der typisierte AfA-Satz von 2 Prozent gilt. Die gesamte Altstadt steht als Ensemble unter Denkmalschutz, dazu kommen knapp 3.000 Einzeldenkmäler und 34 weitere Ensembles.
Nürnberger Stil, Gostenhof, Gartenstadt
Zwischen 1880 und 1900 entstanden die Mietshausviertel im Nürnberger Stil, Sandsteinfassaden mit Erkern und Giebeln, die sich an die Altstadt anlehnen. Gostenhof blieb vom Krieg weitgehend verschont und ist heute das größte zusammenhängende Gründerzeitviertel der Stadt. Die Gartenstadt Nürnberg von 1911 nach Plänen von Richard Riemerschmid und die Werderau der MAN ab 1910 sind Siedlungen der Reformzeit, für die der Satz von 2,5 Prozent gilt und deren Gestalt geschützt ist. Ein Milieuschutz nach § 172 BauGB besteht in Nürnberg derzeit nicht.
Langwasser
Langwasser wurde ab 1957 auf dem ehemaligen Reichsparteitagsgelände und Lagerflächen als Stadtteil für 40.000 Einwohner geplant; 2005 lebten dort rund 31.000 Menschen. Die Bauabschnitte reichen von Zeilen der 1950er Jahre über Hochhäuser der 1960er bis zu Reihenhäusern der 1970er Jahre, zu großen Teilen in Händen der wbg Nürnberg und der Genossenschaften. Für private Vermieter ist dort die einzelne Eigentumswohnung der typische Fall, bei der die Nutzungsdauer vom Sanierungsstand des Gesamtgebäudes abhängt.
Restnutzungsdauer-Gutachten in Nürnberg anfragen: So bereiten Sie sich vor
- Stadtteil, Objektart, Zahl der Wohnungen, Nutzung (vermietet, teilweise vermietet, betrieblich)
- Baujahr und Anschaffungszeitpunkt; in der Altstadt das tatsächliche Fertigstellungsjahr des Wiederaufbaus
- Denkmalstatus oder Lage in einem Ensemble, soweit bekannt
- Modernisierungen mit Jahr und Umfang: Dach, Fassade, Fenster, Heizung (Öltank?), Leitungen, Balkone
- bekannte Schäden, Feuchte; Fotos von außen, Keller, Dachboden, Technikraum
Zu jedem Gutachten gehört eine Besichtigung durch den Sachverständigen; Termin und Unterlagen stimmen wir vor der Beauftragung mit Ihnen ab. Den Weg zum Restnutzungsdauer-Gutachten beschreibt die Seite Ablauf und Unterlagen, die Kostenlogik die Seite Kosten und Wirtschaftlichkeit.
Restnutzungsdauer und AfA: der steuerliche Rahmen in Kürze
Für Wohngebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 gilt ein typisierter AfA-Satz von 2 Prozent, also 50 Jahre; das betrifft in Nürnberg den größten Teil des Bestands einschließlich des Altstadt-Wiederaufbaus. Für Fertigstellung vor 1925 gilt 2,5 Prozent. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt die Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer, wenn sie kürzer ist und objektbezogen nachgewiesen wird. Ein qualifiziertes Gutachten muss das Finanzamt berücksichtigen; ob es die Nutzungsdauer übernimmt, prüft es im Einzelfall. Die Summe der Abschreibung bleibt gleich, nur ihre Verteilung auf die Jahre ändert sich. Einzelheiten und eine Modellrechnung finden Sie unter Gebäude-AfA und tatsächliche Nutzungsdauer.
Fragen zum Restnutzungsdauer-Gutachten in Nürnberg
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen, Stichtag 15.05.2022, Gemeinde Nürnberg (ARS 095640000000) und Deutschland. © Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2024. Eigene Berechnung der Anteile.
- Zensus 2022, 100-m-Gitterdaten (Destatis, Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0), ausgewertet nach den Grenzen der statistischen Stadtteile aus OpenStreetMap (© OpenStreetMap-Mitwirkende, ODbL). Eigene Berechnung.
- Statistisches Bundesamt (Destatis), Gemeindeverzeichnis GV-ISys, Bevölkerungsstand 31.12.2025 auf Grundlage des Zensus 2022.
- Stadt Nürnberg, Denkmalschutz und Ensembles; Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, Denkmalliste Nürnberg, abgerufen am 20.10.2026.
- Wikipedia-Artikel Nürnberg, Luftangriffe auf Nürnberg, Wiederaufbau der Nürnberger Altstadt, Nürnberger Stil, Gostenhof, Gartenstadt Nürnberg, Werderau, Langwasser, abgerufen am 20.10.2026.
- § 7 Abs. 4 EStG; BFH, Urteile vom 28.07.2021 (IX R 25/19) und 23.01.2024 (IX R 14/23). Einordnung unter Rechtliche Grundlagen.
Alle Zahlen beschreiben den Gebäude- und Wohnungsbestand der Stadt als Ganzes oder ihrer Stadtbezirke. Sie erlauben keine Aussage über die Restnutzungsdauer eines einzelnen Gebäudes. Diese Seite ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.