Restnutzungsdauer-Gutachten in Münster: Was der Gebäudebestand für Eigentümer bedeutet

Münsters Gebäudebestand: jung, kleinteilig, privat

102 Luftangriffe zerstörten 63 Prozent der Stadt und 91 Prozent der Altstadt. Der Wiederaufbau hielt sich am Prinzipalmarkt und in der Altstadt an die historischen Parzellen und Giebel; außerhalb entstanden ab den 1950er Jahren Stadtteile für eine Stadt, die seither von 100.000 auf über 300.000 Einwohner gewachsen ist.

Zum Stichtag des Zensus 2022 stammten nur 3,3 Prozent der 57.451 Münsteraner Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919, der niedrigste Wert der 43 Städte, und 9,2 Prozent aus 1919 bis 1949. Die Jahre 1950 bis 1969 stellen 30,4 Prozent, nach dem Zensus-Gitter 13,2 Prozent aus 1949 bis 1957 und 15,7 Prozent aus 1958 bis 1968. Danach wuchs die Stadt weiter: 26,3 Prozent der Gebäude entstanden 1970 bis 1989, 21,5 Prozent 1990 bis 2009 und 9,3 Prozent seit 2010, nach München der höchste Neubauanteil der großen Städte dieser Reihe.

Anteile an allen Gebäuden mit Wohnraum, Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022. Eigene Berechnung.

Münster ist kleinteilig gebaut: Nur 28,6 Prozent der Gebäude haben drei oder mehr Wohnungen, 76,7 Prozent gehören Privatpersonen, Genossenschaften 2,1 Prozent. Trotzdem sind 70,5 Prozent der Wohnungen vermietet, bei rund 65.000 Studenten in der Stadt kein Zufall. Die Leerstandsquote von 2,0 Prozent ist nach Hamburg und Berlin die niedrigste der 43 Städte, die Durchschnittsmiete von 8,71 Euro je Quadratmeter liegt über der von Hannover oder Nürnberg. Geheizt wird mit Gas (72,5 Prozent) und Heizöl (15,7 Prozent); der Ölanteil erinnert daran, wie viele freistehende Häuser der 1960er und 1970er Jahre in den Außenbezirken stehen.

Warum sich die Frage in Münster seltener, aber nicht nie stellt

Ein 1975 errichtetes Mehrfamilienhaus in Hiltrup, 2026 erworben, wird mit 2 Prozent bis 2076 abgeschrieben. Die Jahrgänge 1969 bis 1983 stellen in Münster 20 Prozent des Bestands, mehr als in den meisten anderen Städten; sie sind heute 40 bis 55 Jahre alt, mit Flachdächern, Betonbalkonen, Ölheizungen und Haustechnik, die zum zweiten Mal fällig wird. Dazu kommen die Wiederaufbauhäuser der 1950er Jahre in Mitte mit 50 bis 70 Jahren.

In einer Stadt mit 2 Prozent Leerstand ist die wirtschaftliche Entwertung durch fehlende Nachfrage kein Argument; was zählt, ist der technische Verschleiß und die Frage, ob sich ein Gebäude mit vertretbarem Aufwand an heutige Anforderungen anpassen lässt. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten würdigt diese Determinanten objektbezogen, dazu die rechtlichen Beschränkungen aus Altstadtsatzung, Erhaltungssatzungen und seit 2021 der Sozialen Erhaltungssatzung im Hafen-, Hansa- und Herz-Jesu-Viertel. Ein Restnutzungsdauergutachten in Münster hat deshalb seltener den Altbau zum Gegenstand, häufiger das Haus aus den Jahren des Wachstums.

• Prüfhinweise: Flachdächer, Betonbalkone und Ölheizungen der 1960er und 1970er Jahre, bauzeitliche Fenster und Leitungen, Wiederaufbauhäuser der 1950er Jahre ohne Modernisierung, Lage in einer Erhaltungssatzung oder der Altstadtsatzung.
• Gegenhinweise: dokumentierte Erneuerung von Dach, Fenstern, Heizung und Leitungen, energetische Komplettmodernisierung, Neubau in Gievenbeck, auf dem Oxford- oder York-Gelände.

Sechs Stadtbezirke, drei Bestandstypen

Münster gliedert sich in sechs Stadtbezirke mit 45 Stadtteilen. Die Auswertung des Zensus-Gitters nach ihren Grenzen zeigt:

Eigene Auswertung des Zensus-2022-Gitters (100 m) nach Stadtbezirksgrenzen aus OpenStreetMap. Die Gitterauswertung erfasst 98 Prozent der Gebäude der Gemeindetabelle; Zellen mit geheimhaltungsbedingt unterdrückten Werten fehlen.

Die Bezirkszahlen zeigen, wo welche Fragen häufig sind, nicht, wie lang die Restnutzungsdauer einer bestimmten Immobilie ist.

Lokale Besonderheiten: Prinzipalmarkt, Kasernen, Erhaltungssatzungen

Wiederaufbau auf alten Parzellen

Münster entschied sich nach 1945 gegen die autogerechte Stadt und für den Wiederaufbau der Altstadt auf dem historischen Grundriss. Der Prinzipalmarkt entstand 1947 bis 1958 mit neuen Giebelhäusern auf den alten Parzellen; die Bauten sehen historisch aus, sind aber Nachkriegsgebäude mit Fertigstellung nach 1925 und fallen damit unter den typisierten AfA-Satz von 2 Prozent. Die Altstadtsatzung und zehn städtebauliche Erhaltungssatzungen schützen dieses Bild; Änderungen an Fassaden und Dächern sind dort genehmigungspflichtig.

Von der britischen Garnison zum Wohnquartier

Die britische Armee war von 1945 bis 1994 mit zuletzt rund 5.000 Soldaten in Münster stationiert. Die Konversion ihrer Flächen prägt den Neubau seit 1998: Meerwiese bis 2010, das Oxford-Quartier in Gievenbeck und die York-Kaserne von 1936 in Gremmendorf mit 50 Hektar und rund 1.600 geplanten Wohneinheiten. Diese Quartiere sind neu; die Restnutzungsdauer-Frage stellt sich dort allenfalls bei umgenutzten Kasernengebäuden der 1930er Jahre, für die das ursprüngliche Fertigstellungsjahr gilt.

Hafen, Hansaviertel, Milieuschutz

Der Stadthafen von 1899 wurde ab den 1990er Jahren zum Kreativkai, das Hansaviertel dahinter blieb ein gründerzeitlich-gemischtes Wohnquartier. Seit dem 26. Mai 2021 gilt für Hafen-, Hansa- und Herz-Jesu-Viertel eine Soziale Erhaltungssatzung, die Modernisierungen über den zeitgemäßen Standard hinaus und Umwandlungen genehmigungspflichtig macht. Für Eigentümer dort ist das eine rechtliche Rahmenbedingung, die ein Gutachten bei der wirtschaftlichen Nutzungsdauer würdigt.

Restnutzungsdauer-Gutachten in Münster anfragen: So bereiten Sie sich vor

• Stadtbezirk und Stadtteil, Objektart, Zahl der Wohnungen, Nutzung (vermietet, teilweise vermietet, betrieblich)
• Baujahr und Anschaffungszeitpunkt; beim Wiederaufbau in der Altstadt das tatsächliche Fertigstellungsjahr
• Lage in der Altstadtsatzung, einer Erhaltungssatzung oder der Sozialen Erhaltungssatzung Hansaviertel, soweit bekannt
• Modernisierungen mit Jahr und Umfang: Dach (Flachdach?), Fassade, Fenster, Heizung (Öltank?), Leitungen, Balkone
• bekannte Schäden, Feuchte; Fotos von außen, Keller, Dachboden, Technikraum

Die DG Deutsche Gutachten AG hat ihren Sitz in Lünen, rund 50 Kilometer südlich von Münster. Zu jedem Gutachten gehört eine Besichtigung durch den Sachverständigen; Termin und Unterlagen stimmen wir vor der Beauftragung mit Ihnen ab. Den Weg zum Restnutzungsdauer-Gutachten beschreibt die Seite Ablauf und Unterlagen, die Kostenlogik die Seite Kosten und Wirtschaftlichkeit.

Restnutzungsdauer und AfA: der steuerliche Rahmen in Kürze

Für Wohngebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 gilt ein typisierter AfA-Satz von 2 Prozent, also 50 Jahre; das betrifft in Münster fast den gesamten Bestand, auch den historisch anmutenden Wiederaufbau. Für Fertigstellung ab 2023 gilt 3 Prozent. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt die Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer, wenn sie kürzer ist und objektbezogen nachgewiesen wird. Ein qualifiziertes Gutachten muss das Finanzamt berücksichtigen; ob es die Nutzungsdauer übernimmt, prüft es im Einzelfall. Die Summe der Abschreibung bleibt gleich, nur ihre Verteilung auf die Jahre ändert sich. Einzelheiten und eine Modellrechnung finden Sie unter Gebäude-AfA und tatsächliche Nutzungsdauer.

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