Mönchengladbachs Gebäudebestand: Textilstadt in Reihen
Der erste Luftangriff auf Mönchengladbach am 11. Mai 1940 war zugleich der erste Angriff der Royal Air Force auf eine deutsche Stadt; der schwerste folgte am 31. August 1943, der letzte am 1. Februar 1945 mit 65.000 Brandbomben. Am Ende waren rund zwei Drittel von Gladbach und Rheydt zerstört, etwa 2.000 Zivilisten tot und die Einwohnerzahl von 200.000 auf 106.000 gesunken. Der Wiederaufbau und die Jahrzehnte danach füllten die Stadt mit Reihenhäusern.
Zum Stichtag des Zensus 2022 stammten 14,5 Prozent der 57.340 Mönchengladbacher Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919, mehr als im Bundesdurchschnitt, und 12,0 Prozent aus 1919 bis 1949. Die Jahre 1950 bis 1969 stellen 27,4 Prozent, 1970 bis 1989 mit 25,3 Prozent fast ebenso viel, nach dem Zensus-Gitter allein 12,4 Prozent aus 1969 bis 1978. 16,0 Prozent der Gebäude stammen aus 1990 bis 2009, 4,8 Prozent seit 2010.
| Baujahr | Mönchengladbach | Deutschland |
|---|---|---|
| vor 1919 | 14,5 % | 13,1 % |
| 1919 bis 1949 | 12,0 % | 11,8 % |
| 1950 bis 1969 | 27,4 % | 23,4 % |
| 1970 bis 1989 | 25,3 % | 23,1 % |
| 1990 bis 2009 | 16,0 % | 21,1 % |
| 2010 und später | 4,8 % | 7,7 % |
Anteile an allen Gebäuden mit Wohnraum, Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022. Eigene Berechnung.
Mönchengladbach ist eine der Reihenhausstädte der Reihe: 53,1 Prozent der Gebäude stehen in gereihter Bauweise, 26,6 Prozent sind gereihte Einfamilienhäuser und 15,7 Prozent Doppelhaushälften, nur 28,0 Prozent der Gebäude haben drei oder mehr Wohnungen. 81,4 Prozent gehören Privatpersonen. Die Eigentümerquote von 37,3 Prozent ist die höchste der 43 Städte und die Vermietungsquote von 60,6 Prozent die niedrigste. Geheizt wird fast durchweg mit Gas (82,8 Prozent), Fernwärme spielt mit 1,2 Prozent keine Rolle; 13,9 Prozent der Gebäude haben Etagenheizungen. Die Leerstandsquote liegt bei 3,74 Prozent.
Warum in Mönchengladbach Reihenhaus und Gründerzeit die Fragen stellen
Ein 1962 gebautes Reihenhaus in Rheydt oder Odenkirchen, das nach einem Erbfall oder Kauf vermietet wird, ist der häufigste Mönchengladbacher Prüffall; bei Erwerb 2026 wird es mit 2 Prozent bis 2076 abgeschrieben. Die Wiederaufbau- und 1970er-Jahre-Häuser entstanden in Serie, mit Dächern, Fenstern, Leitungen und Heizungen, die zum zweiten Mal fällig sind. Bei 13,9 Prozent Gebäuden mit Etagenheizung wurde oft nie eine Zentralheizung nachgerüstet. Ob die typisierte Nutzungsdauer zur Substanz passt, ist bei diesen Jahrgängen eine ernsthafte Frage; bei niedriger Gebäude-AfA-Basis ist die Wirtschaftlichkeit eines Gutachtens vorab zu prüfen.
Der zweite Fall ist das Gründerzeithaus der Textilstadt in Eicken, in der Gladbacher Altstadt oder in Rheydt: Für Fertigstellung vor 1925 gilt der Satz von 2,5 Prozent, die Nutzungsdauer müsste unter 40 Jahren liegen, und die Sanierungsgeschichte entscheidet. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten würdigt in beiden Fällen technischen Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Beschränkungen am konkreten Objekt. Ein Restnutzungsdauergutachten in Mönchengladbach ist deshalb selten eine Frage des Quartiers und fast immer eine des einzelnen Hauses.
- Prüfhinweise: Etagenheizungen und bauzeitliche Leitungen, Flachdächer und Betonbalkone der 1960er und 1970er Jahre, ungedämmte Fassaden, nie erneuerte Holzbalkendecken und Dachstühle der Gründerzeit, Denkmalstatus.
- Gegenhinweise: dokumentierte Erneuerung von Dach, Fenstern, Heizung und Leitungen, energetische Komplettmodernisierung, Neubau seit den 1990er Jahren im Westen und Osten der Stadt.
Vier Stadtbezirke, drei Bestandstypen
Mönchengladbach gliedert sich seit 2009 in die Stadtbezirke Nord, Ost, Süd und West mit 44 Stadtteilen. Die Auswertung des Zensus-Gitters nach ihren Grenzen zeigt:
Süd und Nord: Gründerzeit und Wiederaufbau
Rheydt, Odenkirchen, Gladbach, Eicken, Neuwerk
Süd mit Rheydt ist mit 15.388 Gebäuden der größte Bezirk: 15 Prozent Gründerzeit, 12 Prozent aus 1919 bis 1948, 28 Prozent aus 1949 bis 1968. Nord mit der Gladbacher Altstadt und Eicken zeigt mit 15, 12 und 27 Prozent fast dasselbe Bild; beide Bezirke haben mit 31 bis 33 Prozent den höchsten Mehrfamilienhausanteil.
Ost: die 1970er Jahre
Giesenkirchen, Bettrath-Hoven, Lürrip, Hardterbroich
Im Osten stammen 21 Prozent der Gebäude aus 1969 bis 1983 und 13 Prozent aus 1984 bis 1994, dazu 22 Prozent Nachkriegsbau und 12 Prozent Gründerzeit. Der Mehrfamilienhausanteil liegt bei 21 Prozent: Reihenhausgebiete der Wachstumsjahre.
West: Rheindahlen, Wickrath, Hardt
Rheindahlen, Wickrath, Hardt, Wanlo
Der Westen ist der jüngste Bezirk: 23 Prozent der Gebäude aus 1969 bis 1983 und 16 Prozent nach 1995, nur 9 Prozent Gründerzeit und 12 Prozent Mehrfamilienhäuser. Hier liegt auch das ehemalige britische Hauptquartier JHQ Rheindahlen.
Eigene Auswertung des Zensus-2022-Gitters (100 m) nach Stadtbezirksgrenzen aus OpenStreetMap. Die Gitterauswertung erfasst 99 Prozent der Gebäude der Gemeindetabelle; Zellen mit geheimhaltungsbedingt unterdrückten Werten fehlen.
Die Bezirkszahlen zeigen, wo welche Fragen häufig sind, nicht, wie lang die Restnutzungsdauer einer bestimmten Immobilie ist.
Lokale Besonderheiten: Textilindustrie, zwei Städte, JHQ Rheindahlen
Die Arbeiterhäuser der Textilstadt
1853 entstand die Spinnerei und Weberei von Anton Lambert Christians Sohn, 1869 wurde die Gladbacher Aktienbaugesellschaft gegründet, um Arbeiterwohnungen zu bauen; 1914 lebte etwa ein Viertel der Einwohner in ihren Häusern, 1919 galt die Stadt als Hauptzentrum der rheinischen Textilindustrie. Nach 1945 kam der Niedergang; heute arbeiten noch rund 7 Prozent der Beschäftigten in Textil- und Bekleidungsindustrie. Die Arbeiterhäuser und Gründerzeitstraßen in Eicken, Gladbach und Rheydt sind der Vorkriegsbestand, für den bei Fertigstellung vor 1925 der typisierte AfA-Satz von 2,5 Prozent gilt.
Gladbach und Rheydt
Mönchengladbach ist eine Doppelstadt: 1929 zu Gladbach-Rheydt vereinigt, 1933 wieder getrennt, am 1. Januar 1975 mit Rheydt (99.963 Einwohner) und Wickrath endgültig zusammengeführt. Zwei Innenstädte, zwei Hauptbahnhöfe, zwei Rathäuser und zwei Wiederaufbaukerne sind die Folge; die Einwohnerzahl liegt heute mit 267.176 über dem bisherigen Höchststand von 1996.
JHQ Rheindahlen
Von 1954 bis 2013 lag im Westen der Stadt das Joint Headquarters Rheindahlen, auf rund 380 bis 400 Hektar mit etwa 2.000 Gebäuden, darunter 1.126 geplante Wohngebäude, für bis zu 10.000 Bewohner. Nach der Übergabe an den Bund am 13. Dezember 2013 diente das Gelände zeitweise als Flüchtlingsunterkunft; seit 2018 werden rund 600 Gebäude auf 75 Hektar abgerissen, 2025 war ein Gewerbegebiet von etwa 60 Hektar im Gespräch. Anders als in Osnabrück oder Mannheim ist aus dieser Konversion kein Wohnquartier geworden; für die Restnutzungsdauer ist das Gelände kein Thema.
Restnutzungsdauer-Gutachten in Mönchengladbach anfragen: So bereiten Sie sich vor
- Stadtbezirk und Stadtteil, Objektart (Reihenhaus, Doppelhaushälfte, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung), Zahl der Wohnungen, Nutzung
- Baujahr und Anschaffungszeitpunkt; bei Gründerzeitbauten der Hinweis, ob das Gebäude vor 1925 fertiggestellt wurde
- Heizung: Zentral- oder Etagenheizung, Baujahr der Anlagen
- Modernisierungen mit Jahr und Umfang: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Balkone; Denkmalstatus, soweit bekannt
- bekannte Schäden, Feuchte; Fotos von außen, Keller, Dachboden, Technikraum
Die DG Deutsche Gutachten AG hat ihren Sitz in Lünen im östlichen Ruhrgebiet. Zu jedem Gutachten gehört eine Besichtigung durch den Sachverständigen; Termin und Unterlagen stimmen wir vor der Beauftragung mit Ihnen ab. Den Weg zum Restnutzungsdauer-Gutachten beschreibt die Seite Ablauf und Unterlagen, die Kostenlogik die Seite Kosten und Wirtschaftlichkeit.
Restnutzungsdauer und AfA: der steuerliche Rahmen in Kürze
Für Wohngebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 gilt ein typisierter AfA-Satz von 2 Prozent, also 50 Jahre; das betrifft in Mönchengladbach den größten Teil des Bestands. Für Fertigstellung vor 1925 gilt 2,5 Prozent. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt die Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer, wenn sie kürzer ist und objektbezogen nachgewiesen wird. Ein qualifiziertes Gutachten muss das Finanzamt berücksichtigen; ob es die Nutzungsdauer übernimmt, prüft es im Einzelfall. Bei Reihenhäusern mit niedriger Gebäude-AfA-Basis lohnt vorab ein Blick auf die Wirtschaftlichkeit. Einzelheiten und eine Modellrechnung finden Sie unter Gebäude-AfA und tatsächliche Nutzungsdauer.
Fragen zum Restnutzungsdauer-Gutachten in Mönchengladbach
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen, Stichtag 15.05.2022, Gemeinde Mönchengladbach (ARS 051160000000) und Deutschland. © Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2024. Eigene Berechnung der Anteile.
- Zensus 2022, 100-m-Gitterdaten (Destatis, Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0), ausgewertet nach Stadtbezirksgrenzen aus OpenStreetMap (© OpenStreetMap-Mitwirkende, ODbL). Eigene Berechnung.
- Statistisches Bundesamt (Destatis), Gemeindeverzeichnis GV-ISys, Bevölkerungsstand 31.12.2025 auf Grundlage des Zensus 2022.
- Wikipedia-Artikel Mönchengladbach, JHQ Rheindahlen, abgerufen am 20.10.2026.
- § 7 Abs. 4 EStG; BFH, Urteile vom 28.07.2021 (IX R 25/19) und 23.01.2024 (IX R 14/23). Einordnung unter Rechtliche Grundlagen.
Alle Zahlen beschreiben den Gebäude- und Wohnungsbestand der Stadt als Ganzes oder ihrer Stadtbezirke. Sie erlauben keine Aussage über die Restnutzungsdauer eines einzelnen Gebäudes. Diese Seite ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.