Restnutzungsdauer-Gutachten in Mainz: Was der Gebäudebestand für Eigentümer bedeutet

Mainz' Gebäudebestand: gleichmäßig über sieben Jahrzehnte

Schon die Angriffe vom 12. und 13. August 1942 trafen die Innenstadt, der 27. Februar 1945 kostete rund 1.200 Menschen das Leben und zerstörte die nördliche Altstadt zu 80 Prozent. Nach dem Krieg lebten noch etwa 76.000 Menschen in Mainz, der Vorkriegswert wurde erst Mitte der 1960er Jahre wieder erreicht. Der Wiederaufbau begann schleppend, die französischen Pläne für eine Modellstadt von Marcel Lods scheiterten an Akzeptanz und Geld, erst der May-Plan von 1958 brachte Ordnung; zur 2000-Jahr-Feier 1962 war die Stadt weitgehend neu, Trümmergrundstücke gab es noch um 1970.

Zum Stichtag des Zensus 2022 stammten 11,0 Prozent der 33.359 Mainzer Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919, die Neustadt von Stadtbaumeister Eduard Kreyßig und die südliche Altstadt, und 9,6 Prozent aus 1919 bis 1949. Die Jahre 1950 bis 1969 stellen 28,3 Prozent, nach dem Zensus-Gitter 10,0 Prozent aus 1949 bis 1957 und 15,5 Prozent aus 1958 bis 1968. Fast ebenso groß ist die Gruppe 1970 bis 1989 mit 26,5 Prozent, allein 14,1 Prozent aus 1969 bis 1978. 15,9 Prozent der Gebäude stammen aus 1990 bis 2009 und 8,8 Prozent seit 2010, darunter die ersten Konversionsquartiere.

Anteile an allen Gebäuden mit Wohnraum, Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022. Eigene Berechnung.

30,6 Prozent der Gebäude haben drei oder mehr Wohnungen, 4,8 Prozent sogar 13 und mehr, der Typ der Neustadt-Blöcke und der Höhenstadtteile. Privatpersonen besitzen 79,3 Prozent der Gebäude, Wohnungseigentümergemeinschaften 12,2 Prozent, die Kommune mit der Wohnbau Mainz 3,7 Prozent. Geheizt wird mit Gas (71,2 Prozent), Heizöl (12,5 Prozent) und Fernwärme (10,5 Prozent). 68,8 Prozent der Wohnungen sind vermietet, die Leerstandsquote liegt bei 2,86 Prozent, die Durchschnittsmiete mit 9,73 Euro je Quadratmeter gehört zu den höchsten der Reihe außerhalb der A-Städte.

Warum in Mainz zwei Jahrgangsgruppen die Fragen stellen

Ein 1958 errichtetes Mehrfamilienhaus in der Neustadt, wo die Hälfte der Gebäude aus dem Wiederaufbau stammt, wird bei Erwerb 2026 mit 2 Prozent bis 2076 abgeschrieben. Ein 1974 errichteter Block auf dem Lerchenberg, wo 78 Prozent der Gebäude aus den Jahren 1969 bis 1983 stammen, ebenfalls. Die erste Gruppe steht vor der zweiten oder dritten Haustechnik-Generation, die zweite vor Flachdächern, Betonbalkonen und Wärmedämmverbundsystemen der ersten Generation. Bei Mainzer Gebäudewerten wirkt eine kürzere Nutzungsdauer spürbar auf die jährliche AfA; bei knapp 3 Prozent Leerstand und einer Universität ist fehlende Nachfrage dagegen kein Argument.

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten beantwortet die Frage objektbezogen: technischer Verschleiß der Bauteile, wirtschaftliche Entwertung durch Grundriss, Ausstattung und Energiestandard, rechtliche Beschränkungen aus Denkmalschutz, etwa in der südlichen Altstadt und der Neustadt, oder aus Erhaltungssatzungen wie der für den Ortskern Laubenheim. Ein Restnutzungsdauergutachten in Mainz beginnt deshalb mit dem Ortsbezirk, weil Neustadt, Lerchenberg und Gonsenheim drei verschiedene Bauepochen sind.

• Prüfhinweise: bauzeitliche Haustechnik, Fenster und Balkone der 1950er Jahre, Flachdächer, Betonbalkone und erste Dämmsysteme der 1970er Jahre, nie erneuerte Holzbalkendecken und Dachstühle der Gründerzeit, Denkmalstatus, Hochwasserbetroffenheit am Rheinufer.
• Gegenhinweise: dokumentierte Erneuerung von Dach, Fenstern, Heizung und Leitungen, energetische Komplettmodernisierung, Neubau auf Konversionsflächen oder in Gonsenheim, Drais und Ebersheim.

15 Ortsbezirke, drei Bestandstypen

Mainz gliedert sich in 15 Ortsbezirke. Die Auswertung des Zensus-Gitters nach ihren Grenzen zeigt:

Eigene Auswertung des Zensus-2022-Gitters (100 m) nach Ortsbezirksgrenzen aus OpenStreetMap. Die Gitterauswertung erfasst 98 Prozent der Gebäude der Gemeindetabelle; Zellen mit geheimhaltungsbedingt unterdrückten Werten fehlen.

Die Ortsbezirkszahlen zeigen, wo welche Fragen häufig sind, nicht, wie lang die Restnutzungsdauer einer bestimmten Immobilie ist.

Lokale Besonderheiten: Neustadt, Lerchenberg, Konversion

Die Neustadt von 1872

Mit der Eingemeindung des Gartenfelds 1872 begann unter Stadtbaumeister Eduard Kreyßig der Bau der Neustadt; die Stadtfläche verdoppelte sich fast, ab 1886 wurden Neustadt und Lauterenviertel bebaut. Der Krieg traf die Neustadt schwer, deshalb stehen dort heute Gründerzeitblöcke neben Wiederaufbau und Hochhäusern. Für Gebäude mit Fertigstellung vor 1925 gilt der typisierte AfA-Satz von 2,5 Prozent; die südliche Altstadt, die 1945 fast vollständig erhalten blieb, ist Mainz' Denkmalkern.

Landeshauptstadt und Lerchenberg

1946 machte die französische Verordnung Nr. 57 Mainz zur Hauptstadt von Rheinland-Pfalz, 1950 zog die Regierung von Koblenz nach Mainz. In den 1960er Jahren entstand der Lerchenberg als neuer Stadtteil auf der Höhe, ab 1976 kam das ZDF und machte ihn zur Medienstadt. Die Blöcke der 1970er Jahre dort gehören überwiegend großen Eigentümern; für private Vermieter ist die einzelne Eigentumswohnung der typische Fall.

Konversion und Hafen

Auf dem Heilig-Kreuz-Areal in Weisenau entstehen auf 30 Hektar rund 3.000 Wohnungen, davon 900 gefördert, auf der Generalfeldzeugmeister-Kaserne etwa 500, auf der Hechtsheimer Höhe rund 400; der Zoll- und Binnenhafen wird seit dem Rahmenplan 2007 auf 22 Hektar zum Stadtquartier. Diese Neubauten sind für die Restnutzungsdauer kein Thema, sie erklären aber den Mainzer Neubauanteil von 8,8 Prozent seit 2010. Amöneburg, Kastel und Kostheim auf der anderen Rheinseite gehören seit 1945 zu Wiesbaden.

Restnutzungsdauer-Gutachten in Mainz anfragen: So bereiten Sie sich vor

• Ortsbezirk, Objektart (Gründerzeithaus, Wiederaufbau, Block der 1970er Jahre, Eigentumswohnung), Zahl der Wohnungen, Nutzung
• Baujahr und Anschaffungszeitpunkt; bei Altbauten der Hinweis, ob das Gebäude vor 1925 fertiggestellt wurde
• Denkmalstatus oder Lage in einer Erhaltungssatzung, soweit bekannt; Hochwasserbetroffenheit
• Modernisierungen mit Jahr und Umfang: Dach, Fassade, Fenster, Heizung (Öltank?), Leitungen, Balkone
• bekannte Schäden, Feuchte; Fotos von außen, Keller, Dachboden, Technikraum

Zu jedem Gutachten gehört eine Besichtigung durch den Sachverständigen; Termin und Unterlagen stimmen wir vor der Beauftragung mit Ihnen ab. Den Weg zum Restnutzungsdauer-Gutachten beschreibt die Seite Ablauf und Unterlagen, die Kostenlogik die Seite Kosten und Wirtschaftlichkeit.

Restnutzungsdauer und AfA: der steuerliche Rahmen in Kürze

Für Wohngebäude mit Fertigstellung vor 1925 gilt ein typisierter AfA-Satz von 2,5 Prozent, für Fertigstellung 1925 bis 2022 von 2 Prozent, ab 2023 von 3 Prozent. Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG angesetzt werden, wenn sie unter der typisierten liegt und objektbezogen nachgewiesen wird. Ein qualifiziertes Gutachten muss das Finanzamt berücksichtigen; ob es die Nutzungsdauer übernimmt, prüft es im Einzelfall. Bei den Mainzer Gebäudewerten wirkt eine kürzere Nutzungsdauer spürbar auf die jährliche AfA; die Summe der Abschreibung bleibt gleich. Einzelheiten und eine Modellrechnung finden Sie unter Gebäude-AfA und tatsächliche Nutzungsdauer.

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