Restnutzungsdauer-Gutachten in Magdeburg: Was der Gebäudebestand für Eigentümer bedeutet

Magdeburgs Gebäudebestand: Reformsiedlungen, Platte, Nachwende

Der Luftangriff vom 16. Januar 1945 zerstörte etwa 90 Prozent der Altstadt, rund 190.000 Menschen wurden ausgebombt, auch das Gründerzeitviertel und der Breite Weg waren schwer getroffen. Die Siedlungen der 1920er Jahre außerhalb des Zentrums blieben weitgehend unbeschädigt. Der DDR-Wiederaufbau setzte in der Innenstadt und in den Neubaugebieten auf die Platte; nach 1990 wurden viele dieser Bauten im Zentrum durch Neubauten ersetzt.

Zum Stichtag des Zensus 2022 stammten 13,2 Prozent der 35.911 Magdeburger Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919 und 30,4 Prozent aus 1919 bis 1949, zusammen 43,6 Prozent; etwa 15.000 Gebäude sind älter als 1950. Die Jahre 1950 bis 1969 stellen nur 9,9 Prozent, 1970 bis 1989 mit Neu Olvenstedt, Neustädter Feld und Kannenstieg 11,7 Prozent der Gebäude. Nach der Wende wurde viel gebaut: 25,6 Prozent der Gebäude entstanden 1990 bis 2009, nach dem Zensus-Gitter allein 12,2 Prozent 1995 bis 2001, und 9,2 Prozent seit 2010.

Anteile an allen Gebäuden mit Wohnraum, Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022. Eigene Berechnung.

Die Eigentümerstruktur ist genossenschaftlich geprägt wie in keiner anderen der 43 Städte: 11,4 Prozent der Gebäude gehören Genossenschaften, 5,6 Prozent der Kommune, vor allem der Wobau, Privatpersonen 67,5 Prozent. Dazu kommt ein ungewöhnlich hoher Anteil freistehender Einfamilienhäuser mit 32,0 Prozent, viele davon in den Siedlungen der 1920er Jahre und in den Nachwende-Gebieten. 76,3 Prozent der Wohnungen sind vermietet. Die Leerstandsquote von 6,66 Prozent ist hoch, liegt aber deutlich unter den Werten um 2000; Magdeburg hat zwischen 1989 und 2010 rund 60.000 Einwohner verloren und wächst seit dem Tiefstand von 231.450 im Jahr 2000 wieder leicht.

Warum die 1920er Jahre die Magdeburger Frage sind

Ein 1927 errichtetes Reihenhaus in der Beimssiedlung, 2026 erworben, fällt unter den typisierten AfA-Satz von 2 Prozent und wird rechnerisch bis 2076 abgeschrieben, dann wäre es 149 Jahre alt. Die Siedlungen der Reformzeit sind konstruktiv leicht gebaut, teils in frühen Rationalisierungsbauweisen, und wurden seit den 1990er Jahren schrittweise saniert; die Beimssiedlung steht seit 1980 als Denkmal des Städtebaus unter Schutz. Ob die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist, entscheidet sich an Dach, Decken, Leitungen und Fenstern und an dem, was der Denkmalschutz an Anpassung zulässt.

In Neu Olvenstedt stellt sich die Frage anders: Die Platten der Jahre 1980 bis 1990 haben eine typisierte Nutzungsdauer bis 2030 bis 2040, und die wirtschaftliche Entwertung ist dokumentiert, mit 27 Prozent Leerstand im Jahr 2000, über 6.500 abgerissenen Wohnungen bis 2019 und 14 Prozent Leerstand danach. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten würdigt in beiden Fällen technischen Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Beschränkungen am konkreten Objekt. Ein Restnutzungsdauergutachten in Magdeburg beginnt deshalb mit der Frage, in welchem der drei Bestände das Gebäude steht.

• Prüfhinweise: nie erneuerte Dächer, Decken und Leitungen in den Siedlungen der 1920er Jahre, Denkmalstatus, Sanierung der 1990er Jahre ohne Kernerneuerung in den Gründerzeitresten, dauerhafter Leerstand im Quartier, Hochwasserbetroffenheit 2002 oder 2013 in Elbnähe, bei Platten nicht modernisierte Stränge und Aufzüge.
• Gegenhinweise: dokumentierte Kernsanierung, Neubau nach 1995, Vollvermietung, Komplettmodernisierung der Großsiedlungsblöcke.

40 Stadtteile, drei Bestandstypen

Magdeburg gliedert sich in 40 Stadtteile. Die Auswertung des Zensus-Gitters nach ihren Grenzen zeigt:

Eigene Auswertung des Zensus-2022-Gitters (100 m) nach Stadtteilgrenzen aus OpenStreetMap. Die Gitterauswertung erfasst 98 Prozent der Gebäude der Gemeindetabelle; Zellen mit geheimhaltungsbedingt unterdrückten Werten fehlen.

Die Stadtteilzahlen zeigen, wo welche Fragen häufig sind, nicht, wie lang die Restnutzungsdauer einer bestimmten Immobilie ist.

Lokale Besonderheiten: Taut, Beimssiedlung, Neu Olvenstedt, Elbe

Das Neue Bauen in Magdeburg

Bruno Taut war von 1921 bis 1924 Magdeburger Baustadtrat; auf seinen Generalsiedlungsplan und das Stadterweiterungsamt unter Johannes Göderitz gehen die Siedlungen der 1920er Jahre zurück. Die Hermann-Beims-Siedlung in Stadtfeld West entstand 1924 bis 1932 nach Plänen von Konrad Rühl, Gerhard Gauger, Adolf Otto und Willy Zabel, geplant waren 5.000 Wohnungen, gebaut rund 2.000, 1994 wurden 2.270 Einheiten gezählt. Seit 1980 steht sie auf rund 35 Hektar als Denkmal des Städtebaus unter Schutz, Eigentümerin ist die städtische Wobau. Die Gartenstadt Reform gehört zur selben Generation. Für Eigentümer in diesen Siedlungen gelten Auflagen an Fassade, Dach und Fenster, die bei der wirtschaftlichen Nutzungsdauer gewürdigt werden.

Neu Olvenstedt

Ab 1980 wurde Neu Olvenstedt in drei Bauabschnitten als Experimentalsiedlung errichtet, 1989 lebten dort rund 30.000 Menschen, 2021 noch 11.471. Seit 2002 wurden im Programm Stadtumbau Ost bis 2019 über 6.500 leerstehende Wohnungen abgerissen, der Leerstand sank von 27 Prozent im Jahr 2000 auf 14 Prozent 2019. Wer dort eine Wohnung vermietet, besitzt meist eine Einheit in einem Gebäude großer Eigentümer, der Wobau oder einer Genossenschaft; die typisierte Nutzungsdauer der Jahrgänge 1980 bis 1990 endet zwischen 2030 und 2040.

Elbe-Hochwasser

Im August 2002 erreichte die Elbe in Magdeburg 6,72 Meter, im Juni 2013 mit 7,46 Metern noch mehr. Keller und Erdgeschosse in Elbnähe, in Cracau, Rothensee, Buckau und der Altstadt, haben seither eine eigene Schadensgeschichte, die bei betroffenen Gebäuden zur Tatsachengrundlage gehört.

Restnutzungsdauer-Gutachten in Magdeburg anfragen: So bereiten Sie sich vor

• Stadtteil, Objektart (Siedlungshaus, Gründerzeithaus, Platte, Nachwendebau), Zahl der Wohnungen, Nutzung und Leerstand im Gebäude
• Baujahr und Anschaffungszeitpunkt; bei Altbauten der Hinweis, ob das Gebäude vor 1925 fertiggestellt wurde
• Sanierungsunterlagen der 1990er und 2000er Jahre: Umfang, Jahr, erneuerte Bauteile, Förderbescheide
• Denkmalstatus (Beimssiedlung, Reform, Hasselbachplatz); Hochwasserbetroffenheit 2002 oder 2013
• bekannte Schäden, Feuchte, Zustand der Decken; Fotos von außen, Keller, Dachboden, Technikraum

Zu jedem Gutachten gehört eine Besichtigung durch den Sachverständigen; Termin und Unterlagen stimmen wir vor der Beauftragung mit Ihnen ab. Den Weg zum Restnutzungsdauer-Gutachten beschreibt die Seite Ablauf und Unterlagen, die Kostenlogik die Seite Kosten und Wirtschaftlichkeit.

Restnutzungsdauer und AfA: der steuerliche Rahmen in Kürze

Für Wohngebäude mit Fertigstellung vor 1925 gilt ein typisierter AfA-Satz von 2,5 Prozent, für Fertigstellung 1925 bis 2022 von 2 Prozent; die Siedlungen der 1920er Jahre liegen oft genau auf dieser Grenze, das Fertigstellungsjahr des konkreten Gebäudes entscheidet. Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG angesetzt werden, wenn sie unter der typisierten liegt und objektbezogen nachgewiesen wird. Ein qualifiziertes Gutachten muss das Finanzamt berücksichtigen; ob es die Nutzungsdauer übernimmt, prüft es im Einzelfall. Einzelheiten und eine Modellrechnung finden Sie unter Gebäude-AfA und tatsächliche Nutzungsdauer.

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