Restnutzungsdauer-Gutachten in Lünen: Was der Gebäudebestand für Eigentümer bedeutet

Lünens Gebäudebestand: Zechensiedlungen und Wiederaufbau

Im Krieg wurden in Lünen mehr als 2.600 Häuser zerstört, die Lippebrücke in der Innenstadt sprengten deutsche Pioniere kurz vor Kriegsende. Was die Stadt heute prägt, ist älter und jünger zugleich: die Kolonien der Zechen aus der Zeit vor 1914 und der Wiederaufbau der 1950er und 1960er Jahre, als die Zechen Victoria und Minister Achenbach ihre höchsten Belegschaften hatten.

Zum Stichtag des Zensus 2022 stammten 15,8 Prozent der 17.557 Lüner Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919, mehr als im Bundesdurchschnitt und mehr als in Dortmund (12,3 Prozent). Weitere 12,5 Prozent entstanden 1919 bis 1949. Die Jahre 1950 bis 1969 stellen 29,2 Prozent, nach dem Zensus-Gitter 12,3 Prozent aus 1949 bis 1957 und 13,7 Prozent aus 1958 bis 1968. Nach 1990 wurde in Lünen vergleichsweise viel gebaut: 18,5 Prozent der Gebäude stammen aus 1990 bis 2009, darunter die Einfamilienhausgebiete am Rand und die Bebauung rund um die Landesgartenschau 1996 in Horstmar.

Anteile an allen Gebäuden mit Wohnraum, Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022. Eigene Berechnung.

Die Eigentümerstruktur ist die eines Bergbaustandorts: 18,1 Prozent der Gebäude gehören privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen, so viel wie in keiner der 43 Großstädte unserer Reihe, Duisburg kommt auf 12,6 Prozent. Dahinter stehen die ehemaligen Werkswohnungen, die nach dem Ende des Bergbaus an Wohnungsgesellschaften gingen. Privatpersonen besitzen 67,9 Prozent, Genossenschaften 4,7 Prozent. Der Gebäudetyp passt dazu: 16,9 Prozent Doppelhaushälften, 16,6 Prozent gereihte Einfamilienhäuser und 18,6 Prozent kleine Mehrfamilienhäuser mit drei bis sechs Wohnungen. 66,8 Prozent der Wohnungen sind vermietet, die Durchschnittsmiete liegt bei 5,67 Euro je Quadratmeter.

Warum die Frage in Lünen bei Siedlungshaus und Untergrund beginnt

Ein 1898 gebautes Haus der Kolonie Ziethenstraße fällt unter den typisierten AfA-Satz von 2,5 Prozent, also 40 Jahre; bei Erwerb 2026 liefe die Abschreibung bis 2066, dann wäre das Haus 168 Jahre alt. Die Häuser sind massiv gebaut und wurden 1989 von der LEG modernisiert, seit 2004 sind sie einzeln verkauft worden. Ob die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist, entscheidet sich an der Sanierungsgeschichte seither und am Denkmalschutz, der Fassaden, Dächer und Fenster bindet. Ein 1958 errichtetes Mehrfamilienhaus in Lünen-Süd wird mit 2 Prozent bis 2076 abgeschrieben; hier geht es um bauzeitliche Haustechnik, Fenster, Balkone und Decken, und bei 13,9 Prozent Gebäuden mit Etagenheizung oft um eine Zentralheizung, die nie nachgerüstet wurde.

Dazu kommt der Untergrund. Bergschäden treten nach Angaben der Stadt vor allem in den südlichen Stadtteilen auf, wo die Zechen Preußen und Victoria abbauten; die Schächte der Zeche Preußen wurden 1929 nur abgedeckt, nicht verfüllt. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten würdigt das nicht nach der Lage auf der Karte, sondern nach dem dokumentierten Zustand: gemeldete und regulierte Bergschäden, Risse, Setzungen, Kellerabdichtung. Ein Restnutzungsdauergutachten in Lünen arbeitet deshalb mit Bauakte, Modernisierungsnachweisen und, wo vorhanden, der Bergschadensakte.

• Prüfhinweise: bauzeitliche Haustechnik und Etagenheizungen der 1950er und 1960er Jahre, dokumentierte Bergschäden, Denkmalstatus oder Lage in einer Erhaltungs- oder Denkmalbereichssatzung, nie erneuerte Dachstühle und Leitungen in den Kolonien.
• Gegenhinweise: dokumentierte Modernisierung von Dach, Fenstern, Heizung und Leitungen, regulierte und sanierte Bergschäden, Neubau der 1990er Jahre und später.

14 Stadtteile, drei Bestandstypen

Lünen gliedert sich seit 2004 in 14 Stadtteile, die zugleich statistische Bezirke sind. Für drei davon liegen uns Gitterauswertungen nach Stadtteilgrenzen vor; die übrigen Typen beschreiben wir nach Siedlungsgeschichte und Denkmalliste:

Eigene Auswertung des Zensus-2022-Gitters (100 m) nach Stadtteilgrenzen aus OpenStreetMap für Horstmar, Osterfeld und Niederaden; für die übrigen Stadtteile liegen keine Grenzen vor. Die Gitterauswertung erfasst 98 Prozent der Gebäude der Gemeindetabelle.

Die Stadtteilzahlen zeigen, wo welche Fragen häufig sind, nicht, wie lang die Restnutzungsdauer einer bestimmten Immobilie ist.

Lokale Besonderheiten: drei Zechen, ihre Kolonien, das Ende

Preußen, Victoria, Minister Achenbach

Die Zeche Preußen in Gahmen und Horstmar förderte ab 1895 und wurde 1925 beziehungsweise am 30. Juni 1929 stillgelegt; die Zeche Victoria förderte von 1910 bis 1964, mit 4.175 Beschäftigten im Jahr 1956. Minister Achenbach in Brambauer ging 1900 in Betrieb, hatte 1955 mit 6.615 Beschäftigten ihren Höchststand und fuhr am 30. Juni 1992 die letzte Schicht. Auf ihrem Gelände eröffnete 1995 das Technologiezentrum LÜNTEC mit dem Colani-Ei auf dem alten Fördergerüst. Die Bauten der 1950er Jahre, die 29 Prozent des Bestands stellen, entstanden in den Jahren dieser Höchstbelegschaften.

Kolonien als Denkmäler

Die Kolonie Ziethenstraße in Lünen-Süd baute die Harpener Bergbau AG 1898 für die Bergleute der Zeche Preußen: 52 gleichartige Backsteinhäuser, seit dem 2. Juni 1986 Baudenkmal. Die Victoriakolonie an Münsterstraße, Barbarastraße und Knappenweg steht seit 1992 in der Denkmalliste, für die Neue Kolonie am Wevelsbacher Weg gilt seit 1994 eine Denkmalbereichssatzung, die Siedlungsgrundriss, Straßennetz und Stellung der Baukörper schützt. Für die Bergarbeitersiedlung an der Querstraße in Horstmar hat der Rat 2017 eine Erhaltungssatzung beschlossen. Die Stadt zählt 117 Baudenkmäler. Wer in diesen Siedlungen eine Immobilie vermietet, besitzt ein Gebäude, dessen Anpassung rechtlich gebunden ist, eine Einflussgröße, die ein Gutachten würdigt.

Lünen als Standort der DG Deutsche Gutachten AG

Die DG Deutsche Gutachten AG hat ihren Sitz an der Dortmunder Straße 5 in Lünen, am nordöstlichen Rand des Ruhrgebiets und am Übergang zum Münsterland. Dortmund grenzt im Süden direkt an, Münster liegt rund 50 Kilometer nördlich; die Bahnstrecke Dortmund–Gronau hält seit 1875 in Lünen. Für Eigentümer in Lünen, im Kreis Unna und im nördlichen Ruhrgebiet heißt das kurze Wege für die Besichtigung, die zu jedem Gutachten gehört. Eine Niederlassung außerhalb Lünens unterhält die Gesellschaft nicht.

Restnutzungsdauer-Gutachten in Lünen anfragen: So bereiten Sie sich vor

• Stadtteil, Objektart (Siedlungshaus, Mehrfamilienhaus, Einfamilienhaus), Zahl der Wohnungen, Nutzung (vermietet, teilweise vermietet, betrieblich)
• Baujahr und Anschaffungszeitpunkt; bei Kolonie-Häusern der Hinweis, ob das Gebäude vor 1925 fertiggestellt wurde, und der Denkmal- oder Satzungsstatus
• Bergbau: Bergschadensmeldungen, Regulierungen durch die RAG, Hinweise auf Setzungen oder Risse, soweit vorhanden
• Modernisierungen mit Jahr und Umfang: Dach, Fassade, Fenster, Heizung (Zentral- oder Etagenheizung), Leitungen, Balkone
• bekannte Schäden, Feuchte; Fotos von außen, Keller, Dachboden, Technikraum

Zu jedem Gutachten gehört eine Besichtigung durch den Sachverständigen; Termin und Unterlagen stimmen wir vor der Beauftragung mit Ihnen ab. Den Weg zum Restnutzungsdauer-Gutachten beschreibt die Seite Ablauf und Unterlagen, die Kostenlogik die Seite Kosten und Wirtschaftlichkeit. Wer wir sind, steht unter Über uns.

Restnutzungsdauer und AfA: der steuerliche Rahmen in Kürze

Für Wohngebäude mit Fertigstellung vor 1925, also für die Zechenkolonien, gilt ein typisierter AfA-Satz von 2,5 Prozent, für Fertigstellung 1925 bis 2022 von 2 Prozent. Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG angesetzt werden, wenn sie unter 40 beziehungsweise 50 Jahren liegt und objektbezogen nachgewiesen wird. Ein qualifiziertes Gutachten muss das Finanzamt berücksichtigen; ob es die Nutzungsdauer übernimmt, prüft es im Einzelfall. Bei Lüner Gebäudewerten lohnt vorab ein Blick auf die Wirtschaftlichkeit: Die zusätzliche jährliche AfA hängt vom Gebäudeanteil der Anschaffungskosten ab. Einzelheiten und eine Modellrechnung finden Sie unter Gebäude-AfA und tatsächliche Nutzungsdauer.

Fragen zum Restnutzungsdauer-Gutachten in Lünen