Lübecks Gebäudebestand: Altstadt, Vorstädte, Wiederaufbau
In der Nacht zum 29. März 1942 wurden 1.468 Lübecker Gebäude total zerstört, 2.180 schwer und 9.103 leicht beschädigt; 320 Menschen starben, über 15.000 verloren ihre Wohnung, rund 700.000 Kubikmeter Trümmer blieben. Ein Fünftel der mittelalterlichen Altstadt war vernichtet, vier Fünftel standen noch. Diese Bilanz erklärt, warum Lübeck heute beides hat: einen der ältesten Innenstadtbestände Deutschlands und einen breiten Nachkriegsgürtel.
Zum Stichtag des Zensus 2022 stammten 17,0 Prozent der 45.664 Lübecker Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919, mehr als im Bundesdurchschnitt, und 17,8 Prozent aus 1919 bis 1949, zusammen 34,8 Prozent. Die Jahre 1950 bis 1969 stellen 32,0 Prozent, nach dem Zensus-Gitter 11,0 Prozent aus 1949 bis 1957 und 18,5 Prozent aus 1958 bis 1968. Danach bricht die Kurve ab: 13,7 Prozent der Gebäude stammen aus 1970 bis 1989, 14,0 Prozent aus 1990 bis 2009, darunter der Hochschulstadtteil in St. Jürgen, und 5,5 Prozent seit 2010.
| Baujahr | Lübeck | Deutschland |
|---|---|---|
| vor 1919 | 17,0 % | 13,1 % |
| 1919 bis 1949 | 17,8 % | 11,8 % |
| 1950 bis 1969 | 32,0 % | 23,4 % |
| 1970 bis 1989 | 13,7 % | 23,1 % |
| 1990 bis 2009 | 14,0 % | 21,1 % |
| 2010 und später | 5,5 % | 7,7 % |
Anteile an allen Gebäuden mit Wohnraum, Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022. Eigene Berechnung.
Lübeck ist eine Stadt der kleinen Häuser in privater Hand: 80,7 Prozent der Gebäude gehören Privatpersonen, nur 25,4 Prozent haben drei oder mehr Wohnungen, 24,4 Prozent sind freistehende und 23,9 Prozent gereihte Einfamilienhäuser. Dennoch sind 68,2 Prozent der Wohnungen vermietet. Geheizt wird mit Gas (74,1 Prozent), 10,8 Prozent der Gebäude haben Heizöl, 10,4 Prozent Fernwärme. Die Leerstandsquote liegt bei 2,82 Prozent, die Durchschnittsmiete bei 7,47 Euro je Quadratmeter.
Warum in Lübeck die Denkmalakte und der Nachkriegsgürtel entscheiden
Ein 1880 errichtetes Haus in der Altstadt fällt unter den typisierten AfA-Satz von 2,5 Prozent, also 40 Jahre; bei Erwerb 2026 liefe die Abschreibung bis 2066. Viele Altstadthäuser sind weit älter, mit Kernen aus dem 13. bis 17. Jahrhundert hinter jüngeren Fassaden, und fast alle stehen unter Denkmalschutz. Hier entscheidet nicht das Alter, sondern die Sanierungsgeschichte und das, was der Denkmalschutz an Anpassung zulässt. Ein 1961 errichtetes Mehrfamilienhaus in Kücknitz, gebaut für die Beschäftigten von Metallhütte und Flender-Werft, wird mit 2 Prozent bis 2076 abgeschrieben; hier geht es um bauzeitliche Haustechnik, Fenster, Balkone und Decken.
Ein Restnutzungsdauer-Gutachten würdigt in beiden Fällen den technischen Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung durch Grundriss, Ausstattung und Energiestandard und die rechtlichen Beschränkungen aus Denkmalschutz und Erhaltungssatzung. Ein Restnutzungsdauergutachten für ein Altstadthaus beginnt in Lübeck mit der Denkmalakte, eines für Buntekuh mit den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft.
- Prüfhinweise: nie erneuerte Dachstühle, Holzbalkendecken und Steigleitungen in der Altstadt und den Vorstädten, Auflagen aus Welterbe, Denkmalschutz und Erhaltungssatzung, bauzeitliche Haustechnik und Balkone der 1950er und 1960er Jahre, bei Großsiedlungen nicht modernisierte Stränge und Aufzüge, Feuchte in Trave- und Wakenitznähe.
- Gegenhinweise: dokumentierte denkmalgerechte Kernsanierung, Erneuerung von Dach, Fenstern, Heizung und Leitungen, Neubau im Hochschulstadtteil oder in Travemünde.
Zehn Stadtteile, drei Bestandstypen
Lübeck gliedert sich in zehn Stadtteile mit 35 Stadtbezirken. Die Auswertung des Zensus-Gitters nach Stadtteilgrenzen zeigt:
Altstadt und Vorstädte
Innenstadt, St. Lorenz Süd, St. Jürgen, St. Lorenz Nord
In der Innenstadt stammen 58 Prozent der Gebäude aus der Zeit vor 1919, in St. Lorenz Süd 34, in St. Jürgen und St. Lorenz Nord je 16 bis 17 Prozent. St. Jürgen, der größte Stadtteil, hat zugleich 25 Prozent Neubau nach 1995, den Hochschulstadtteil.
Nachkriegsgürtel
St. Gertrud, Kücknitz, Moisling, Buntekuh
In Kücknitz stammen 44 Prozent der Gebäude aus 1949 bis 1968 und 24 Prozent aus 1919 bis 1948, die Werks- und Flüchtlingssiedlungen am Industriehafen. St. Gertrud kommt auf 38 Prozent Nachkriegsbau, Buntekuh auf 37 Prozent plus 24 Prozent aus 1969 bis 1983, Moisling auf 37 Prozent.
Travemünde und Schlutup
Travemünde, Schlutup
Travemünde mischt 27 Prozent Nachkriegsbau mit 27 Prozent Neubau nach 1995, dem Ferien- und Zweitwohnungsbestand am Fährhafen. Schlutup, bis 1989 Grenzort, hat mit 27 Prozent den höchsten Anteil an Siedlungsbauten der Jahre 1919 bis 1948 nach Kücknitz.
Eigene Auswertung des Zensus-2022-Gitters (100 m) nach Stadtteilgrenzen aus OpenStreetMap. Die Gitterauswertung erfasst 99 Prozent der Gebäude der Gemeindetabelle; Zellen mit geheimhaltungsbedingt unterdrückten Werten fehlen.
Die Stadtteilzahlen zeigen, wo welche Fragen häufig sind, nicht, wie lang die Restnutzungsdauer einer bestimmten Immobilie ist.
Lokale Besonderheiten: Welterbe, Erhaltungssatzungen, Buntekuh
Die Altstadt als Welterbe
Am 14. Dezember 1987 wurde die Lübecker Altstadt als erste Altstadt Nordeuropas in die Welterbeliste aufgenommen; das geschützte Gebiet umfasst weit über 1.000 denkmalgeschützte Gebäude. Das im Krieg zerstörte Gründungsviertel wurde erst ab 2017 wieder bebaut, nach archäologischen Grabungen von 2009 bis 2014. Für die Altstadt gilt seit 1979 eine städtebauliche Erhaltungssatzung, zuletzt im Februar 2020 geändert; weitere Erhaltungssatzungen bestehen für Teilbereiche von St. Jürgen und St. Gertrud. Eine Soziale Erhaltungssatzung für die Altstadt wurde vom Verwaltungsgericht Schleswig beanstandet und soll nach einer Vorlage der Verwaltung aufgehoben werden. Für Eigentümer bedeutet das: Welterbe, Denkmalschutz und Erhaltungssatzung bestimmen, was an Fassade, Dach, Fenstern und Grundriss zulässig ist, eine rechtliche Einflussgröße, die ein Gutachten würdigt.
Flüchtlingsstadt und Industriehafen
Nach 1945 nahm Lübeck als Grenzstadt zur sowjetischen Zone Zehntausende Flüchtlinge auf, und der Nachkriegsgürtel entstand in großer Eile. In Kücknitz baute die Industrie am Hafen, Metallhütte und Flender-Werft, Werkssiedlungen neben die Siedlungen der 1920er und 1930er Jahre. Diese Häuser sind heute 60 bis 100 Jahre alt, überwiegend in privater Hand und mit sehr unterschiedlichem Sanierungsstand.
Buntekuh
Buntekuh südwestlich des Holstentors wuchs in den 1960er und 1970er Jahren durch die Neue Heimat von rund 2.300 auf gut 13.000 Einwohner, mit sechs Wohnhochhäusern bis 16 Geschosse. Drei Viertel der Wohnungen gehören zehn Eigentümern; in Brennpunkten lag der Leerstand zeitweise bei bis zu 20 Prozent, 2005 wurde das Hochhaus am Pinassenweg abgerissen, 2006 kam der Stadtteil ins Programm Soziale Stadt. Für private Vermieter ist dort die einzelne Eigentumswohnung der typische Fall.
Restnutzungsdauer-Gutachten in Lübeck anfragen: So bereiten Sie sich vor
- Stadtteil, Objektart (Altstadthaus, Siedlungshaus, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung), Zahl der Wohnungen, Nutzung
- Baujahr und Anschaffungszeitpunkt; bei Altstadthäusern der Hinweis, ob das Gebäude vor 1925 fertiggestellt wurde, und die Denkmalakte
- Lage in der Erhaltungssatzung Altstadt, St. Jürgen oder St. Gertrud, soweit bekannt
- Modernisierungen mit Jahr und Umfang: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen, Balkone; denkmalrechtliche Genehmigungen
- bekannte Schäden, Feuchte, Zustand der Holzbalkendecken; Fotos von außen, Keller, Dachboden, Technikraum
Zu jedem Gutachten gehört eine Besichtigung durch den Sachverständigen; Termin und Unterlagen stimmen wir vor der Beauftragung mit Ihnen ab. Den Weg zum Restnutzungsdauer-Gutachten beschreibt die Seite Ablauf und Unterlagen, die Kostenlogik die Seite Kosten und Wirtschaftlichkeit.
Restnutzungsdauer und AfA: der steuerliche Rahmen in Kürze
Für Wohngebäude mit Fertigstellung vor 1925 gilt ein typisierter AfA-Satz von 2,5 Prozent, für Fertigstellung 1925 bis 2022 von 2 Prozent. Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG angesetzt werden, wenn sie unter 40 beziehungsweise 50 Jahren liegt und objektbezogen nachgewiesen wird. Ein qualifiziertes Gutachten muss das Finanzamt berücksichtigen; ob es die Nutzungsdauer übernimmt, prüft es im Einzelfall. Denkmal-AfA nach §§ 7h und 7i EStG betrifft Herstellungskosten für Sanierungen, nicht die Nutzungsdauer des Gebäudes; beide Themen werden getrennt beurteilt. Einzelheiten und eine Modellrechnung finden Sie unter Gebäude-AfA und tatsächliche Nutzungsdauer.
Fragen zum Restnutzungsdauer-Gutachten in Lübeck
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen, Stichtag 15.05.2022, Gemeinde Lübeck (ARS 010030000000) und Deutschland. © Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2024. Eigene Berechnung der Anteile.
- Zensus 2022, 100-m-Gitterdaten (Destatis, Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0), ausgewertet nach Stadtteilgrenzen aus OpenStreetMap (© OpenStreetMap-Mitwirkende, ODbL). Eigene Berechnung.
- Statistisches Bundesamt (Destatis), Gemeindeverzeichnis GV-ISys, Bevölkerungsstand 31.12.2025 auf Grundlage des Zensus 2022.
- Hansestadt Lübeck, Ortsrecht: Erhaltungssatzung Innenstadt (Altstadt) mit Änderungen und weitere Erhaltungssatzungen (St. Jürgen, St. Gertrud); Vorlage zur Aufhebung der Sozialen Erhaltungssatzung Altstadt (luebeck.de, undatiert), abgerufen am 20.10.2026.
- Wikipedia-Artikel Lübeck, Luftangriff auf Lübeck am 29. März 1942, Buntekuh, abgerufen am 20.10.2026.
- § 7 Abs. 4 EStG, §§ 7h, 7i EStG; BFH, Urteile vom 28.07.2021 (IX R 25/19) und 23.01.2024 (IX R 14/23). Einordnung unter Rechtliche Grundlagen.
Alle Zahlen beschreiben den Gebäude- und Wohnungsbestand der Stadt als Ganzes oder ihrer Stadtbezirke. Sie erlauben keine Aussage über die Restnutzungsdauer eines einzelnen Gebäudes. Diese Seite ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.