Restnutzungsdauer-Gutachten in Krefeld: Was der Gebäudebestand für Eigentümer bedeutet

Krefelds Gebäudebestand: Reihenhäuser nach dem Feuersturm

149 Luftangriffe trafen Krefeld, der schwerste am 22. Juni 1943 mit 1.013 Toten. Bis Kriegsende waren 27.800 Wohnungen zerstört, 49,6 Prozent des Bestands, ein Drittel der Wohngebäude, 36 Prozent der Verkehrsanlagen und über 70 Prozent der Industrie; die Einwohnerzahl sank von 172.000 auf 125.000. Der Wiederaufbau fiel in die letzten Jahre der Seidenindustrie, die bis etwa 1955 noch einmal blühte, und in den Aufschwung der Stahlwerke.

Zum Stichtag des Zensus 2022 stammten 11,5 Prozent der 47.132 Krefelder Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919, die erhaltene Gründerzeit in der Südstadt, in Uerdingen und am Bismarckplatz, und 14,6 Prozent aus 1919 bis 1949. Die Jahre 1950 bis 1969 stellen 30,3 Prozent, nach dem Zensus-Gitter 10,3 Prozent aus 1949 bis 1957 und 17,1 Prozent aus 1958 bis 1968. Anders als im Ruhrgebiet ging der Bau danach weiter: 23,3 Prozent der Gebäude stammen aus 1970 bis 1989, 16,1 Prozent aus 1990 bis 2009; seit 2010 kamen nur 4,1 Prozent dazu.

Anteile an allen Gebäuden mit Wohnraum, Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022. Eigene Berechnung.

Krefeld ist eine Reihenhausstadt in privater Hand: 50,1 Prozent der Gebäude stehen in gereihter Bauweise, 24,3 Prozent sind gereihte Einfamilienhäuser und 18,2 Prozent Doppelhaushälften; nur 28,8 Prozent der Gebäude haben drei oder mehr Wohnungen. 81,0 Prozent gehören Privatpersonen, Genossenschaften mit 0,3 Prozent praktisch nichts. Entsprechend hoch ist die Eigentümerquote: 36,0 Prozent der Wohnungen werden von ihren Eigentümern bewohnt, nur 61,7 Prozent sind vermietet, einer der niedrigsten Werte der 43 Städte. 15,9 Prozent der Gebäude heizen mit Heizöl, die Leerstandsquote liegt bei 4,01 Prozent.

Warum der typische Krefelder Fall das vermietete Reihenhaus ist

Ein 1958 gebautes Reihenhaus in Fischeln oder Bockum, das nach einem Erbfall vermietet wird, ist der häufigste Krefelder Prüffall. Bei Erwerb 2026 wird es mit 2 Prozent bis 2076 abgeschrieben, dann wäre es 118 Jahre alt. Die Wiederaufbauhäuser entstanden in Serie und mit knappen Mitteln, mit Dächern, Fenstern, Leitungen und Heizungen, die zum zweiten Mal fällig sind, bei 15,9 Prozent Ölheizungen oft mit Tank im Keller. Ob die typisierte Nutzungsdauer zur Substanz passt, ist bei diesen Jahrgängen eine ernsthafte Frage. Bei der niedrigen Gebäude-AfA-Basis vieler Reihenhäuser ist die Wirtschaftlichkeit eines Gutachtens vorab zu prüfen.

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten beantwortet die Frage objektbezogen: technischer Verschleiß der Bauteile, wirtschaftliche Entwertung durch Grundriss, Ausstattung und Energiestandard, rechtliche Beschränkungen aus Denkmalschutz oder einer der Krefelder Erhaltungssatzungen, etwa für das Belgische Viertel oder Lindental Nord. Ein Restnutzungsdauergutachten für ein Gründerzeithaus in der Südstadt stellt dabei andere Fragen als eines für das Reihenhaus von 1958.

• Prüfhinweise: bauzeitliche Ölheizungen und Tankanlagen, Fenster und Leitungen der 1950er Jahre, Flachdächer und Betonbalkone der 1960er und 1970er Jahre, nie erneuerte Holzbalkendecken und Dachstühle der Gründerzeit, Lage in einer Erhaltungssatzung oder Denkmalstatus.
• Gegenhinweise: dokumentierte Erneuerung von Dach, Fenstern, Heizung und Leitungen, energetische Komplettmodernisierung, Neubau seit den 1990er Jahren in West und Oppum-Linn.

Neun Stadtbezirke, drei Bestandstypen

Krefeld gliedert sich in neun Stadtbezirke. Die Auswertung des Zensus-Gitters nach ihren Grenzen zeigt:

Eigene Auswertung des Zensus-2022-Gitters (100 m) nach Stadtbezirksgrenzen aus OpenStreetMap. Die Gitterauswertung erfasst 98 Prozent der Gebäude der Gemeindetabelle; Zellen mit geheimhaltungsbedingt unterdrückten Werten fehlen.

Die Bezirkszahlen zeigen, wo welche Fragen häufig sind, nicht, wie lang die Restnutzungsdauer einer bestimmten Immobilie ist.

Lokale Besonderheiten: Seide, Feuersturm, Erhaltungssatzungen

Die Seidenstadt

Samt und Seide machten Krefeld im 19. Jahrhundert reich; 1887 wurde die Stadt Großstadt, bis 1957 hatte sich die Einwohnerzahl noch einmal verdoppelt. Nach 1945 blühte die Textilindustrie bis etwa 1955 auf und ging dann über Jahrzehnte zurück, parallel zu den Stahlkrisen bis in die 1990er Jahre. Die Hauptverwaltung der Verseidag von Egon Eiermann ist heute das Stadthaus. Vom Bestand der Seidenzeit blieb nach dem Feuersturm vom Juni 1943 vor allem die Südstadt mit ihren Gründerzeithäusern; für Gebäude mit Fertigstellung vor 1925 gilt dort der typisierte AfA-Satz von 2,5 Prozent.

Wiederaufbau in Reihen

Mit 2.048 Toten durch Luftangriffe, 80.000 Obdachlosen nach einer einzigen Nacht und der Hälfte der Wohnungen verloren, baute Krefeld nach 1945 vor allem Eigenheime: Reihen- und Doppelhäuser mit knappen Grundrissen, viele mit Ölheizung, die heute in zweiter oder dritter Generation vermietet werden. Die niedrige Vermietungsquote von 61,7 Prozent und die Eigentümerquote von 36 Prozent sind das statistische Echo dieser Entscheidung.

Erhaltungssatzungen

Die Stadt schützt die städtebauliche Eigenart einzelner Quartiere mit Erhaltungssatzungen nach § 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, darunter Lindental Nord und das Belgische Viertel um Von-Steuben-Straße, Tenderingstraße und Neuen Weg, beschlossen vom Rat am 25. Februar 2016. Dort sind Rückbau, Änderung, Nutzungsänderung und Neubau genehmigungspflichtig. Für Eigentümer in diesen Gebieten ist das eine rechtliche Einflussgröße, die ein Gutachten bei der Frage nach zulässigen und wirtschaftlichen Anpassungen würdigt. Soziale Erhaltungssatzungen sind uns für Krefeld nicht bekannt.

Restnutzungsdauer-Gutachten in Krefeld anfragen: So bereiten Sie sich vor

• Stadtbezirk, Objektart (Reihenhaus, Doppelhaushälfte, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung), Zahl der Wohnungen, Nutzung
• Baujahr und Anschaffungszeitpunkt; bei Gründerzeitbauten der Hinweis, ob das Gebäude vor 1925 fertiggestellt wurde
• Lage in einer Erhaltungssatzung oder Denkmalstatus, soweit bekannt
• Modernisierungen mit Jahr und Umfang: Dach, Fassade, Fenster, Heizung (Öltank?), Leitungen, Balkone
• bekannte Schäden, Feuchte; Fotos von außen, Keller, Dachboden, Technikraum

Die DG Deutsche Gutachten AG hat ihren Sitz in Lünen im östlichen Ruhrgebiet. Zu jedem Gutachten gehört eine Besichtigung durch den Sachverständigen; Termin und Unterlagen stimmen wir vor der Beauftragung mit Ihnen ab. Den Weg zum Restnutzungsdauer-Gutachten beschreibt die Seite Ablauf und Unterlagen, die Kostenlogik die Seite Kosten und Wirtschaftlichkeit.

Restnutzungsdauer und AfA: der steuerliche Rahmen in Kürze

Für Wohngebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 gilt ein typisierter AfA-Satz von 2 Prozent, also 50 Jahre; das betrifft in Krefeld den größten Teil des Bestands. Für Fertigstellung vor 1925 gilt 2,5 Prozent. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt die Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer, wenn sie kürzer ist und objektbezogen nachgewiesen wird. Ein qualifiziertes Gutachten muss das Finanzamt berücksichtigen; ob es die Nutzungsdauer übernimmt, prüft es im Einzelfall. Bei Reihenhäusern mit niedriger Gebäude-AfA-Basis lohnt vorab ein Blick auf die Wirtschaftlichkeit. Einzelheiten und eine Modellrechnung finden Sie unter Gebäude-AfA und tatsächliche Nutzungsdauer.

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