Restnutzungsdauer-Gutachten in Kiel: Was der Gebäudebestand für Eigentümer bedeutet

Kiels Gebäudebestand: Wiederaufbau einer Marinestadt

35 Prozent der Kieler Gebäude wurden im Krieg zerstört, weitere 40 Prozent beschädigt; von den Wohnungen waren 40 Prozent vernichtet, 40 Prozent beschädigt und nur 20 Prozent unversehrt. Rund 167.000 der 272.000 Einwohner von 1939 verloren ihre Wohnung. Der Wiederaufbau folgte modernen Leitbildern, nicht dem alten Stadtgrundriss, und er fiel in die Jahre, in denen Kiel Landeshauptstadt und wieder Marinestandort wurde.

Zum Stichtag des Zensus 2022 stammten 10,3 Prozent der 38.247 Kieler Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919 und 21,9 Prozent aus 1919 bis 1949, die Zeit der Werft- und Marinesiedlungen. Die Jahre 1950 bis 1969 stellen 31,2 Prozent, nach dem Zensus-Gitter 12,4 Prozent aus 1949 bis 1957 und 16,1 Prozent aus 1958 bis 1968. Danach wurde deutlich weniger gebaut: 19,2 Prozent der Gebäude stammen aus 1970 bis 1989, 12,7 Prozent aus 1990 bis 2009 und 4,6 Prozent seit 2010.

Anteile an allen Gebäuden mit Wohnraum, Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022. Eigene Berechnung.

Kiel ist eine Mieterstadt mit Reihenhäusern: 74,0 Prozent der Wohnungen sind vermietet, zugleich sind 22,6 Prozent der Gebäude gereihte Einfamilienhäuser und 14,4 Prozent Doppelhaushälften, viele davon in den Siedlungen der 1920er und 1930er Jahre. 33,0 Prozent der Gebäude haben drei oder mehr Wohnungen. Privatwirtschaftliche Unternehmen besitzen 11,4 Prozent der Gebäude, einer der höchsten Werte der 43 Städte, das Erbe der Werks- und Marinewohnungen und der Bestände der Neuen Heimat. 33,3 Prozent der Gebäude heizen mit Fernwärme, nur 9,5 Prozent mit Heizöl. Die Leerstandsquote von 2,08 Prozent gehört zu den niedrigsten der Reihe.

Warum in Kiel die Wiederaufbau- und Siedlungsjahrgänge zählen

Ein 1956 errichtetes Mehrfamilienhaus in Ellerbek, 2026 erworben, wird mit 2 Prozent bis 2076 abgeschrieben; ein Reihenhaus der Siedlung Elmschenhagen von 1938 ebenfalls. Beide Bestände entstanden schnell und in Serie, das eine für die Werftarbeiter und Marineangehörigen der 1930er Jahre, das andere für die Ausgebombten der 1950er. Ob die typisierte Nutzungsdauer zur Substanz passt, hängt von dem ab, was seither erneuert wurde: Dächer, Fenster, Leitungen, Balkone, Haustechnik. In einem Markt mit 2 Prozent Leerstand ist fehlende Nachfrage kein Argument; was zählt, ist der technische Verschleiß und die Frage, ob eine Anpassung an heutige Anforderungen wirtschaftlich ist.

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten beantwortet das objektbezogen. Es würdigt technischen Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung durch Grundriss, Ausstattung und Energiestandard und die rechtlichen Beschränkungen, in Kiel vor allem den Denkmalschutz einzelner Siedlungen und Bauten. Ein Restnutzungsdauergutachten für ein Gründerzeithaus am Südfriedhof und eines für einen Block in Mettenhof stellen dabei verschiedene Fragen: Das eine ist 120 Jahre alt und wurde mehrfach saniert, das andere 55 Jahre alt und in Händen einer Gemeinschaft oder eines Großeigentümers.

• Prüfhinweise: bauzeitliche Haustechnik und Leitungen der 1950er Jahre, Flachdächer und Betonbalkone, nie erneuerte Dachstühle und Fenster in den Siedlungen der 1930er Jahre, Denkmalstatus, bei Großsiedlungen nicht modernisierte Stränge und Aufzüge, Feuchte in Fördenähe.
• Gegenhinweise: dokumentierte Erneuerung von Dach, Fenstern, Heizung und Leitungen, energetische Komplettmodernisierung, Neubau in Meimersdorf, Suchsdorf oder auf Konversionsflächen.

30 Stadtteile, drei Bestandstypen

Kiel gliedert sich in 30 Stadtteile. Die Auswertung des Zensus-Gitters nach ihren Grenzen zeigt:

Eigene Auswertung des Zensus-2022-Gitters (100 m) nach Stadtteilgrenzen aus OpenStreetMap. Die Gitterauswertung erfasst 99 Prozent der Gebäude der Gemeindetabelle; Zellen mit geheimhaltungsbedingt unterdrückten Werten fehlen.

Die Stadtteilzahlen zeigen, wo welche Fragen häufig sind, nicht, wie lang die Restnutzungsdauer einer bestimmten Immobilie ist.

Lokale Besonderheiten: Werften, Gaarden, Mettenhof, Konversion

Werft- und Marinestadt

1865 kam die Marinestation, 1895 der Kaiser-Wilhelm-Kanal, und die Werften am Ostufer ließen Gaarden von 2.715 Einwohnern im Jahr 1871 auf 30.427 im Jahr 1910 wachsen; das Gründerzeitviertel über der Hörn wurde im Krieg großenteils zerstört. Die Howaldtswerke beschäftigten Anfang der 1980er Jahre rund 12.000 Menschen, 1995 noch 3.751. Gaarden gilt heute als sozialer Brennpunkt mit steigenden Mieten; ein Teil des früheren sozialen Wohnungsbaus gehört inzwischen der Vonovia, die Stadt arbeitet seit 2018 mit dem Programm „Gaarden hoch 10“ an dem Stadtteil. Für Eigentümer dort entscheidet die Sanierungsgeschichte der Nachkriegsblöcke, in einem Umfeld, in dem Nachfrage kein Problem ist, Instandhaltung aber oft eines war.

Mettenhof

Mettenhof wurde 1963 mit 526 Einwohnern eingemeindet, ab 1965 baute die Neue Heimat dort den Stadtteil mit Hochhäusern der 1960er und 1970er Jahre, darunter der „Weiße Riese“ mit 25 Etagen; heute leben dort rund 19.900 Menschen. Ursprünglich für 19.000 weitere Einwohner geplante Wohneinheiten wurden in den 1970er Jahren nicht mehr gebaut. Osloring und Bergenring wurden in den 1990er Jahren saniert. Wer in Mettenhof eine Wohnung vermietet, besitzt eine Einheit in einem Gebäude, dessen Nutzungsdauer vom Sanierungsstand der Hülle, der Stränge und der Aufzüge abhängt.

Konversion in Holtenau

Das Marinefliegergeschwader 5 verließ Holtenau 2013; auf dem Gelände am Kanal war ein Stadtteil mit ursprünglich rund 2.250 Wohnungen geplant, über dessen Zuschnitt Stadt und Bund inzwischen neu verhandelt haben. Für die Restnutzungsdauer sind diese Flächen kein Thema, sie zeigen aber, wie knapp Kieler Bauland ist und warum der Bestand so stark nachgefragt bleibt.

Restnutzungsdauer-Gutachten in Kiel anfragen: So bereiten Sie sich vor

• Stadtteil, Objektart (Siedlungshaus, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung), Zahl der Wohnungen, Nutzung (vermietet, teilweise vermietet, betrieblich)
• Baujahr und Anschaffungszeitpunkt; bei Siedlungshäusern Denkmalstatus, soweit bekannt
• Modernisierungen mit Jahr und Umfang: Dach, Fassade, Fenster, Heizung oder Fernwärmestation, Leitungen, Balkone
• bei Eigentumswohnungen: Beschlüsse und Rücklage der Gemeinschaft, Sanierungen an Hülle und Strängen
• bekannte Schäden, Feuchte; Fotos von außen, Keller, Dachboden, Technikraum

Zu jedem Gutachten gehört eine Besichtigung durch den Sachverständigen; Termin und Unterlagen stimmen wir vor der Beauftragung mit Ihnen ab. Den Weg zum Restnutzungsdauer-Gutachten beschreibt die Seite Ablauf und Unterlagen, die Kostenlogik die Seite Kosten und Wirtschaftlichkeit.

Restnutzungsdauer und AfA: der steuerliche Rahmen in Kürze

Für Wohngebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 gilt ein typisierter AfA-Satz von 2 Prozent, also 50 Jahre; das betrifft in Kiel den größten Teil des Bestands einschließlich der Siedlungen der 1930er Jahre. Für Fertigstellung vor 1925 gilt 2,5 Prozent. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt die Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer, wenn sie kürzer ist und objektbezogen nachgewiesen wird. Ein qualifiziertes Gutachten muss das Finanzamt berücksichtigen; ob es die Nutzungsdauer übernimmt, prüft es im Einzelfall. Die Summe der Abschreibung bleibt gleich, nur ihre Verteilung auf die Jahre ändert sich. Einzelheiten und eine Modellrechnung finden Sie unter Gebäude-AfA und tatsächliche Nutzungsdauer.

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