Restnutzungsdauer-Gutachten in Kassel: Was der Gebäudebestand für Eigentümer bedeutet

Kassels Gebäudebestand: die Stadt der 1950er Jahre

Auf jeden Kasseler Einwohner kamen nach dem 22. Oktober 1943 rechnerisch 48 Kubikmeter Schutt; die Stadt brannte auf Luftbildern noch nach sieben Tagen. Den Wiederaufbau-Wettbewerb von 1947 gewann Hans Högg, die Trümmer wurden am Rosenhang aufgeschüttet, die Treppenstraße wurde zum Symbol der neuen Innenstadt. Die Siedlungen der Zwischenkriegszeit und der Vordere Westen außerhalb des Feuersturms blieben stehen.

Zum Stichtag des Zensus 2022 stammten nur 7,8 Prozent der 32.480 Kasseler Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919, aber 20,2 Prozent aus 1919 bis 1949, die Siedlungen am Forstfeld, Fasanenhof und auf dem Rothenberg. Die Jahre 1950 bis 1969 stellen 36,7 Prozent, nach dem Zensus-Gitter 14,2 Prozent aus 1949 bis 1957 und 18,0 Prozent aus 1958 bis 1968; unter den 43 Städten liegen nur Bochum, Hannover und Essen höher. Danach wurde weniger gebaut: 18,0 Prozent der Gebäude aus 1970 bis 1989, 13,0 Prozent aus 1990 bis 2009, darunter die Unterneustadt, und 4,4 Prozent seit 2010.

Anteile an allen Gebäuden mit Wohnraum, Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022. Eigene Berechnung.

37,6 Prozent der Gebäude haben drei oder mehr Wohnungen, kleine Mehrfamilienhäuser mit drei bis sechs Wohnungen allein 20,2 Prozent, der typische Wiederaufbautyp. Privatpersonen besitzen 73,2 Prozent der Gebäude, die Kommune mit der GWG 6,6 Prozent, Genossenschaften 3,2 Prozent. 17,4 Prozent der Gebäude heizen mit Heizöl, 13,5 Prozent haben Etagenheizungen, 10,4 Prozent Fernwärme. 71,3 Prozent der Wohnungen sind vermietet, die Leerstandsquote liegt bei 4,09 Prozent, die Durchschnittsmiete bei 6,77 Euro je Quadratmeter; die Einwohnerzahl von 196.799 liegt unter dem Höchststand von 225.694 im Jahr 1943.

Warum in Kassel die Wiederaufbau- und Siedlungsjahrgänge zählen

Ein 1955 errichtetes Mehrfamilienhaus in der Südstadt oder in Rothenditmold, 2026 erworben, wird mit 2 Prozent bis 2076 abgeschrieben, dann wäre es 121 Jahre alt. Die Wiederaufbauhäuser entstanden in Serie und mit knappen Mitteln, bei 17,4 Prozent Ölheizungen oft mit Tank im Keller und bei 13,5 Prozent Etagenheizungen ohne je nachgerüstete Zentralheizung. Ob die typisierte Nutzungsdauer zur Substanz passt, ist bei diesen Jahrgängen eine ernsthafte Frage, und sie betrifft in Kassel mehr als ein Drittel aller Gebäude. Die Siedlungshäuser der 1920er und 1930er Jahre am Forstfeld oder Fasanenhof sind älter, aber massiv gebaut; hier entscheidet, ob Dach, Fenster und Leitungen seither erneuert wurden.

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten beantwortet die Frage objektbezogen: technischer Verschleiß der Bauteile, wirtschaftliche Entwertung durch Grundriss, Ausstattung und Energiestandard bei moderaten Kasseler Mieten, rechtliche Beschränkungen aus Denkmalschutz, etwa im Vorderen Westen oder bei den Siedlungen des Neuen Bauens. Ein Restnutzungsdauergutachten in Kassel trifft deshalb selten auf Gründerzeit und fast immer auf das Haus der Wiederaufbau- oder Siedlungsjahre.

• Prüfhinweise: bauzeitliche Ölheizungen und Tankanlagen, Etagenheizungen und Leitungen der 1950er Jahre, Flachdächer und Betonbalkone, nie erneuerte Dachstühle und Fenster der Siedlungen der 1930er Jahre, Denkmalstatus.
• Gegenhinweise: dokumentierte Erneuerung von Dach, Fenstern, Heizung und Leitungen, energetische Komplettmodernisierung, Neubau in der Unterneustadt oder am Jungfernkopf.

23 Ortsbezirke, drei Bestandstypen

Kassel gliedert sich in 23 Ortsbezirke. Die Auswertung des Zensus-Gitters nach ihren Grenzen zeigt:

Eigene Auswertung des Zensus-2022-Gitters (100 m) nach Ortsbezirksgrenzen aus OpenStreetMap. Die Gitterauswertung erfasst 98 Prozent der Gebäude der Gemeindetabelle; Zellen mit geheimhaltungsbedingt unterdrückten Werten fehlen.

Die Ortsbezirkszahlen zeigen, wo welche Fragen häufig sind, nicht, wie lang die Restnutzungsdauer einer bestimmten Immobilie ist.

Lokale Besonderheiten: Feuersturm, Vorderer Westen, documenta-Stadt

Der 22. Oktober 1943

Etwa zwei Stabbrandbomben je Quadratmeter fielen in jener Nacht auf die Fachwerkaltstadt, der Feuersturm erreichte 45 Minuten nach Angriffsbeginn seinen Höhepunkt, viele Menschen erstickten in den Kellern. Die Stadt entschied sich nach 1945 gegen die Rekonstruktion: Die historische Bausubstanz wurde weitgehend abgeräumt, die Innenstadt nach dem Plan von Hans Högg neu angelegt, mit der Treppenstraße als erster Fußgängerzone Deutschlands. Wer in Kassels Mitte eine Immobilie vermietet, besitzt in der Regel ein Gebäude der 1950er Jahre; die wenigen Altbauten, etwa um den Bebelplatz im Vorderen Westen, stehen unter Denkmalschutz.

Vorderer Westen und die Siedlungen

Der Vordere Westen geht auf den Industriellen Sigmund Aschrott zurück: dichte Gründerzeitbebauung mit Jugendstil-, Heimatstil- und Historismusfassaden, heute mit 15.934 Einwohnern das Altbauquartier der Stadt. Die Werkssiedlungen auf dem Rothenberg von Otto Haesler und die Siedlungen am Forstfeld und Fasanenhof sind Zeugnisse des Neuen Bauens und der 1930er Jahre, überwiegend in privater Hand und mit sehr unterschiedlichem Sanierungsstand. Für Gebäude mit Fertigstellung vor 1925 gilt der typisierte AfA-Satz von 2,5 Prozent.

Industrie, Konversion, documenta

Henschel, Fieseler, Wegmann und Credé machten Kassel zur Industrie- und Rüstungsstadt; seit 1957 ist das VW-Werk Baunatal der große Arbeitgeber der Region, auf dem Henschel-Gelände produzieren Rheinmetall und Krauss-Maffei Wegmann. Hindenburgkaserne, Graf-Haeseler-Kaserne und die Kasernen auf der Marbachshöhe wurden seit den 1990er Jahren zu Wohnquartieren, die Unterneustadt am Fuldaufer wurde nach 1990 auf dem alten Stadtgrundriss neu bebaut. Die documenta, seit 1955 alle fünf Jahre, hat mit der documenta urbana am Rand der Dönche auch ein Experiment im Wohnungsbau hinterlassen.

Restnutzungsdauer-Gutachten in Kassel anfragen: So bereiten Sie sich vor

• Ortsbezirk, Objektart (Mehrfamilienhaus, Siedlungshaus, Eigentumswohnung), Zahl der Wohnungen, Nutzung
• Baujahr und Anschaffungszeitpunkt; bei Siedlungshäusern und im Vorderen Westen der Hinweis, ob das Gebäude vor 1925 fertiggestellt wurde, und der Denkmalstatus
• Heizung: Zentral-, Etagen- oder Ölheizung, Baujahr der Anlagen und des Tanks
• Modernisierungen mit Jahr und Umfang: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Balkone
• bekannte Schäden, Feuchte; Fotos von außen, Keller, Dachboden, Technikraum

Zu jedem Gutachten gehört eine Besichtigung durch den Sachverständigen; Termin und Unterlagen stimmen wir vor der Beauftragung mit Ihnen ab. Den Weg zum Restnutzungsdauer-Gutachten beschreibt die Seite Ablauf und Unterlagen, die Kostenlogik die Seite Kosten und Wirtschaftlichkeit.

Restnutzungsdauer und AfA: der steuerliche Rahmen in Kürze

Für Wohngebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 gilt ein typisierter AfA-Satz von 2 Prozent, also 50 Jahre; das betrifft in Kassel fast den gesamten Bestand einschließlich der Siedlungen der 1930er Jahre. Für Fertigstellung vor 1925 gilt 2,5 Prozent. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt die Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer, wenn sie kürzer ist und objektbezogen nachgewiesen wird. Ein qualifiziertes Gutachten muss das Finanzamt berücksichtigen; ob es die Nutzungsdauer übernimmt, prüft es im Einzelfall. Bei den Kasseler Gebäudewerten lohnt vorab ein Blick auf die Wirtschaftlichkeit. Einzelheiten und eine Modellrechnung finden Sie unter Gebäude-AfA und tatsächliche Nutzungsdauer.

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