Restnutzungsdauer-Gutachten in Halle (Saale): Was der Gebäudebestand für Eigentümer bedeutet

Halles Gebäudebestand: erhaltene Gründerzeit neben der Neustadt

Sieben Luftangriffe zwischen Juli 1944 und April 1945 zerstörten 3.600 Gebäude und 13.600 von 66.000 Wohnungen, rund ein Fünftel. Der Rest blieb, verfiel in der DDR teilweise und wurde nach 1990 saniert. Der Neubau der DDR entstand nicht in der Stadt, sondern neben ihr: Wohnstadt-Süd ab 1959, Halle-Neustadt ab 1964, Silberhöhe ab 1979, Heide-Nord.

Zum Stichtag des Zensus 2022 stammten 19,8 Prozent der 30.389 Halleschen Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919 und 28,8 Prozent aus 1919 bis 1949, zusammen 48,6 Prozent; unter den 43 Städten liegen nur Leipzig und Dresden höher. Die Jahre 1950 bis 1969 stellen 10,4 Prozent, 1970 bis 1989 mit der Platte 15,3 Prozent der Gebäude, die wegen ihrer Größe weit mehr Wohnungen enthalten. Nach der Wende entstanden 18,9 Prozent der Gebäude zwischen 1990 und 2009, nach dem Zensus-Gitter 9,3 Prozent allein 1995 bis 2001, und 6,8 Prozent seit 2010.

Anteile an allen Gebäuden mit Wohnraum, Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022. Eigene Berechnung.

Halle ist eine Mieterstadt: 77,4 Prozent der Wohnungen sind vermietet, 44,1 Prozent der Gebäude haben drei oder mehr Wohnungen, Mehrfamilienhäuser mit sieben bis zwölf Wohnungen allein 22,7 Prozent, der Gründerzeit- und Plattentyp. Genossenschaften besitzen 10,7 Prozent der Gebäude, die Kommune mit HWG und GWG 7,9 Prozent, Privatpersonen 62,6 Prozent. 20,8 Prozent der Gebäude heizen mit Fernwärme. Die Leerstandsquote von 7,74 Prozent ist hoch, aber weit entfernt von den Werten der 1990er Jahre; die Einwohnerzahl ist seit dem Tiefstand von rund 230.000 im Jahr 2009 wieder gestiegen.

Warum in Halle die Sanierungsgeschichte und das Quartier entscheiden

Ein 1895 errichtetes Mietshaus im Paulusviertel, 1997 saniert und 2026 erworben, hat Dach, Leitungen und Heizung mit knapp 30 Jahren und Holzbalkendecken mit 130 Jahren. Für Fertigstellung vor 1925 gilt der typisierte AfA-Satz von 2,5 Prozent, also 40 Jahre. Ob die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist, hängt davon ab, was 1997 erneuert und was nur instandgesetzt wurde, und ob die Erhaltungssatzung des Paulusviertels die Anpassungen zulässt, die das Haus bräuchte.

In Halle-Neustadt und auf der Silberhöhe ist die Frage eine andere. Dort endet die typisierte Nutzungsdauer der Jahrgänge 1965 bis 1990 zwischen 2015 und 2040, und die wirtschaftliche Entwertung ist dokumentiert: 2001 standen in Neustadt mindestens 6.200 Wohnungen leer, auf der Silberhöhe wurden von 2001 bis 2013 5.786 Wohnungen abgerissen. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten würdigt beide Bestände mit denselben drei Determinanten, technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Beschränkung, kommt aber zu ganz verschiedenen Fragen. Ein Restnutzungsdauergutachten für Halle beginnt deshalb mit dem Stadtteil und den Sanierungsunterlagen.

• Prüfhinweise: Sanierung der 1990er Jahre ohne Erneuerung von Decken, Dachstuhl und Strängen, Lage in einer Erhaltungssatzung oder Denkmalstatus, Hochwasserbetroffenheit Juni 2013 in Flussnähe, bei Platten nicht modernisierte Stränge und Aufzüge, dauerhafter Leerstand im Quartier.
• Gegenhinweise: dokumentierte Kernsanierung, Neubau nach 1995 (Heide-Süd, Büschdorf), Komplettmodernisierung der Neustadt-Blöcke in den 2010er Jahren.

35 Stadtteile, drei Bestandstypen

Halle gliedert sich in fünf Stadtbezirke mit 35 Stadtteilen. Die Auswertung des Zensus-Gitters nach Stadtteilgrenzen zeigt:

Eigene Auswertung des Zensus-2022-Gitters (100 m) nach Stadtteilgrenzen aus OpenStreetMap. Die Gitterauswertung erfasst 98 Prozent der Gebäude der Gemeindetabelle; Zellen mit geheimhaltungsbedingt unterdrückten Werten fehlen.

Die Stadtteilzahlen zeigen, wo welche Fragen häufig sind, nicht, wie lang die Restnutzungsdauer einer bestimmten Immobilie ist.

Lokale Besonderheiten: Erhaltungssatzungen, Halle-Neustadt, Hochwasser

Erhaltungssatzungen in den Gründerzeitvierteln

Halle hat eine ganze Reihe städtebaulicher Erhaltungssatzungen nach § 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, darunter für das Paulusviertel (Satzung Nr. 18, 2003, später geändert), Giebichenstein (Nr. 35, Beschluss vom 29. Oktober 2003), das Gründerzeitviertel Freiimfelder Straße, Glaucha und die erweiterte historische Altstadt. In diesen Gebieten brauchen Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen eine Genehmigung; geschützt wird die städtebauliche Eigenart, nicht die Mieterschaft. Für Eigentümer ist das eine rechtliche Einflussgröße, die bei der Frage nach zulässigen und wirtschaftlichen Anpassungen gewürdigt wird.

Halle-Neustadt und Silberhöhe

Am 15. Juli 1964 wurde der Grundstein für die Chemiearbeiterstadt gelegt, 1967 wurde Halle-Neustadt eigene Stadt, Ende 1980 lebten dort 93.578 Menschen, heute rund 47.000. Seit der Wiedereingliederung 1990 hat sich die Siedlung halbiert; 2001 standen mindestens 6.200 Wohnungen leer, der Rückbau begann an den Rändern, in der zweiten Hälfte der 2010er Jahre wurden viele Blöcke saniert. Die Silberhöhe im Süden, ab 1979 gebaut, hatte 1990 rund 39.000 Einwohner in 14.550 Wohnungen; von 2001 bis 2013 wurden 5.786 Wohnungen abgerissen, von über 40 Hochhäusern blieben sieben. Für private Vermieter ist dort die einzelne Eigentumswohnung der typische Fall, bei der die Nutzungsdauer vom Sanierungsstand des Gesamtgebäudes und vom Quartier abhängt.

Saale-Hochwasser und Altbergbau

Im Juni 2013 erreichte die Saale in Halle-Trotha 8,10 Meter, den höchsten Stand seit 1890; Teile von Halle-Neustadt wurden zur Räumung empfohlen, Eissporthalle und Planetarium mussten abgerissen werden. Keller und Erdgeschosse in Flussnähe haben seither eine eigene Schadensgeschichte. Dazu kommt der Altbergbau: Braunkohle wurde bei Nietleben, Seeben und zwischen Osendorf und Büschdorf abgebaut, Steinkohle im Bergwerk Dölau. Dokumentierte Schäden gehören zur Tatsachengrundlage; pauschal lässt sich aus der Lage nichts ableiten.

Restnutzungsdauer-Gutachten in Halle anfragen: So bereiten Sie sich vor

• Stadtteil, Objektart (Gründerzeithaus, Platte, Nachwendebau), Zahl der Wohnungen, Nutzung und Leerstand im Gebäude
• Baujahr und Anschaffungszeitpunkt; bei Altbauten der Hinweis, ob das Gebäude vor 1925 fertiggestellt wurde
• Sanierungsunterlagen der 1990er und 2000er Jahre: Umfang, Jahr, erneuerte Bauteile, Förderbescheide
• Lage in einer Erhaltungssatzung, Denkmalstatus; Hochwasserbetroffenheit 2013; Hinweise auf Altbergbau
• bekannte Schäden, Feuchte, Zustand der Holzbalkendecken; Fotos von außen, Keller, Dachboden, Technikraum

Zu jedem Gutachten gehört eine Besichtigung durch den Sachverständigen; Termin und Unterlagen stimmen wir vor der Beauftragung mit Ihnen ab. Den Weg zum Restnutzungsdauer-Gutachten beschreibt die Seite Ablauf und Unterlagen, die Kostenlogik die Seite Kosten und Wirtschaftlichkeit.

Restnutzungsdauer und AfA: der steuerliche Rahmen in Kürze

Für Wohngebäude mit Fertigstellung vor 1925 gilt ein typisierter AfA-Satz von 2,5 Prozent, für Fertigstellung 1925 bis 2022 von 2 Prozent, ab 2023 von 3 Prozent. Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG angesetzt werden, wenn sie unter der typisierten liegt und objektbezogen nachgewiesen wird. Ein qualifiziertes Gutachten muss das Finanzamt berücksichtigen; ob es die Nutzungsdauer übernimmt, prüft es im Einzelfall. Sonderabschreibungen der Nachwendezeit sind ausgelaufen und spielen für Erwerbe ab heute keine Rolle mehr. Einzelheiten und eine Modellrechnung finden Sie unter Gebäude-AfA und tatsächliche Nutzungsdauer.

Fragen zum Restnutzungsdauer-Gutachten in Halle