Freiburgs Gebäudebestand: Gründerzeit, Wiederaufbau, Modellquartiere
Die Einwohnerzahl sank nach der Operation Tigerfish von 110.110 auf 89.275, der Vorkriegswert wurde erst 1950 wieder erreicht. Freiburg entschied sich für die Rekonstruktion: Die meisten verlorenen historischen Bauten wurden wieder errichtet, die Altstadt auf dem alten Grundriss. Seit 1996 hat die Stadt über 200.000 Einwohner, und seither bestimmt die Knappheit an Bauland den Markt.
Zum Stichtag des Zensus 2022 stammten 13,6 Prozent der 27.692 Freiburger Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919, die Wiehre, Herdern, Oberau und der südliche Stühlinger, und 12,5 Prozent aus 1919 bis 1949. Die Jahre 1950 bis 1969 stellen 27,2 Prozent, nach dem Zensus-Gitter 10,0 Prozent aus 1949 bis 1957 und 14,1 Prozent aus 1958 bis 1968. 21,3 Prozent der Gebäude stammen aus 1970 bis 1989, 18,6 Prozent aus 1990 bis 2009, als Rieselfeld und Vauban entstanden, und 6,8 Prozent seit 2010.
| Baujahr | Freiburg | Deutschland |
|---|---|---|
| vor 1919 | 13,6 % | 13,1 % |
| 1919 bis 1949 | 12,5 % | 11,8 % |
| 1950 bis 1969 | 27,2 % | 23,4 % |
| 1970 bis 1989 | 21,3 % | 23,1 % |
| 1990 bis 2009 | 18,6 % | 21,1 % |
| 2010 und später | 6,8 % | 7,7 % |
Anteile an allen Gebäuden mit Wohnraum, Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022. Eigene Berechnung.
Freiburg ist eine Stadt der Mehrfamilienhäuser und des Wohnungseigentums: 44,9 Prozent der Gebäude haben drei oder mehr Wohnungen, Mehrfamilienhäuser mit drei bis sechs Wohnungen allein 24,2 Prozent. 24,9 Prozent der Gebäude gehören Wohnungseigentümergemeinschaften, nach Stuttgart der höchste Wert der 43 Städte, Privatpersonen nur 60,5 Prozent, die kommunale Freiburger Stadtbau 5,3 Prozent, Genossenschaften 4,0 Prozent. 71,9 Prozent der Wohnungen sind vermietet, die Leerstandsquote von 2,37 Prozent gehört zu den niedrigsten der Reihe, die Durchschnittsmiete von 9,74 Euro je Quadratmeter zu den höchsten außerhalb der A-Städte.
Warum in Freiburg die Eigentümergemeinschaft so oft mitentscheidet
Jedes vierte Freiburger Gebäude ist aufgeteilt, und das prägt den typischen Prüffall: die vermietete Eigentumswohnung in einem Gründerzeithaus der Wiehre oder einem Block in Weingarten. Die Nutzungsdauer bezieht sich dabei auf das Gesamtgebäude, über dessen Dach, Fassade, Stränge und Aufzüge die Gemeinschaft entscheidet. Ein 1900 errichtetes Haus in der Wiehre fällt unter den typisierten AfA-Satz von 2,5 Prozent, also 40 Jahre; ein 1965 errichteter Block in Weingarten wird mit 2 Prozent bis 2076 abgeschrieben. Bei Freiburger Gebäudewerten wirkt eine kürzere Nutzungsdauer spürbar auf die jährliche AfA.
Ein Restnutzungsdauer-Gutachten würdigt technischen Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Beschränkungen am konkreten Objekt; bei 2,4 Prozent Leerstand ist fehlende Nachfrage kein Argument, der Denkmalschutz in Altstadt und Wiehre dagegen eine Einflussgröße. Ein Restnutzungsdauergutachten in Freiburg beginnt deshalb bei Eigentumswohnungen mit den Beschlüssen und der Rücklage der Gemeinschaft, bei Häusern mit der Sanierungsgeschichte.
- Prüfhinweise: nie erneuerte Holzbalkendecken, Dachstühle und Steigleitungen in Wiehre, Herdern und Altstadt, Denkmalstatus, Flachdächer, Betonbalkone und Stränge der 1960er und 1970er Jahre in Weingarten und Landwasser, bei Eigentumswohnungen fehlende Beschlüsse zur Sanierung der Hülle, Feuchte in Dreisamnähe.
- Gegenhinweise: dokumentierte Kernsanierung, Erneuerung von Dach, Fenstern, Heizung und Leitungen, Neubau in Rieselfeld, Vauban oder den Nachverdichtungen seit 2000.
28 Stadtteile, drei Bestandstypen
Freiburg gliedert sich in 28 Stadtteile. Die Auswertung des Zensus-Gitters nach ihren Grenzen zeigt:
Gründerzeit und Altstadt
Wiehre, Altstadt, Oberau, Herdern, Stühlinger
In der Wiehre, dem größten Stadtteil, stammen 39 Prozent der Gebäude aus der Zeit vor 1919, in der Altstadt 39, in der Oberau 36, in Herdern 22 Prozent. Der Stühlinger zeigt die Teilung des Kriegs: 25 Prozent Gründerzeit im Süden, 44 Prozent Wiederaufbau im Norden, 90 Prozent Mehrfamilienhäuser.
Wiederaufbau und Großsiedlungen
Littenweiler, Mooswald, Haslach, Waldsee, Weingarten, Landwasser
Littenweiler besteht zu 51 Prozent aus Gebäuden der Jahre 1949 bis 1968, Mooswald zu 42, Haslach zu 33 Prozent neben 22 Prozent Siedlungsbestand; Waldsee ist mit 51 Prozent aus 1919 bis 1948 der Siedlungsstadtteil. Landwasser (56 Prozent) und Weingarten (39 Prozent) sind die Großsiedlungen der Jahre 1969 bis 1983.
Rieselfeld, Vauban, Tuniberg
Rieselfeld, Vauban, Sankt Georgen, Munzingen, Opfingen
Rieselfeld (97 Prozent) und Vauban (100 Prozent) bestehen fast vollständig aus Gebäuden nach 1995; in Munzingen sind es 40, in Tiengen 28 Prozent. Sankt Georgen mischt 25 Prozent aus 1969 bis 1983 mit 19 Prozent Neubau. Für die Restnutzungsdauer sind diese Jahrgänge selten ein Thema.
Eigene Auswertung des Zensus-2022-Gitters (100 m) nach Stadtteilgrenzen aus OpenStreetMap. Die Gitterauswertung erfasst 98 Prozent der Gebäude der Gemeindetabelle; Zellen mit geheimhaltungsbedingt unterdrückten Werten fehlen.
Die Stadtteilzahlen zeigen, wo welche Fragen häufig sind, nicht, wie lang die Restnutzungsdauer einer bestimmten Immobilie ist.
Lokale Besonderheiten: Rekonstruktion, Weingarten, Vauban, Erhaltungssatzungen
Rekonstruierte Altstadt, erhaltene Wiehre
Nach dem 27. November 1944 baute Freiburg die meisten verlorenen historischen Gebäude wieder auf; das Münster hatte den Angriff nur leicht beschädigt überstanden. Die Wiehre, 1826 eingemeindet, und Herdern blieben als Gründerzeitviertel erhalten und sind heute das Altbauquartier der Stadt. Für Gebäude mit Fertigstellung vor 1925 gilt der typisierte AfA-Satz von 2,5 Prozent; Rekonstruktionen der Nachkriegszeit sind steuerlich Neubauten ihrer Fertigstellungsjahre.
Weingarten und Landwasser
Weingarten wurde 1964 bis 1966 von der Freiburger Stadtbau gebaut, geprägt von Hochhäusern, mit heute rund 11.400 Einwohnern; am Else-Liefmann-Platz steht mit sieben Obergeschossen Deutschlands höchstes reines Holzhaus mit 30 Mietwohnungen, und die Sanierung des Hochhauses Bugginger Straße 50 zum Passivhaus wurde zum Modell. Landwasser entstand in denselben Jahren. Für private Vermieter ist dort die einzelne Eigentumswohnung der typische Fall.
Vauban, Rieselfeld, Dietenbach
Auf dem Gelände der 1937 gebauten und bis zum 15. August 1992 französisch genutzten Kaserne entstand ab April 1998 das Quartier Vauban: 41 Hektar, rund 5.200 Einwohner, alle Gebäude mindestens im Freiburger Niedrigenergiestandard, darunter Deutschlands erstes Passivhaus-Mehrfamilienhaus und rund 100 Plusenergiehäuser. Rieselfeld, ab 1994 auf 78 Hektar ehemaliger Rieselfelder gebaut, hat rund 9.200 Einwohner. Der Stadtteil Dietenbach wurde 2019 per Bürgerentscheid beschlossen. Die Stadt arbeitet außerdem mit Erhaltungssatzungen: Die Soziale Erhaltungssatzung für Waldsee vom November 2019 wurde im Mai 2025 wieder aufgehoben; ob weitere Gebiete gelten, prüfen wir im Einzelfall.
Restnutzungsdauer-Gutachten in Freiburg anfragen: So bereiten Sie sich vor
- Stadtteil, Objektart (Gründerzeithaus, Eigentumswohnung, Block der 1960er Jahre), Zahl der Wohnungen, Nutzung
- Baujahr und Anschaffungszeitpunkt; bei Altbauten der Hinweis, ob das Gebäude vor 1925 fertiggestellt wurde
- bei Eigentumswohnungen: Beschlüsse, Rücklage und Sanierungen der Gemeinschaft an Dach, Fassade und Strängen
- Denkmalstatus oder Lage in einer Erhaltungssatzung, soweit bekannt
- Modernisierungen mit Jahr und Umfang, bekannte Schäden, Feuchte; Fotos von außen, Keller, Dachboden, Technikraum
Zu jedem Gutachten gehört eine Besichtigung durch den Sachverständigen; Termin und Unterlagen stimmen wir vor der Beauftragung mit Ihnen ab. Den Weg zum Restnutzungsdauer-Gutachten beschreibt die Seite Ablauf und Unterlagen, die Kostenlogik die Seite Kosten und Wirtschaftlichkeit.
Restnutzungsdauer und AfA: der steuerliche Rahmen in Kürze
Für Wohngebäude mit Fertigstellung vor 1925 gilt ein typisierter AfA-Satz von 2,5 Prozent, für Fertigstellung 1925 bis 2022 von 2 Prozent, ab 2023 von 3 Prozent. Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG angesetzt werden, wenn sie unter der typisierten liegt und objektbezogen nachgewiesen wird. Ein qualifiziertes Gutachten muss das Finanzamt berücksichtigen; ob es die Nutzungsdauer übernimmt, prüft es im Einzelfall. Bei den Freiburger Gebäudewerten wirkt eine kürzere Nutzungsdauer spürbar auf die jährliche AfA; die Summe der Abschreibung bleibt gleich. Einzelheiten und eine Modellrechnung finden Sie unter Gebäude-AfA und tatsächliche Nutzungsdauer.
Fragen zum Restnutzungsdauer-Gutachten in Freiburg
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen, Stichtag 15.05.2022, Gemeinde Freiburg im Breisgau (ARS 083110000000) und Deutschland. © Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2024. Eigene Berechnung der Anteile.
- Zensus 2022, 100-m-Gitterdaten (Destatis, Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0), ausgewertet nach Stadtteilgrenzen aus OpenStreetMap (© OpenStreetMap-Mitwirkende, ODbL). Eigene Berechnung.
- Statistisches Bundesamt (Destatis), Gemeindeverzeichnis GV-ISys, Bevölkerungsstand 31.12.2025 auf Grundlage des Zensus 2022.
- Haus & Grund Freiburg, Pressemitteilung zur Aufhebung der Sozialen Erhaltungssatzung Waldsee (Mai 2025); Stadt Freiburg, Fachanhörung Erhaltungssatzung (TOPOS, 17.09.2014), abgerufen am 20.10.2026.
- Wikipedia-Artikel Freiburg im Breisgau, Operation Tigerfish, Weingarten, Vauban, Rieselfeld, abgerufen am 20.10.2026.
- § 7 Abs. 4 EStG; BFH, Urteile vom 28.07.2021 (IX R 25/19) und 23.01.2024 (IX R 14/23). Einordnung unter Rechtliche Grundlagen.
Alle Zahlen beschreiben den Gebäude- und Wohnungsbestand der Stadt als Ganzes oder ihrer Stadtbezirke. Sie erlauben keine Aussage über die Restnutzungsdauer eines einzelnen Gebäudes. Diese Seite ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.