Restnutzungsdauer-Gutachten in Essen: Was der Gebäudebestand für Eigentümer bedeutet

Essens Gebäudebestand: der älteste der großen Städte

Am Ende des Krieges waren der Essener Stadtkern zu über 90 Prozent und der gesamte Gebäudebestand zu 51 Prozent zerstört. Zwischen 1950 und 1961 entstanden mehr als 100.000 neue Wohnungen, der größte Teil davon in Altendorf, Holsterhausen und rund um die Innenstadt. Seit den 1960er Jahren, als Essen mit 731.994 Einwohnern seinen Höchststand erreichte, ist wenig nachgekommen.

Zum Stichtag des Zensus 2022 stammten 36,9 Prozent der 91.289 Essener Gebäude mit Wohnraum aus den Jahren 1950 bis 1969, nach dem Zensus-Gitter 17,6 Prozent aus 1949 bis 1957 und 17,2 Prozent aus 1958 bis 1968. Dazu kommen 15,6 Prozent aus der Zeit vor 1919 und 17,6 Prozent aus 1919 bis 1949, zusammen 70,1 Prozent von vor 1970. Damit liegt Essen vor Duisburg (69,2) und Frankfurt (67,8); unter den 43 Städten hat nur Saarbrücken einen älteren Bestand. Nach 2010 entstanden 3,9 Prozent der Gebäude.

Anteile an allen Gebäuden mit Wohnraum, Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022. Eigene Berechnung.

45,4 Prozent der Essener Gebäude haben drei oder mehr Wohnungen, Mehrfamilienhäuser mit drei bis sechs Wohnungen allein 29,6 Prozent, das Typische des Wiederaufbaus. Privatpersonen besitzen 70,8 Prozent, privatwirtschaftliche Unternehmen 10,6 Prozent, ein Erbe der Werkswohnungen von Krupp und der Zechen, Genossenschaften 3,1 Prozent. Geheizt wird mit Gas (70,3 Prozent) und Fernwärme (13,8 Prozent); 11,3 Prozent der Gebäude haben Etagenheizungen, und 8,4 Prozent heizen mit Strom, ein Wert, der an Nachtspeicheröfen der 1960er und 1970er Jahre denken lässt.

Warum der Essener Bestand für die Restnutzungsdauer relevant ist

Die typisierte Nutzungsdauer von 50 Jahren unterstellt, dass ein 1955 errichtetes Mehrfamilienhaus in Altendorf, 2026 erworben, noch bis 2076 genutzt wird, dann wäre es 121 Jahre alt. Die Essener Wiederaufbauhäuser entstanden in großer Zahl, mit knappen Mitteln und in Serie: einfache Grundrisse, dünne Decken, Betonbalkone, Haustechnik, die inzwischen zum zweiten oder dritten Mal fällig ist. Ob das zur Substanz passt, ist bei diesen Jahrgängen eine ernsthafte Frage.

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten beantwortet sie objektbezogen. Es würdigt den technischen Verschleiß der Bauteile, die wirtschaftliche Entwertung durch Grundriss, Ausstattung und Energiestandard bei einem Mietniveau von durchschnittlich 6,72 Euro je Quadratmeter, und die rechtlichen Beschränkungen, etwa bei Denkmälern oder in Erhaltungssatzungen. Ein Restnutzungsdauergutachten für ein Siedlungshaus auf der Margarethenhöhe stellt dabei andere Fragen als eines für einen Wiederaufbaublock in Holsterhausen: Das eine ist 100 Jahre alt und denkmalgeschützt, das andere 70 und nie umfassend modernisiert.

• Prüfhinweise: bauzeitliche Haustechnik, Nachtspeicherheizungen, Flachdächer und Betonbalkone der 1950er und 1960er Jahre, ungedämmte Fassaden, Denkmalschutz oder Erhaltungssatzung, Altbergbau im Essener Norden.
• Gegenhinweise: dokumentierte Erneuerung von Dach, Fenstern, Heizung und Leitungen, energetische Komplettmodernisierung, Neubau im Krupp-Gürtel oder im Universitätsviertel.

Neun Stadtbezirke, drei Bestandstypen

Essen gliedert sich in neun Stadtbezirke mit 50 Stadtteilen. Die Auswertung des Zensus-Gitters nach ihren Grenzen zeigt:

Eigene Auswertung des Zensus-2022-Gitters (100 m) nach Stadtbezirksgrenzen aus OpenStreetMap. Die Gitterauswertung erfasst 98 Prozent der Gebäude der Gemeindetabelle; Zellen mit geheimhaltungsbedingt unterdrückten Werten fehlen.

Die Bezirkszahlen zeigen, wo welche Fragen häufig sind, nicht, wie lang die Restnutzungsdauer einer bestimmten Immobilie ist.

Lokale Besonderheiten: Krupp-Siedlungen, Zollverein, Wiederaufbau

Margarethenhöhe, Altenhof, Moltkeviertel

Die Margarethenhöhe wurde ab 1906 nach Plänen von Georg Metzendorf für die Margarethe-Krupp-Stiftung gebaut, bis 1938 entstanden 935 Gebäude mit 3.092 Wohneinheiten; seit 1987 steht die Siedlung unter Denkmalschutz, die Stiftung ist bis heute Eigentümerin. Der Altenhof II von 1907 bis 1914 ist seit 1991 Baudenkmal, das Moltkeviertel, ab 1908 als bürgerliches Wohnquartier entwickelt, hat seit 1983 eine Erhaltungssatzung. Wer dort eine Immobilie vermietet, besitzt ein geschütztes Gebäude, bei dem der Denkmalschutz regelt, was an Fassade, Dach und Fenstern zulässig ist. Für Fertigstellung vor 1925 gilt der typisierte Satz von 2,5 Prozent.

Zollverein und das Ende des Bergbaus

Krupp begann 1811 in Essen, und bis zu 290 Zechen förderten im Stadtgebiet Kohle. Die letzte war Zollverein, stillgelegt am 23. Dezember 1986 und seit 2001 Welterbe. Die Zechensiedlungen in Katernberg, Stoppenberg und Altenessen blieben, ebenso der Altbergbau unter dem Essener Norden. Dokumentierte Bergschäden gehören dort zur Tatsachengrundlage eines Gutachtens; pauschal lässt sich aus der Lage nichts ableiten.

Wiederaufbau und spätere Großprojekte

Nach dem Krieg wurde Essen in Serie wieder aufgebaut: Zwischen 1950 und 1961 über 100.000 Wohnungen, der Großteil in drei- bis viergeschossigen Zeilen. Das Hörsterfeld entstand ab 1973 als letzte Großsiedlung. Seit 2008 bebaut die Stadt den Krupp-Gürtel westlich der Innenstadt, 2010 war Essen Kulturhauptstadt. Der Essener Neubauanteil bleibt mit 3,9 Prozent seit 2010 dennoch gering; der Bestand, um den es bei Restnutzungsdauer-Fragen geht, ist und bleibt der Wiederaufbau.

Restnutzungsdauer-Gutachten in Essen anfragen: So bereiten Sie sich vor

• Stadtbezirk und Stadtteil, Objektart, Zahl der Wohnungen, Nutzung (vermietet, teilweise vermietet, betrieblich)
• Baujahr und Anschaffungszeitpunkt; bei Siedlungshäusern Denkmalstatus oder Lage in einer Erhaltungssatzung
• im Essener Norden: Bergschadensmeldungen oder Regulierungen, soweit vorhanden
• Modernisierungen mit Jahr und Umfang: Dach, Fassade, Fenster, Heizung (Nachtspeicher?), Leitungen, Balkone
• bekannte Schäden, Feuchte; Fotos von außen, Keller, Dachboden, Technikraum

Die DG Deutsche Gutachten AG hat ihren Sitz in Lünen im östlichen Ruhrgebiet. Zu jedem Gutachten gehört eine Besichtigung durch den Sachverständigen; Termin und Unterlagen stimmen wir vor der Beauftragung mit Ihnen ab. Den Weg zum Restnutzungsdauer-Gutachten beschreibt die Seite Ablauf und Unterlagen, die Kostenlogik die Seite Kosten und Wirtschaftlichkeit.

Restnutzungsdauer und AfA: der steuerliche Rahmen in Kürze

Für Wohngebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 gilt ein typisierter AfA-Satz von 2 Prozent, also 50 Jahre; das betrifft in Essen den größten Teil des Bestands. Für Siedlungshäuser mit Fertigstellung vor 1925 gilt 2,5 Prozent. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt die Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer, wenn sie kürzer ist und objektbezogen nachgewiesen wird. Ein qualifiziertes Gutachten muss das Finanzamt berücksichtigen; ob es die Nutzungsdauer übernimmt, prüft es im Einzelfall. Die Summe der Abschreibung bleibt gleich, nur ihre Verteilung auf die Jahre ändert sich. Einzelheiten und eine Modellrechnung finden Sie unter Gebäude-AfA und tatsächliche Nutzungsdauer.

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