Erfurts Gebäudebestand: Altstadt, Vorstadtring, Platte, Nachwende
Im Krieg wurden 17 Prozent der Erfurter Wohnungen völlig zerstört und 530 Gebäude total vernichtet, vor allem in der Altstadt; der Gründerzeitring blieb ohne Kriegsschäden. In der DDR verfiel die Altstadt, Ende der 1960er Jahre wurde das Krämpferviertel an ihrem Rand abgerissen und durch 11- bis 16-geschossige Plattenbauten ersetzt, der Abriss des Andreasviertels wurde 1989 durch Bürgerproteste und die Wende verhindert. Nach 1990 wurde der Altbau weitgehend saniert, in Baulücken neu gebaut und am Rand Einfamilienhausgebiete erschlossen.
Zum Stichtag des Zensus 2022 stammten 20,1 Prozent der 31.283 Erfurter Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919 und 21,0 Prozent aus 1919 bis 1949, zusammen 41,1 Prozent. Die Jahre 1950 bis 1969 stellen nur 9,4 Prozent, 1970 bis 1989 mit den Großsiedlungen 12,7 Prozent der Gebäude, die wegen ihrer Größe weit mehr Wohnungen enthalten. Nach der Wende wurde viel gebaut: 27,8 Prozent der Gebäude stammen aus 1990 bis 2009, nach dem Zensus-Gitter allein 14,3 Prozent aus 1995 bis 2001, und 9,0 Prozent seit 2010.
| Baujahr | Erfurt | Deutschland |
|---|---|---|
| vor 1919 | 20,1 % | 13,1 % |
| 1919 bis 1949 | 21,0 % | 11,8 % |
| 1950 bis 1969 | 9,4 % | 23,4 % |
| 1970 bis 1989 | 12,7 % | 23,1 % |
| 1990 bis 2009 | 27,8 % | 21,1 % |
| 2010 und später | 9,0 % | 7,7 % |
Anteile an allen Gebäuden mit Wohnraum, Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022. Eigene Berechnung.
34,2 Prozent der Gebäude haben drei oder mehr Wohnungen, Mehrfamilienhäuser mit sieben bis zwölf Wohnungen allein 17,9 Prozent, der Gründerzeit- und Plattentyp; zugleich sind 31,5 Prozent freistehende Einfamilienhäuser, viele davon in den Nachwende-Gebieten und den 44 eingemeindeten Ortsteilen. Genossenschaften besitzen 6,7 Prozent der Gebäude, Wohnungseigentümergemeinschaften 13,4 Prozent, Privatpersonen 71,7 Prozent, die kommunale KoWo 2,7 Prozent. 74,4 Prozent der Wohnungen sind vermietet, die Leerstandsquote entspricht mit 4,33 Prozent genau dem Bundesdurchschnitt; 2006 hatte sie noch bei 10,3 Prozent gelegen.
Warum in Erfurt die Sanierungsgeschichte der 1990er Jahre entscheidet
Ein 1895 errichtetes Mietshaus in der Andreas- oder Löbervorstadt, 1996 saniert und 2026 erworben, hat Dach, Leitungen und Heizung mit 30 Jahren und Holzbalkendecken mit 130 Jahren. Für Fertigstellung vor 1925 gilt der typisierte AfA-Satz von 2,5 Prozent, also 40 Jahre. Ob die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist, hängt davon ab, was 1996 erneuert und was nur instandgesetzt wurde. Der Sanierungsstand im Vorstadtring ist nach Angaben der Stadt hoch; das macht die Unterlagen wichtiger, nicht unwichtiger.
In Erfurt-Nord und Südost stellt sich die Frage anders: Die Platten der Jahre 1969 bis 1990 haben eine typisierte Nutzungsdauer bis 2019 bis 2040, und die wirtschaftliche Entwertung ist dokumentiert: Seit 2000 wurden Blöcke abgerissen und die Flächen begrünt, der Leerstand in der Platte sank dadurch bis 2006 auf 7,4 Prozent. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten würdigt beide Bestände mit denselben drei Determinanten, technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Beschränkung, und kommt zu ganz verschiedenen Fragen. Ein Restnutzungsdauergutachten in Erfurt beginnt deshalb mit dem Stadtteil und den Sanierungsunterlagen.
- Prüfhinweise: Sanierung der 1990er Jahre ohne Erneuerung von Decken, Dachstuhl und Strängen, Denkmalstatus in Altstadt und Vorstädten, bei Platten nicht modernisierte Stränge und Aufzüge, dauerhafter Leerstand im Quartier, Feuchte in Gera-Nähe.
- Gegenhinweise: dokumentierte Kernsanierung, Neubau nach 1995 in Marbach, Bindersleben, Niedernissa oder den Baulücken der Altstadt, Komplettmodernisierung der Großsiedlungsblöcke.
53 Stadtteile, drei Bestandstypen
Erfurt gliedert sich in 53 Stadtteile, davon 44 Ortsteile. Die Auswertung des Zensus-Gitters nach ihren Grenzen zeigt:
Altstadt und Vorstadtring
Altstadt, Andreasvorstadt, Johannesvorstadt, Löbervorstadt, Brühlervorstadt, Ilversgehofen, Daberstedt
In der Altstadt stammen 48 Prozent der Gebäude aus der Zeit vor 1919, in der Johannesvorstadt 46, in der Andreasvorstadt 43 Prozent; 70 bis 89 Prozent sind Mehrfamilienhäuser. Löber- und Brühlervorstadt mischen 21 bis 24 Prozent Gründerzeit mit 32 bis 37 Prozent aus 1919 bis 1948, Daberstedt besteht zu 49 Prozent aus Bauten der Zwischenkriegszeit.
Platte in Nord und Südost
Rieth, Berliner Platz, Moskauer Platz, Roter Berg, Herrenberg, Wiesenhügel, Melchendorf
Erfurt-Nord entstand ab 1969, Erfurt-Südost ab 1979; bis Ende der 1970er Jahre wurden am Stadtrand über 17.000 Wohnungen gebaut. In Melchendorf mit Drosselberg und Buchenberg stammen 34 Prozent der Gebäude aus 1984 bis 1994, 49 Prozent sind Mehrfamilienhäuser. Die Eigentümer sind überwiegend KoWo und Genossenschaften.
Nachwende-Ränder
Marbach, Niedernissa, Windischholzhausen, Bindersleben, Büßleben, Krämpfervorstadt
In Niedernissa stammen 78 Prozent der Gebäude aus der Zeit nach 1995, in Marbach 77, in Windischholzhausen 71, in Bindersleben 60 Prozent: die Einfamilienhausgebiete der Suburbanisierung. In der Krämpfervorstadt entstanden 52 Prozent der Gebäude nach 1995, Neubau auf den Abrissflächen der DDR-Zeit.
Eigene Auswertung des Zensus-2022-Gitters (100 m) nach Stadtteilgrenzen aus OpenStreetMap. Die Gitterauswertung erfasst 97 Prozent der Gebäude der Gemeindetabelle; Zellen mit geheimhaltungsbedingt unterdrückten Werten fehlen. Die Großsiedlungen im Norden liegen wegen ihrer wenigen, großen Gebäude unter der Auswertungsschwelle.
Die Stadtteilzahlen zeigen, wo welche Fragen häufig sind, nicht, wie lang die Restnutzungsdauer einer bestimmten Immobilie ist.
Lokale Besonderheiten: Altstadt, Vorstadtring, Landeshauptstadt
Die erhaltene Altstadt
Die innere Altstadt zeigt noch überwiegend ein mittelalterliches Bild mit über 20 gotischen Pfarrkirchen; die Liste der Kulturdenkmale umfasst mehr als 1.600 Objekte, Alte Synagoge, Mikwe und Steinernes Haus sind seit dem 17. September 2023 Welterbe. Nach 1990 wurden viele Altstadtgebäude saniert, der Fischmarkt erhielt 2014 den Sonderpreis des Deutschen Städtebaupreises. Für Eigentümer in der Altstadt entscheidet die Denkmalakte: Was wurde wann mit welcher Genehmigung erneuert, und was ist noch bauzeitlich?
Der Gürtel der Vorstädte
Zwischen 1873 und 1918 wuchs um die Altstadt ein Ring aus Wohnvierteln: bürgerlich im Südwesten mit Löber- und Brühlervorstadt, Arbeiterviertel im Nordosten mit Krämpfer- und Johannesvorstadt, gemischt in Daberstedt und der Andreasvorstadt, mit Mietshausbebauung bis etwa 1940 und einer Dichte von rund 15.000 Einwohnern je Quadratkilometer. Der Ring blieb ohne Kriegsschäden und ist heute vollständig erhalten; die Ziegeleien am Roten Berg prägten die rote Ziegelbauweise der Arbeiterviertel. Für Gebäude mit Fertigstellung vor 1925 gilt der typisierte AfA-Satz von 2,5 Prozent.
Vom Schrumpfen zum Wachsen
Vom Höchststand von knapp über 220.000 Einwohnern 1989 verlor Erfurt nach der Wende rund 20.000 Menschen, vor allem nach Marbach und an den Ringelberg; seit 2003 wächst die Stadt wieder und hat drei Viertel des Verlusts ausgeglichen. 1991 wurde Erfurt Landeshauptstadt, 1994 die Universität neu gegründet, 2021 fand die Bundesgartenschau statt. Für die wirtschaftliche Nutzungsdauer heißt das: Die Entwertung durch Leerstand, die um 2000 vieles bestimmte, muss heute mit aktuellen Quartiersdaten begründet werden.
Restnutzungsdauer-Gutachten in Erfurt anfragen: So bereiten Sie sich vor
- Stadtteil, Objektart (Gründerzeithaus, Platte, Nachwendebau, Eigentumswohnung), Zahl der Wohnungen, Nutzung und Leerstand im Gebäude
- Baujahr und Anschaffungszeitpunkt; bei Altbauten der Hinweis, ob das Gebäude vor 1925 fertiggestellt wurde
- Sanierungsunterlagen der 1990er und 2000er Jahre: Umfang, Jahr, erneuerte Bauteile, Förderbescheide
- Denkmalstatus, soweit bekannt; bei Eigentumswohnungen Beschlüsse und Rücklage der Gemeinschaft
- bekannte Schäden, Feuchte, Zustand der Holzbalkendecken; Fotos von außen, Keller, Dachboden, Technikraum
Zu jedem Gutachten gehört eine Besichtigung durch den Sachverständigen; Termin und Unterlagen stimmen wir vor der Beauftragung mit Ihnen ab. Den Weg zum Restnutzungsdauer-Gutachten beschreibt die Seite Ablauf und Unterlagen, die Kostenlogik die Seite Kosten und Wirtschaftlichkeit.
Restnutzungsdauer und AfA: der steuerliche Rahmen in Kürze
Für Wohngebäude mit Fertigstellung vor 1925 gilt ein typisierter AfA-Satz von 2,5 Prozent, für Fertigstellung 1925 bis 2022 von 2 Prozent, ab 2023 von 3 Prozent. Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG angesetzt werden, wenn sie unter der typisierten liegt und objektbezogen nachgewiesen wird. Ein qualifiziertes Gutachten muss das Finanzamt berücksichtigen; ob es die Nutzungsdauer übernimmt, prüft es im Einzelfall. Sonderabschreibungen der Nachwendezeit sind ausgelaufen und spielen für Erwerbe ab heute keine Rolle mehr. Einzelheiten und eine Modellrechnung finden Sie unter Gebäude-AfA und tatsächliche Nutzungsdauer.
Fragen zum Restnutzungsdauer-Gutachten in Erfurt
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen, Stichtag 15.05.2022, Gemeinde Erfurt (ARS 160510000000) und Deutschland. © Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2024. Eigene Berechnung der Anteile.
- Zensus 2022, 100-m-Gitterdaten (Destatis, Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0), ausgewertet nach Stadtteilgrenzen aus OpenStreetMap (© OpenStreetMap-Mitwirkende, ODbL). Eigene Berechnung.
- Statistisches Bundesamt (Destatis), Gemeindeverzeichnis GV-ISys, Bevölkerungsstand 31.12.2025 auf Grundlage des Zensus 2022.
- Landeshauptstadt Erfurt, Gebäude- und Wohnungsbestand 2006 (Leerstand), abgerufen am 20.10.2026.
- Wikipedia-Artikel Erfurt, Jüdisch-Mittelalterliches Erbe in Erfurt, abgerufen am 20.10.2026.
- § 7 Abs. 4 EStG; BFH, Urteile vom 28.07.2021 (IX R 25/19) und 23.01.2024 (IX R 14/23). Einordnung unter Rechtliche Grundlagen.
Alle Zahlen beschreiben den Gebäude- und Wohnungsbestand der Stadt als Ganzes oder ihrer Stadtbezirke. Sie erlauben keine Aussage über die Restnutzungsdauer eines einzelnen Gebäudes. Diese Seite ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.