Restnutzungsdauer-Gutachten in Duisburg: Was der Gebäudebestand für Eigentümer bedeutet

Duisburgs Gebäudebestand: Wiederaufbau über Werkssiedlungen

Rund 300 Luftangriffe trafen die Stadt an Rhein und Ruhr, am Ende waren 80 Prozent der Wohngebäude zerstört oder schwer beschädigt. Was blieb, waren vor allem die Werkssiedlungen außerhalb der Industriekerne. Der Wiederaufbau der 1950er und 1960er Jahre füllte die Lücken, dann kam der Strukturwandel, und Duisburg verlor zwischen 1975 und 2014 rund 100.000 Einwohner.

Zum Stichtag des Zensus 2022 stammten 34,5 Prozent der 82.785 Duisburger Gebäude mit Wohnraum aus den Jahren 1950 bis 1969, nach dem Zensus-Gitter 16,6 Prozent aus 1949 bis 1957 und 15,7 Prozent aus 1958 bis 1968. Dazu kommen 15,5 Prozent aus der Zeit vor 1919 und 19,2 Prozent aus 1919 bis 1949, zusammen 69,2 Prozent von vor 1970. Nach 2010 entstanden nur 3,4 Prozent der Gebäude, unter den 43 Städten liegt nur Saarbrücken niedriger.

Anteile an allen Gebäuden mit Wohnraum, Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022. Eigene Berechnung.

Die Eigentümerstruktur trägt die Handschrift der Industrie: 12,6 Prozent der Gebäude gehören privatwirtschaftlichen Unternehmen, so viel wie in keiner anderen der 43 Städte, ein Erbe der Werkswohnungen, die nach 1990 an Wohnungsgesellschaften verkauft wurden. Privatpersonen besitzen 69,6 Prozent, Genossenschaften 2,6 Prozent. 40,0 Prozent der Gebäude haben drei oder mehr Wohnungen. 20,2 Prozent der Gebäude heizen mit Fernwärme, meist aus den Hüttenwerken, und mit 5,84 Euro je Quadratmeter hat Duisburg die niedrigste Durchschnittsmiete aller westdeutschen Städte der Reihe.

Warum in Duisburg der Untergrund mitentscheidet

Ein 1955 errichtetes Mehrfamilienhaus in Meiderich, 2026 erworben, wird mit 2 Prozent bis 2076 abgeschrieben. Bei einem Wiederaufbaujahrgang mit bauzeitlicher Haustechnik ist das eine ernsthafte Frage. In Duisburg kommt eine zweite hinzu: Die Zeche Walsum baute bis zu ihrer Stilllegung am 30. Juni 2008 auch unter dem Rhein ab, in Walsum senkte sich die Oberfläche um bis zu 5,5 Meter. In großen Teilen des Stadtgebiets liegt die Oberfläche heute unter dem Rheinwasserspiegel; Pumpwerke halten das Grundwasser unten. Risse, Schiefstellungen und feuchte Keller sind in Bergsenkungsgebieten eine eigene Schadensgeschichte.

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten würdigt diese Dinge nicht nach der Lage auf der Karte, sondern nach dem dokumentierten Zustand: Wurden Bergschäden gemeldet, reguliert, saniert? Steht das Haus auf einer Sohle, die nachträglich abgedichtet wurde? Dazu kommt bei Werkssiedlungen die rechtliche Seite, der Denkmalbereich, der Fassade, Dach und Fenster schützt. Ein Restnutzungsdauergutachten in Duisburg arbeitet deshalb mit drei Aktenordnern: Bauakte, Modernisierungen, Bergschadensakte.

• Prüfhinweise: dokumentierte Bergschäden oder Grundwasserprobleme, bauzeitliche Haustechnik und Leitungen der 1950er Jahre, Flachdächer und Betonbalkone, Lage in einem Denkmalbereich, Mietniveau, das aufwendige Modernisierungen nicht trägt.
• Gegenhinweise: regulierte und sanierte Bergschäden, dokumentierte Erneuerung von Dach, Fenstern, Heizung und Leitungen, energetische Komplettmodernisierung, Neubau in 6-Seen-Wedau.

Sieben Stadtbezirke, drei Bestandstypen

Duisburg gliedert sich in sieben Stadtbezirke mit 46 Stadtteilen. Die Auswertung des Zensus-Gitters nach ihren Grenzen zeigt:

Eigene Auswertung des Zensus-2022-Gitters (100 m) nach Stadtbezirksgrenzen aus OpenStreetMap. Die Gitterauswertung erfasst 98 Prozent der Gebäude der Gemeindetabelle; Zellen mit geheimhaltungsbedingt unterdrückten Werten fehlen.

Die Bezirkszahlen zeigen, wo welche Fragen häufig sind, nicht, wie lang die Restnutzungsdauer einer bestimmten Immobilie ist.

Lokale Besonderheiten: Werkssiedlungen, Bergbau, Strukturwandel

Werkssiedlungen als Denkmalbereiche

Duisburg hat sieben Denkmalbereiche, und die meisten sind Siedlungen. Das Dichterviertel in Hamborn entstand 1905 bis 1918 für Thyssen-Beschäftigte, die Margarethensiedlung in Rheinhausen ab 1903 für Krupp mit rund 700 Wohneinheiten, beide seit 1999 geschützt wie die Wedau-Siedlung der Eisenbahn von 1913. Die Rheinpreußen-Siedlung in Homberg gehört seit 1985 einer Bewohnergenossenschaft, die Siedlung Wehofen zählte 1918 schon 877 Thyssen-Wohnungen, Bissingheim wurde als Eisenbahnersiedlung mit 468 Häusern und 1.364 Wohnungen gebaut. Diese Häuser sind massiv, oft über hundert Jahre alt und in ihrer Gestalt geschützt; für Gebäude mit Fertigstellung vor 1925 gilt der typisierte AfA-Satz von 2,5 Prozent.

Bergbau unter dem Rhein

Der Steinkohlenbergbau endete in Duisburg mit der Stilllegung der Zeche Walsum 2008, die Folgen bleiben. Die Senkungen reichen in Walsum bis 5,5 Meter; nach Angaben der Stadt lebt rund ein Drittel der Bevölkerung in Gebieten, die unter dem Rheinwasserspiegel liegen und durch Deiche und Pumpwerke geschützt werden. Wer ein Haus im Norden oder Westen der Stadt beurteilt, fragt deshalb immer nach Bergschadensakten und nach dem Zustand der Kellerabdichtung.

Strukturwandel: Krupp, Weiße Riesen, 6-Seen-Wedau

Das Krupp-Hüttenwerk Rheinhausen schloss 1993 nach dem Arbeitskampf von 1987, heute liegt dort das Logistikzentrum Logport. In Hochheide wurden 2019 und 2021 zwei der sogenannten Weißen Riesen gesprengt, 20-geschossige Wohnhochhäuser der 1970er Jahre, deren Nutzungsdauer durch Leerstand und Sanierungsstau wirtschaftlich beendet war. Auf dem ehemaligen Bahngelände in Wedau entsteht mit 6-Seen-Wedau das größte Duisburger Neubaugebiet mit rund 3.000 Wohneinheiten. Die Einwohnerzahl, 1975 noch 591.635, ist seit 2014 wieder auf rund 500.000 gestiegen.

Restnutzungsdauer-Gutachten in Duisburg anfragen: So bereiten Sie sich vor

• Stadtbezirk und Stadtteil, Objektart, Zahl der Wohnungen, Nutzung (vermietet, teilweise vermietet, betrieblich)
• Baujahr und Anschaffungszeitpunkt; bei Siedlungshäusern Lage in einem Denkmalbereich oder Denkmalstatus
• Bergbau und Grundwasser: Bergschadensmeldungen, Regulierungen, Kellerabdichtungen, Auskünfte der Bezirksregierung Arnsberg, soweit vorhanden
• Modernisierungen mit Jahr und Umfang: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen, Balkone
• bekannte Schäden, Risse, Feuchte; Fotos von außen, Keller, Dachboden, Technikraum

Die DG Deutsche Gutachten AG hat ihren Sitz in Lünen im östlichen Ruhrgebiet. Zu jedem Gutachten gehört eine Besichtigung durch den Sachverständigen; Termin und Unterlagen stimmen wir vor der Beauftragung mit Ihnen ab. Den Weg zum Restnutzungsdauer-Gutachten beschreibt die Seite Ablauf und Unterlagen, die Kostenlogik die Seite Kosten und Wirtschaftlichkeit.

Restnutzungsdauer und AfA: der steuerliche Rahmen in Kürze

Für Wohngebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 gilt ein typisierter AfA-Satz von 2 Prozent, für Fertigstellung vor 1925, also für viele Werkssiedlungen, 2,5 Prozent. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt die Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer, wenn sie kürzer ist und objektbezogen nachgewiesen wird. Ein qualifiziertes Gutachten muss das Finanzamt berücksichtigen; ob es die Nutzungsdauer übernimmt, prüft es im Einzelfall. Bei Duisburgs niedrigen Gebäudewerten lohnt vorab ein Blick auf die Wirtschaftlichkeit: Die zusätzliche jährliche AfA hängt von der Gebäude-AfA-Basis ab, nicht von der Lage. Einzelheiten und eine Modellrechnung finden Sie unter Gebäude-AfA und tatsächliche Nutzungsdauer.

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