Restnutzungsdauer-Gutachten in Dortmund: Was der Gebäudebestand für Eigentümer bedeutet

Dortmunds Gebäudebestand: geprägt von 1950 bis 1969

Dortmund wurde im Zweiten Weltkrieg in 105 Luftangriffen getroffen; die Innenstadt war zu über 90 Prozent zerstört. Der Wiederaufbau der 1950er und 1960er Jahre hat das Stadtbild bis heute geprägt, und er prägt auch die Statistik.

Zum Stichtag des Zensus 2022 gab es in Dortmund 97.442 Gebäude mit Wohnraum. 36,2 Prozent davon wurden zwischen 1950 und 1969 fertiggestellt, bundesweit sind es 23,4 Prozent. Rechnet man die Vorkriegsbauten hinzu, stammen 61,6 Prozent aller Dortmunder Wohngebäude aus der Zeit vor 1970. Die feinere Gliederung aus dem 100-Meter-Gitter des Zensus zeigt, dass die Wiederaufbaujahre 1949 bis 1957 mit 15,7 Prozent und 1958 bis 1968 mit 17,4 Prozent nahezu gleich stark vertreten sind. Gebäude aus der Zeit nach 2010 machen dagegen nur 5,4 Prozent des Bestands aus.

Anteile an allen Gebäuden mit Wohnraum, Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022. Eigene Berechnung.

Zwei weitere Merkmale fallen auf. Dortmund ist eine Stadt der Reihenhäuser: 18,6 Prozent aller Wohngebäude sind gereihte Einfamilienhäuser, ein für eine Großstadt hoher Wert, der auf die Werks- und Zechensiedlungen zurückgeht. Und Dortmund heizt mit Gas: 79 Prozent der Gebäude nutzen Erdgas als Energieträger, Fernwärme spielt mit 5,3 Prozent eine geringe Rolle. Beides sagt etwas über das Alter der Haustechnik aus, nichts über ein einzelnes Haus.

Warum das Baualter eine Prüfung der Restnutzungsdauer nahelegt, aber nicht entscheidet

Ein 1958 errichtetes Mehrfamilienhaus, das 2026 erworben wird, wird steuerlich mit 2 Prozent jährlich abgeschrieben, also rechnerisch bis zum Jahr 2076. Das Gebäude wäre dann 118 Jahre alt. Ob es tatsächlich so lange seiner Zweckbestimmung dienen kann, hängt nicht vom Baujahr ab, sondern von dem, was in den vergangenen Jahrzehnten mit ihm geschehen ist. Ein Restnutzungsdauergutachten beantwortet diese Frage für die konkrete Immobilie.

Die Bauten der 1950er Jahre entstanden unter Materialknappheit und Zeitdruck. Viele wurden seitdem mehrfach modernisiert, mit neuen Fenstern, neuer Heizung, gedämmter Fassade. Andere tragen noch die bauzeitlichen Leitungen und das Dach von 1958. Zwischen diesen beiden Fällen liegt die ganze Spannweite der tatsächlichen Nutzungsdauer. Die Zahlen oben sagen nur: In Dortmund gibt es besonders viele Gebäude, bei denen sich die Frage lohnt. Welche Antwort sie hat, zeigt erst die sachverständige Untersuchung des Objekts.

• Prüfhinweise: bauzeitliche Haustechnik, Leitungen und Fenster, dokumentierte Feuchteschäden, nicht marktgerechte Grundrisse, ausstehende Dach- oder Fassadensanierung.
• Gegenhinweise: Kernsanierung, erneuerte tragende oder prägende Bauteile, energetische Komplettmodernisierung. Sie können die Restnutzungsdauer verlängern.

Zwölf Stadtbezirke, drei Bestandstypen

Dortmunds Stadtbezirke unterscheiden sich im Baualter deutlich. Die Auswertung des Zensus-Gitters nach Stadtbezirksgrenzen zeigt drei Muster:

Eigene Auswertung des Zensus-2022-Gitters (100 m) nach Stadtbezirksgrenzen aus OpenStreetMap. Die Gitterauswertung erfasst 98 Prozent der Gebäude der Gemeindetabelle; Zellen mit geheimhaltungsbedingt unterdrückten Werten fehlen.

Für Eigentümer heißt das: Ein Gebäude in der Nordstadt und eines in Aplerbeck haben statistisch sehr unterschiedliche Ausgangslagen. Aber auch innerhalb eines Bezirks liegen sanierte und unsanierte Häuser nebeneinander. Die Bezirkszahlen helfen bei der Einordnung, nicht bei der Bestimmung der Restnutzungsdauer einer einzelnen Immobilie.

Lokale Besonderheit: Bergbau, Stahl und Strukturwandel

Dortmunds Wohnungsbestand ist ohne seine Industriegeschichte nicht zu verstehen. Die Zechen bauten ab dem späten 19. Jahrhundert Werkssiedlungen für ihre Belegschaften, häufig als Reihen- und Doppelhäuser mit Garten. Die Werkssiedlung Oberdorstfeld, ab 1913 von der Gewerkschaft Dorstfeld nach Plänen des Essener Architekten Oskar Schwer errichtet, steht seit 1993 als Denkmalbereich unter Schutz. Die letzte fördernde Dortmunder Zeche, Minister Stein in Eving, wurde 1987 stillgelegt. Das Stahlwerk Phoenix-Ost in Hörde stellte am 23. April 2001 die Produktion ein; auf seinem Gelände liegt seit 2011 der Phoenix-See.

Für die Restnutzungsdauer sind zwei Folgen dieser Geschichte relevant. Erstens: Viele Siedlungshäuser sind über 100 Jahre alt und wurden in Eigenregie unterschiedlich intensiv modernisiert; bei denkmalgeschützten Beständen begrenzen Auflagen zudem die wirtschaftlich sinnvollen Eingriffe. Das ist eine rechtliche Einflussgröße auf die Nutzungsdauer. Zweitens: Der Strukturwandel hat Teilräume unterschiedlich getroffen. Der Zensus weist für Dortmund insgesamt eine Leerstandsquote von 3,3 Prozent aus, bundesweit sind es 4,3 Prozent. Dortmund ist also kein Schrumpfungsmarkt; die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes ist hier selten durch fehlende Nachfrage begrenzt, sondern durch den Zustand des Gebäudes selbst.

Restnutzungsdauer-Gutachten in Dortmund anfragen: So bereiten Sie sich vor

Für eine erste Einordnung genügen Eckdaten, die Sie in wenigen Minuten zusammenstellen:

• Stadtbezirk oder Adresse, Objektart, Zahl der Wohnungen, Nutzung (vermietet, teilweise vermietet, betrieblich)
• Baujahr und Anschaffungszeitpunkt, bei Siedlungshäusern auch ein Hinweis auf Denkmalschutz
• Modernisierungen mit Jahr und Umfang: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen, Bäder
• bekannte Schäden, Feuchte, Setzungen; im Ruhrgebiet gegebenenfalls Hinweise auf Bergbaufolgen
• Fotos von außen, Keller, Dachboden, Technikraum

Die DG Deutsche Gutachten AG hat ihren Sitz in Lünen, der nördlichen Nachbarstadt Dortmunds. Zu jedem Gutachten gehört eine Besichtigung durch den Sachverständigen; Termin und Unterlagen stimmen wir vor der Beauftragung mit Ihnen ab. Den vollständigen Weg zum Restnutzungsdauer-Gutachten beschreibt die Seite Ablauf und Unterlagen, die Kostenlogik die Seite Kosten und Wirtschaftlichkeit.

Restnutzungsdauer und AfA: der steuerliche Rahmen in Kürze

Für Wohngebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 gilt ein typisierter AfA-Satz von 2 Prozent, also 50 Jahre. Weist ein Eigentümer nach, dass die tatsächliche Nutzungsdauer seines Gebäudes kürzer ist, kann er nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG die Abschreibung auf diese kürzere Dauer verteilen. Der Bundesfinanzhof verlangt dafür eine objektbezogene Darlegung, die technischen Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen würdigt. Das Finanzamt prüft den Nachweis im Einzelfall; eine Anerkennung ist nicht garantiert. Die Gesamtsumme der Abschreibung ändert sich nicht, nur ihre Verteilung auf die Jahre. Einzelheiten und eine Modellrechnung finden Sie unter Gebäude-AfA und tatsächliche Nutzungsdauer.

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