Restnutzungsdauer-Gutachten in Darmstadt: Was der Gebäudebestand für Eigentümer bedeutet

Darmstadts Gebäudebestand: ein Drittel Vorkrieg, ein Drittel Wiederaufbau

Die Brandnacht vom 11. September 1944 zerstörte den Großteil der Alt- und Innenstadt und kostete rund 11.000 Menschenleben; zwischen 1939 und 1945 verlor Darmstadt etwa 40 Prozent seiner Bewohner. Nach Kriegsende wurden die meisten Ruinen abgebrochen, der Wiederaufbau erfolgte vereinfacht und mit moderner Innengestaltung. Die Viertel außerhalb des Feuersturms, Johannes- und Martinsviertel, Mathildenhöhe und Bessungen, blieben stehen.

Zum Stichtag des Zensus 2022 stammten 12,9 Prozent der 24.524 Darmstädter Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919 und 12,6 Prozent aus 1919 bis 1949, zusammen ein Viertel, dazu rund ein Drittel aller Gebäude aus der Zeit vor dem Krieg, wenn man die Jahre bis 1944 zählt. Die Jahre 1950 bis 1969 stellen 35,0 Prozent, nach dem Zensus-Gitter 14,5 Prozent aus 1949 bis 1957 und 16,8 Prozent aus 1958 bis 1968. Kranichstein fällt in die 18,7 Prozent aus 1970 bis 1989; 14,4 Prozent der Gebäude stammen aus 1990 bis 2009 und 6,5 Prozent seit 2010, darunter die ersten Konversionsquartiere.

Anteile an allen Gebäuden mit Wohnraum, Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022. Eigene Berechnung.

35,5 Prozent der Gebäude haben drei oder mehr Wohnungen. Bei den Eigentümern fällt der kommunale bauverein auf: 7,4 Prozent der Gebäude gehören der Kommune, einer der höchsten Werte der 43 Städte, Wohnungseigentümergemeinschaften halten 14,2 Prozent, Privatpersonen 74,2 Prozent, Genossenschaften nur 0,2 Prozent. Geheizt wird mit Gas (74,0 Prozent), 8,7 Prozent der Gebäude haben Heizöl, 10,8 Prozent Etagenheizungen. 69,3 Prozent der Wohnungen sind vermietet, die Durchschnittsmiete von 9,56 Euro je Quadratmeter gehört zu den höchsten der Reihe außerhalb der A-Städte, die Leerstandsquote liegt bei 3,42 Prozent.

Warum sich die Frage in Darmstadt wirtschaftlich stellt

Darmstädter Gebäudewerte sind hoch, und das macht die Frage nach der tatsächlichen Nutzungsdauer wirtschaftlich: Bei gleicher Verkürzung bringt die zusätzliche jährliche AfA hier mehr als in den meisten anderen Städten der Reihe. Ein 1956 errichtetes Mehrfamilienhaus in Darmstadt-Mitte, wo zwei Drittel der Gebäude aus dem Wiederaufbau stammen, wird bei Erwerb 2026 mit 2 Prozent bis 2076 abgeschrieben. Ob die typisierte Nutzungsdauer zur Substanz passt, hängt von Dach, Fenstern, Decken, Leitungen und Balkonen ab, die bei diesen Jahrgängen zum zweiten Mal fällig werden.

Ein 1890 errichtetes Mietshaus im Martinsviertel fällt unter den Satz von 2,5 Prozent, die Nutzungsdauer müsste für einen Ansatz unter 40 Jahren liegen, und die Sanierungsgeschichte entscheidet. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten würdigt in beiden Fällen den technischen Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung durch Grundriss, Ausstattung und Energiestandard und die rechtlichen Beschränkungen aus Denkmalschutz, in Darmstadt vor allem auf der Mathildenhöhe und in den Gründerzeitvierteln. Ein Restnutzungsdauergutachten in Darmstadt ist bei 41.000 Studenten und 3,4 Prozent Leerstand selten eine Frage der Nachfrage, fast immer eine der Substanz.

• Prüfhinweise: bauzeitliche Haustechnik, Fenster und Balkone der 1950er Jahre, Wiederaufbau auf altem Keller, nie erneuerte Holzbalkendecken und Dachstühle der Gründerzeit, Denkmalstatus oder Welterbe-Pufferzone, bei Konversionsgebäuden unklare Sanierungstiefe.
• Gegenhinweise: dokumentierte Kernsanierung, Erneuerung von Dach, Fenstern, Heizung und Leitungen, Neubau auf den Konversionsflächen oder in Kranichstein nach 2000.

Neun Stadtteile, drei Bestandstypen

Darmstadt gliedert sich in neun Stadtteile. Die Auswertung des Zensus-Gitters nach ihren Grenzen zeigt:

Eigene Auswertung des Zensus-2022-Gitters (100 m) nach Stadtteilgrenzen aus OpenStreetMap. Die Gitterauswertung erfasst 99 Prozent der Gebäude der Gemeindetabelle; Zellen mit geheimhaltungsbedingt unterdrückten Werten fehlen.

Die Stadtteilzahlen zeigen, wo welche Fragen häufig sind, nicht, wie lang die Restnutzungsdauer einer bestimmten Immobilie ist.

Lokale Besonderheiten: Mathildenhöhe, Kranichstein, Konversion

Mathildenhöhe und Gründerzeitviertel

Die Künstlerkolonie auf der Mathildenhöhe, 1899 bis 1914 unter Großherzog Ernst Ludwig entstanden, wurde am 24. Juli 2021 als Welterbe bestätigt. Johannesviertel und Martinsviertel nördlich des Zentrums sind gut erhaltene Gründerzeitviertel, Bessungen hat eine Fachwerkaltstadt, acht Schlösser blieben erhalten. Für Gebäude mit Fertigstellung vor 1925 gilt der typisierte AfA-Satz von 2,5 Prozent; Denkmalschutz und Welterbestatus begrenzen die zulässigen Anpassungen, eine Einflussgröße, die ein Gutachten würdigt.

Kranichstein

Ernst May entwarf Kranichstein als Waldsatelliten für 18.000 Bewohner in vier Bauabschnitten, realisiert wurde ab Mai 1968 zunächst nur der kleinste; heute leben dort rund 12.000 Menschen. Die Siedlung kam ins Programm Soziale Stadt, seit den 2000er Jahren entstehen am Rand Niedrigenergie- und Passivhausgebiete. Für private Vermieter ist in den Bauten der 1970er Jahre die einzelne Eigentumswohnung der typische Fall.

Die US-Armee und ihre Flächen

Bis zu 10.000 amerikanische Soldaten waren in Darmstadt stationiert, in Kasernen, die großteils aus den 1930er Jahren stammen; 2008 wurde der Standort aufgelöst. Die Lincoln-Siedlung entwickelt der bauverein mit 316 fertiggestellten und Anfang 2020 weiteren 146 Wohnungen, auf Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-Siedlung entsteht das Ludwigshöhviertel mit rund 1.400 geplanten Wohnungen auf 15 Hektar, die Ernst-Ludwig-Kaserne wurde 2003 abgerissen und zum Ernst-Ludwig-Park. Für Eigentümer in diesen Quartieren entscheidet, ob das Gebäude ein kernsanierter Altbau der 1930er oder 1950er Jahre oder ein Neubau ist; das Fertigstellungsjahr bestimmt den AfA-Satz, die Sanierungstiefe die tatsächliche Nutzungsdauer.

Restnutzungsdauer-Gutachten in Darmstadt anfragen: So bereiten Sie sich vor

• Stadtteil, Objektart (Gründerzeithaus, Wiederaufbau, Eigentumswohnung, Konversionswohnung), Zahl der Wohnungen, Nutzung
• Baujahr und Anschaffungszeitpunkt; bei Gründerzeitbauten der Hinweis, ob das Gebäude vor 1925 fertiggestellt wurde; bei Konversionsgebäuden das ursprüngliche Fertigstellungsjahr und die Sanierungstiefe
• Denkmalstatus oder Lage in der Welterbe-Pufferzone, soweit bekannt
• Modernisierungen mit Jahr und Umfang: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen, Balkone
• bekannte Schäden, Feuchte, Zustand der Holzbalkendecken; Fotos von außen, Keller, Dachboden, Technikraum

Zu jedem Gutachten gehört eine Besichtigung durch den Sachverständigen; Termin und Unterlagen stimmen wir vor der Beauftragung mit Ihnen ab. Den Weg zum Restnutzungsdauer-Gutachten beschreibt die Seite Ablauf und Unterlagen, die Kostenlogik die Seite Kosten und Wirtschaftlichkeit.

Restnutzungsdauer und AfA: der steuerliche Rahmen in Kürze

Für Wohngebäude mit Fertigstellung vor 1925 gilt ein typisierter AfA-Satz von 2,5 Prozent, für Fertigstellung 1925 bis 2022 von 2 Prozent. Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG angesetzt werden, wenn sie unter 40 beziehungsweise 50 Jahren liegt und objektbezogen nachgewiesen wird. Ein qualifiziertes Gutachten muss das Finanzamt berücksichtigen; ob es die Nutzungsdauer übernimmt, prüft es im Einzelfall. Bei den hohen Darmstädter Gebäudewerten wirkt eine kürzere Nutzungsdauer spürbar auf die jährliche AfA; die Summe der Abschreibung bleibt gleich. Einzelheiten und eine Modellrechnung finden Sie unter Gebäude-AfA und tatsächliche Nutzungsdauer.

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