Restnutzungsdauer-Gutachten in Bremen: Was der Gebäudebestand für Eigentümer bedeutet

Bremens Gebäudebestand: Reihenhäuser aus drei Epochen

173 Luftangriffe zerstörten knapp 65.000 Bremer Wohnungen, 62 Prozent des Wohnraums. Zwischen 1945 und 1975 entstanden bis zu 170.000 neue Wohnungen, viel sozialer Wohnungsbau und mit der Neuen Vahr eine der größten Siedlungen der Bundesrepublik. Die Vorkriegsviertel mit ihren Bremer Häusern blieben dennoch in großen Teilen erhalten.

Zum Stichtag des Zensus 2022 stammten 13,4 Prozent der 122.273 Bremer Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919 und 18,5 Prozent aus den Jahren 1919 bis 1949, zusammen fast ein Drittel. Die Jahre 1950 bis 1969 stellen 34,1 Prozent, nach dem Zensus-Gitter verteilt auf 14,5 Prozent in 1949 bis 1957 und 17,6 Prozent in 1958 bis 1968. Nach 2010 entstanden 4,7 Prozent der Gebäude, vor allem in der Überseestadt.

Anteile an allen Gebäuden mit Wohnraum, Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022. Eigene Berechnung.

Die Struktur unterscheidet Bremen von allen anderen Städten dieser Größe. 76,6 Prozent der Gebäude haben höchstens zwei Wohnungen, nur 23,4 Prozent drei oder mehr, bundesweit sind es 18,2 Prozent, in Hamburg 33,2. Das Zensus-Gitter weist 34,9 Prozent aller Gebäude als gereihte Einfamilienhäuser aus, einer der höchsten Werte der betrachteten Städte. 80,4 Prozent der Gebäude gehören Privatpersonen, die Eigentümerquote liegt bei 37,0 Prozent, und entsprechend sind nur 61,6 Prozent der Wohnungen vermietet, der niedrigste Wert unter den A- und B-Städten. Für die AfA-Frage heißt das: Der typische Bremer Anfragefall ist das vermietete Reihenhaus, nicht die Wohnung im Geschossbau.

Was das Bremer Haus für die Restnutzungsdauer bedeutet

Das Bremer Haus wurde von der Mitte des 19. Jahrhunderts bis in die 1930er Jahre gebaut. Sein Souterrain liegt ein bis zwei Meter unter Straßenniveau, oft mit Wohn- oder Wirtschaftsräumen, und seine Konstruktion aus Ziegelmauerwerk, Holzbalkendecken und steilem Dach ist über 90 bis 170 Jahre alt. Viele dieser Häuser stehen unter Denkmalschutz, zum Teil ganze Straßenzüge. Für Gebäude mit Fertigstellung vor 1925 gilt ein typisierter AfA-Satz von 2,5 Prozent, also 40 Jahre; ein 1900 errichtetes Bremer Haus, 2026 erworben, würde rechnerisch bis 2066 abgeschrieben.

Ob die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist, entscheidet sich an Bauteilen, die ein Gutachter aus anderen Städten selten sieht: am erdberührten Souterrain und seiner Feuchte, an den Holzbalkendecken über dem Souterrain, am Dachstuhl und an der Frage, ob die Erker und Fassaden denkmalgerecht saniert wurden. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten würdigt diesen technischen Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung durch die schmalen Grundrisse und die rechtlichen Beschränkungen aus Denkmalschutz und Erhaltungsgebiet. Ein Restnutzungsdauergutachten für ein Bremer Haus in Schwachhausen fällt deshalb anders aus als für ein Reihenhaus der 1950er Jahre in der Vahr.

• Prüfhinweise: feuchtes Souterrain, bauzeitliche Holzbalkendecken und Dachstühle, nie erneuerte Steigleitungen, Grundrisse ohne Anpassungsmöglichkeit, Denkmalschutz oder Lage in einem Erhaltungsgebiet; bei Nachkriegsreihenhäusern Flachdächer, Fenster und Haustechnik der Bauzeit.
• Gegenhinweise: dokumentierte Kernsanierung mit Trockenlegung des Souterrains, erneuertem Dach und Leitungen, energetische Komplettmodernisierung.

Fünf Stadtbezirke, drei Bestandstypen

Bremen gliedert sich in die Stadtbezirke Mitte, Ost, Süd, West und Nord mit 88 Ortsteilen. Die Auswertung des Zensus-Gitters nach den vier großen Bezirken zeigt:

Eigene Auswertung des Zensus-2022-Gitters (100 m) nach Stadtbezirksgrenzen aus OpenStreetMap; der kleine Bezirk Mitte ist in der Auswertung nicht enthalten. Die Gitterauswertung erfasst 99 Prozent der Gebäude der Gemeindetabelle; Zellen mit geheimhaltungsbedingt unterdrückten Werten fehlen.

Die Bezirkszahlen zeigen, wo welche Fragen häufig sind, nicht, wie lang die Restnutzungsdauer einer bestimmten Immobilie ist.

Lokale Besonderheiten: Vorstädte, Neue Vahr, Überseestadt

Die Vorstädte und ihre Häuser

In der Östlichen Vorstadt entstanden bis 1875 rund 10.000 Gebäude, um 1900 war das Viertel nahezu lückenlos bebaut: Reihenhäuser in Klassizismus, Historismus und Jugendstil, die großen Typen des Bremer Hauses in Schwachhausen, Steintor, Ostertor und Neustadt, die kleinsten in Walle und Gröpelingen. Schon der Zensus 2011 zeigte, dass in Bremen nur 31 Prozent der Wohngebäude freistehend sind, bundesweit waren es 62 Prozent. Die AfA-Siedlung von 1929 bis 1930 mit 230 Wohnungen und das Humannviertel von 1929 bis 1931 stehen unter Denkmalschutz; die Stadt schützt daneben Erhaltungsgebiete per Ortsgesetz, unter anderem Herderstraße, Fesenfeld, Bürgerparkviertel, Barkhof und Wall/Schlachte.

Neue Vahr und Tenever

Die Gartenstadt Vahr begann 1954/55 mit 2.200 Wohnungen; die Neue Vahr folgte von 1957 bis 1962 auf 218 Hektar mit rund 11.800 Wohnungen für 30.000 Einwohner, gebaut von der GEWOBA, mit dem Aalto-Hochhaus von 1961 als Wahrzeichen. Tenever entstand in den 1970er Jahren mit 2.600 Wohnungen in bis zu 21 Geschossen; von 2004 bis 2007 wurden rund 750 Wohnungen zurückgebaut. Beide Siedlungen sind Geschossbau in Händen großer Eigentümer, der Prüffall für private Vermieter ist dort die einzelne Eigentumswohnung.

Vom Hafen zum Wohnquartier

Die AG Weser schloss 1983, der Bremer Vulkan stellte 1997 den Schiffbau ein, der Überseehafen wurde 1998 mit 3,5 Millionen Kubikmetern Sand verfüllt. Auf 288 Hektar entsteht seit dem Masterplan von 2003 die Überseestadt; Ende 2023 gab es dort 2.772 Wohnungen, bis 2030 werden rund 12.000 Einwohner erwartet. Für die Restnutzungsdauer sind diese Neubauten kein Thema, sie markieren aber, wie klein der Bremer Neubauanteil gegenüber dem Reihenhausbestand ist.

Restnutzungsdauer-Gutachten in Bremen anfragen: So bereiten Sie sich vor

• Stadtbezirk und Ortsteil, Objektart (Bremer Haus, Nachkriegsreihenhaus, Geschosswohnung), Zahl der Wohnungen, Nutzung
• Baujahr und Anschaffungszeitpunkt; bei Bremer Häusern der Hinweis, ob das Gebäude vor 1925 fertiggestellt wurde
• Denkmalstatus oder Lage in einem Erhaltungsgebiet, soweit bekannt
• Modernisierungen mit Jahr und Umfang: Souterrain und Abdichtung, Dach, Fassade und Erker, Fenster, Heizung, Leitungen
• bekannte Schäden, Feuchte im Souterrain, Zustand der Holzbalkendecken; Fotos von außen, Souterrain, Dachboden, Technikraum

Zu jedem Gutachten gehört eine Besichtigung durch den Sachverständigen; Termin und Unterlagen stimmen wir vor der Beauftragung mit Ihnen ab. Den Weg zum Restnutzungsdauer-Gutachten beschreibt die Seite Ablauf und Unterlagen, die Kostenlogik die Seite Kosten und Wirtschaftlichkeit.

Restnutzungsdauer und AfA: der steuerliche Rahmen in Kürze

Für Wohngebäude mit Fertigstellung vor 1925 gilt ein typisierter AfA-Satz von 2,5 Prozent, für Fertigstellung 1925 bis 2022 von 2 Prozent. Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG angesetzt werden, wenn sie unter 40 beziehungsweise 50 Jahren liegt und objektbezogen nachgewiesen wird. Ein qualifiziertes Gutachten muss das Finanzamt berücksichtigen; ob es die Nutzungsdauer übernimmt, prüft es im Einzelfall. Die Summe der Abschreibung bleibt gleich, nur ihre Verteilung auf die Jahre ändert sich. Einzelheiten und eine Modellrechnung finden Sie unter Gebäude-AfA und tatsächliche Nutzungsdauer.

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