Braunschweigs Gebäudebestand: Gründerzeitring um einen Nachkriegskern
233 Lancaster-Bomber warfen am 15. Oktober 1944 in 40 Minuten rund 847 Tonnen Bomben, der Feuersturm brannte zweieinhalb Tage; über 90 Prozent der mittelalterlichen Innenstadt wurden zerstört, 42 Prozent der Gesamtstadt, rund 80.000 Menschen verloren ihre Wohnung. Die Trümmerräumung dauerte bis 1963, der Wiederaufbau riss für den Hauptbahnhof von 1960 noch einmal über 100 Gebäude ab. Der Gründerzeitring außerhalb der Wallanlagen kam glimpflicher davon.
Zum Stichtag des Zensus 2022 stammten 11,3 Prozent der 44.493 Braunschweiger Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919 und 16,4 Prozent aus 1919 bis 1949, die Zeit des Siegfriedviertels und der Siedlungen in Lehndorf, Mascherode und am Schuntertal. Die Jahre 1950 bis 1969 stellen 32,0 Prozent, nach dem Zensus-Gitter 10,5 Prozent aus 1949 bis 1957 und 18,4 Prozent aus 1958 bis 1968. Die Weststadt fällt in die 19,1 Prozent aus 1970 bis 1989; 14,5 Prozent der Gebäude stammen aus 1990 bis 2009 und 6,6 Prozent seit 2010.
| Baujahr | Braunschweig | Deutschland |
|---|---|---|
| vor 1919 | 11,3 % | 13,1 % |
| 1919 bis 1949 | 16,4 % | 11,8 % |
| 1950 bis 1969 | 32,0 % | 23,4 % |
| 1970 bis 1989 | 19,1 % | 23,1 % |
| 1990 bis 2009 | 14,5 % | 21,1 % |
| 2010 und später | 6,6 % | 7,7 % |
Anteile an allen Gebäuden mit Wohnraum, Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022. Eigene Berechnung.
31,8 Prozent der Gebäude haben drei oder mehr Wohnungen, 28,9 Prozent sind freistehende Einfamilienhäuser, viele davon in den 1974 eingemeindeten 22 Ortschaften. Privatpersonen besitzen 74,9 Prozent der Gebäude, Wohnungseigentümergemeinschaften 11,1 Prozent, Genossenschaften 4,8 Prozent und die kommunale Nibelungen-Wohnbau 2,9 Prozent. 20,7 Prozent der Gebäude heizen mit Fernwärme, 12,1 Prozent mit Heizöl. 67,4 Prozent der Wohnungen sind vermietet, die Leerstandsquote liegt bei 3,64 Prozent.
Warum die drei Bestände in Braunschweig verschiedene Fragen stellen
Ein 1900 errichtetes Mietshaus im Östlichen Ringgebiet fällt unter den typisierten AfA-Satz von 2,5 Prozent, also 40 Jahre; hier entscheidet die Sanierungsgeschichte über Decken, Dachstuhl und Leitungen. Ein 1958 errichtetes Mehrfamilienhaus in der Innenstadt oder in Braunschweig-Süd wird mit 2 Prozent bis 2076 abgeschrieben; hier geht es um bauzeitliche Haustechnik, Fenster, Balkone und darum, dass der Wiederaufbau in Serie und mit knappen Mitteln entstand. Ein 1972 errichteter Block in der Weststadt hat eine typisierte Nutzungsdauer bis 2072, bei Flachdächern, Betonbalkonen und Haustechnik, die zum zweiten Mal fällig wird.
Ein Restnutzungsdauer-Gutachten beantwortet alle drei Fragen objektbezogen: technischer Verschleiß der Bauteile, wirtschaftliche Entwertung durch Grundriss, Ausstattung und Energiestandard, rechtliche Beschränkungen aus Denkmalschutz oder Erhaltungssatzung. Ein Restnutzungsdauergutachten in Braunschweig beginnt deshalb mit dem Stadtbezirk, denn Östliches Ringgebiet, Innenstadt und Weststadt sind drei verschiedene Bauepochen.
- Prüfhinweise: nie erneuerte Holzbalkendecken, Dachstühle und Steigleitungen der Gründerzeit, bauzeitliche Haustechnik und Balkone der 1950er Jahre, Flachdächer und Betonbalkone der Weststadt, Denkmalstatus, bei Eigentumswohnungen fehlende Beschlüsse zur Sanierung der Hülle.
- Gegenhinweise: dokumentierte Kernsanierung, Erneuerung von Dach, Fenstern, Heizung und Leitungen, energetische Komplettmodernisierung, Neubau in den Ortschaften oder auf Konversionsflächen.
Zwölf Stadtbezirke, drei Bestandstypen
Braunschweig gliedert sich seit dem 1. November 2021 in zwölf Stadtbezirke. Die Auswertung des Zensus-Gitters nach ihren Grenzen zeigt:
Gründerzeitring und Siedlungen
Östliches Ringgebiet, Westliches Ringgebiet, Nordstadt-Schunteraue
Im Östlichen Ringgebiet stammen 48 Prozent der Gebäude aus der Zeit vor 1919 und 22 Prozent aus 1919 bis 1948, 74 Prozent sind Mehrfamilienhäuser. Das Westliche Ringgebiet kommt auf je 22 Prozent Gründerzeit und Zwischenkrieg, die Nordstadt mit dem Siegfriedviertel auf 38 Prozent Siedlungsbauten der Jahre 1919 bis 1948.
Wiederaufbau
Mitte, Braunschweig-Süd, Wabe-Schunter-Beberbach, Südstadt
In Braunschweig-Süd stammen 45 Prozent der Gebäude aus 1949 bis 1968, in Mitte 33 Prozent neben 24 Prozent Gründerzeit auf den Traditionsinseln, in Wabe-Schunter-Beberbach 32 Prozent. Mitte hat mit 58 Prozent den höchsten Mehrfamilienhausanteil nach dem Östlichen Ringgebiet.
Weststadt und Ortschaften
Weststadt, Südwest, Lehndorf-Watenbüttel, Hondelage-Volkmarode
Die Weststadt besteht zu 52 Prozent aus Gebäuden der Jahre 1969 bis 1983 und zu 32 Prozent aus 1949 bis 1968, 54 Prozent sind Mehrfamilienhäuser. In Südwest, Lehndorf-Watenbüttel und der Südstadt entstanden 27 bis 29 Prozent der Gebäude nach 1995, Einfamilienhausgebiete in den eingemeindeten Ortschaften.
Eigene Auswertung des Zensus-2022-Gitters (100 m) nach Stadtbezirksgrenzen aus OpenStreetMap. Die Gitterauswertung erfasst 98 Prozent der Gebäude der Gemeindetabelle; Zellen mit geheimhaltungsbedingt unterdrückten Werten fehlen.
Die Bezirkszahlen zeigen, wo welche Fragen häufig sind, nicht, wie lang die Restnutzungsdauer einer bestimmten Immobilie ist.
Lokale Besonderheiten: Feuersturm, autogerechte Stadt, Weststadt
Der 15. Oktober 1944 und die Traditionsinseln
Innerhalb von 24 Stunden fielen rund 10.000 Tonnen Bomben auf Braunschweig, die höchste 24-Stunden-Last des Zweiten Weltkriegs; 150 Hektar Altstadt brannten, Historiker gehen heute von über 1.000 Toten aus. Von den 800 Fachwerkhäusern der Innenstadt blieben wenige, die der Wiederaufbau zu Traditionsinseln um Dom, Altstadtmarkt, Magniviertel und Michaelisviertel zusammenfasste. Der Rest der Innenstadt ist Nachkriegsbau, geplant als autogerechte Stadt mit breiten Durchbrüchen. Wer in Braunschweigs Mitte eine Immobilie vermietet, besitzt in der Regel ein Gebäude der 1950er oder 1960er Jahre, auch wenn die Adresse mittelalterlich klingt.
Ringgebiet und Siegfriedviertel
Das Östliche Ringgebiet ist Braunschweigs Gründerzeitviertel, geschlossene Blockrandbebauung um den Prinz-Albrecht-Park, und wurde im Krieg weniger getroffen als die Innenstadt. Das Siegfriedviertel in der Nordstadt entstand in den 1920er Jahren als Siedlung des Neuen Bauens; die NS-Zeit fügte Mustersiedlungen in Lehndorf, Mascherode und am Schunter- und Wabetal hinzu. Für das Westliche Ringgebiet hat die Stadt seit 2017 eine Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB geprüft; 2022 ging es um den Teilbereich Kreuzstraße-Ost. Ob eine Satzung in Kraft ist, prüfen wir im Einzelfall.
Weststadt
Ab 1960 entstand auf Feldern und Tongruben vier Kilometer südwestlich der Innenstadt die Weststadt, geplant als Gartenstadt mit fünf Nachbarschaften und einem Zentrum, gebaut bis in die 1980er Jahre; 1990 lebten dort rund 25.000 Menschen, heute rund 23.500. Die Bestände gehören großen Eigentümern, für private Vermieter ist die einzelne Eigentumswohnung der typische Fall. Die TU Braunschweig, 1745 als Collegium Carolinum gegründet, und 27 Forschungseinrichtungen machen die Region nach Eurostat zur forschungsintensivsten Europas und sorgen für stabile Nachfrage im Bestand.
Restnutzungsdauer-Gutachten in Braunschweig anfragen: So bereiten Sie sich vor
- Stadtbezirk, Objektart (Gründerzeithaus, Wiederaufbau, Siedlungshaus, Eigentumswohnung), Zahl der Wohnungen, Nutzung
- Baujahr und Anschaffungszeitpunkt; bei Gründerzeitbauten der Hinweis, ob das Gebäude vor 1925 fertiggestellt wurde; in der Innenstadt das tatsächliche Fertigstellungsjahr
- Denkmalstatus oder Lage in einer Erhaltungssatzung, soweit bekannt
- Modernisierungen mit Jahr und Umfang: Dach, Fassade, Fenster, Heizung oder Fernwärmestation, Leitungen, Balkone
- bekannte Schäden, Feuchte; Fotos von außen, Keller, Dachboden, Technikraum
Zu jedem Gutachten gehört eine Besichtigung durch den Sachverständigen; Termin und Unterlagen stimmen wir vor der Beauftragung mit Ihnen ab. Den Weg zum Restnutzungsdauer-Gutachten beschreibt die Seite Ablauf und Unterlagen, die Kostenlogik die Seite Kosten und Wirtschaftlichkeit.
Restnutzungsdauer und AfA: der steuerliche Rahmen in Kürze
Für Wohngebäude mit Fertigstellung vor 1925 gilt ein typisierter AfA-Satz von 2,5 Prozent, für Fertigstellung 1925 bis 2022 von 2 Prozent. Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG angesetzt werden, wenn sie unter 40 beziehungsweise 50 Jahren liegt und objektbezogen nachgewiesen wird. Ein qualifiziertes Gutachten muss das Finanzamt berücksichtigen; ob es die Nutzungsdauer übernimmt, prüft es im Einzelfall. Die Summe der Abschreibung bleibt gleich, nur ihre Verteilung auf die Jahre ändert sich. Einzelheiten und eine Modellrechnung finden Sie unter Gebäude-AfA und tatsächliche Nutzungsdauer.
Fragen zum Restnutzungsdauer-Gutachten in Braunschweig
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen, Stichtag 15.05.2022, Gemeinde Braunschweig (ARS 031010000000) und Deutschland. © Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2024. Eigene Berechnung der Anteile.
- Zensus 2022, 100-m-Gitterdaten (Destatis, Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0), ausgewertet nach Stadtbezirksgrenzen aus OpenStreetMap (© OpenStreetMap-Mitwirkende, ODbL). Eigene Berechnung.
- Statistisches Bundesamt (Destatis), Gemeindeverzeichnis GV-ISys, Bevölkerungsstand 31.12.2025 auf Grundlage des Zensus 2022.
- Stadt Braunschweig, Ratsinformationssystem, Vorlagen zur Erhaltungssatzung Westliches Ringgebiet (2017) und Kreuzstraße-Ost (2022), abgerufen am 20.10.2026.
- Wikipedia-Artikel Braunschweig, Bombenangriff auf Braunschweig am 15. Oktober 1944, Weststadt (Braunschweig), abgerufen am 20.10.2026.
- § 7 Abs. 4 EStG; BFH, Urteile vom 28.07.2021 (IX R 25/19) und 23.01.2024 (IX R 14/23). Einordnung unter Rechtliche Grundlagen.
Alle Zahlen beschreiben den Gebäude- und Wohnungsbestand der Stadt als Ganzes oder ihrer Stadtbezirke. Sie erlauben keine Aussage über die Restnutzungsdauer eines einzelnen Gebäudes. Diese Seite ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.