Bochums Gebäudebestand: Wiederaufbau wie nirgends sonst
Von 23.000 Bochumer Häusern blieben im Krieg nur etwa 1.000 unbeschädigt, die Innenstadt war zu über 60 Prozent zerstört. Der Neuordnungsplan vom 1. Oktober 1948 und die Bauprogramme der folgenden zwei Jahrzehnte haben den Bestand geformt, den die Statistik heute zeigt.
Zum Stichtag des Zensus 2022 stammten 37,1 Prozent der 59.490 Bochumer Gebäude mit Wohnraum aus den Jahren 1950 bis 1969, in keiner anderen der 43 Städte ist dieser Anteil höher. Das Zensus-Gitter teilt ihn fast gleichmäßig auf 1949 bis 1957 (16,4 Prozent) und 1958 bis 1968 (16,9 Prozent) auf. Dazu kommen 28,3 Prozent Vorkriegsbauten, also rund ein Drittel, wie es auch der Stadtartikel der Wikipedia beschreibt. Nach 2010 entstanden nur 3,7 Prozent der Gebäude, einer der niedrigsten Werte überhaupt.
| Baujahr | Bochum | Deutschland |
|---|---|---|
| vor 1919 | 13,2 % | 13,1 % |
| 1919 bis 1949 | 15,1 % | 11,8 % |
| 1950 bis 1969 | 37,1 % | 23,4 % |
| 1970 bis 1989 | 19,7 % | 23,1 % |
| 1990 bis 2009 | 11,3 % | 21,1 % |
| 2010 und später | 3,7 % | 7,7 % |
Anteile an allen Gebäuden mit Wohnraum, Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022. Eigene Berechnung.
Der Gebäudetyp verrät die Herkunft: 14,6 Prozent aller Wohngebäude sind Einfamilien-Doppelhaushälften und 16,8 Prozent gereihte Einfamilienhäuser, zusammen fast ein Drittel, das überwiegend aus Werks- und Zechensiedlungen stammt. Kleine Mehrfamilienhäuser mit drei bis sechs Wohnungen stellen 26,2 Prozent. Privatpersonen besitzen 74,4 Prozent der Gebäude. Geheizt wird mit Gas (75,5 Prozent), 15,2 Prozent der Gebäude haben Etagenheizungen.
Warum in Bochum zwei Fragen zusammenkommen
Die erste Frage ist die nach dem Alter der Bauteile. Ein 1957 errichtetes Mehrfamilienhaus in Bochum-Mitte, 2026 erworben, wird mit 2 Prozent bis 2076 abgeschrieben. Die Bauten der Wiederaufbaujahre entstanden mit knappen Mitteln, und bei vielen stehen Dach, Leitungen, Fenster und Heizung nach einer Modernisierungsrunde in den 1980er oder 1990er Jahren vor der zweiten. Ob die typisierte Nutzungsdauer zur Substanz passt, ist hier eine ernsthafte Frage.
Die zweite Frage ist Bochum-spezifisch: der Untergrund. Zwei Jahrhunderte Steinkohlenbergbau haben Schächte, Stollen und Senkungsgebiete hinterlassen; das ehemalige Opel-Gelände ist nach Angaben der Stadt mit Altlasten aus dem früheren Bergbau belastet. Dokumentierte Bergschäden, Setzungen, Risse und Sicherungsmaßnahmen gehören zur Tatsachengrundlage, die ein Restnutzungsdauer-Gutachten beim technischen Verschleiß würdigt. Pauschal lässt sich aus der Lage im Bergbaugebiet nichts ableiten; ein Restnutzungsdauergutachten arbeitet mit dem, was für das Grundstück tatsächlich bekannt ist.
- Prüfhinweise: bauzeitliche Haustechnik und Leitungen, Flachdächer und Betonbalkone der 1960er Jahre, dokumentierte Bergschäden oder Sicherungsmaßnahmen, Gestaltungs- oder Denkmalbereichssatzung bei Siedlungshäusern.
- Gegenhinweise: dokumentierte Erneuerung von Dach, Fenstern, Heizung und Leitungen, energetische Komplettmodernisierung, regulierte und sanierte Bergschäden.
Sechs Stadtbezirke, drei Bestandstypen
Bochum gliedert sich in sechs Stadtbezirke. Die Auswertung des Zensus-Gitters nach ihren Grenzen zeigt:
Wiederaufbau-Kern
Bochum-Mitte, Bochum-Nord
In Bochum-Mitte stammen 43 Prozent der Gebäude aus 1949 bis 1968, die Hälfte sind Mehrfamilienhäuser; daneben stehen 14 Prozent Gründerzeitbauten in Ehrenfeld und im Stadtparkviertel. Bochum-Nord kommt auf 36 Prozent Nachkriegsbestand.
Siedlungs- und Mischbestand
Wattenscheid, Bochum-Ost, Bochum-Südwest
31 Prozent Nachkriegsbau und 12 bis 13 Prozent Gründerzeit, darunter die Zechensiedlungen; in Wattenscheid stammen zusätzlich 19 Prozent der Gebäude aus 1969 bis 1983. Der Südwesten mit der Dahlhauser Heide hat den niedrigsten Mehrfamilienhausanteil.
Universitäts-Süden
Bochum-Süd
22 Prozent der Gebäude aus 1969 bis 1983, darunter die Hustadt mit rund 1.100 Wohnungen in vier- bis vierzehngeschossigen Häusern, gebaut ab 1968 neben der 1965 eröffneten Ruhr-Universität. Nur 6 Prozent sind Vorkriegsbauten.
Eigene Auswertung des Zensus-2022-Gitters (100 m) nach Stadtbezirksgrenzen aus OpenStreetMap. Die Gitterauswertung erfasst 98 Prozent der Gebäude der Gemeindetabelle; Zellen mit geheimhaltungsbedingt unterdrückten Werten fehlen.
Die Bezirkszahlen zeigen, wo welche Fragen häufig sind, nicht, wie lang die Restnutzungsdauer einer bestimmten Immobilie ist.
Lokale Besonderheiten: Zechensiedlung, Bergbau-Ende, Opel
Von der Dahlhauser Heide bis zum Freigrafendamm
Die Dahlhauser Heide in Hordel, von 1906 bis 1915 von der Fried. Krupp AG für die Zechen Hannover und Hannibal gebaut, umfasst 339 Doppelhäuser mit 715 Wohneinheiten aus über 40 Haustypen. Statt eines Denkmaleintrags schützt seit 1980 eine Gestaltungssatzung den Gartenstadtcharakter. Das Stadtparkviertel entstand in drei Bauphasen zwischen 1870 und 1935 und hat seit 1995 eine Denkmalbereichssatzung; die Siedlung Freigrafendamm in Altenbochum, nach 1927 im Backsteinexpressionismus gebaut, ist seit 1992 Baudenkmal. Satzungen und Denkmalschutz begrenzen, wie diese Häuser verändert werden dürfen, eine rechtliche Einflussgröße, die ein Gutachten würdigt.
Das Ende des Bergbaus
Zwischen 1960 und 1964 schlossen acht Bochumer Großzechen, 20.000 Bergleute verloren ihre Arbeit. Am 31. März 1973 wurde die Zeche Hannover als letzter Bochumer Förderstandort stillgelegt. Was blieb, sind die Siedlungen, die Werkswohnungen des 1842 gegründeten Bochumer Vereins im Griesenbruch und der Untergrund. Die Stadt gilt als einer der am dichtesten mit Altbergbau durchsetzten Standorte Nordrhein-Westfalens; wer ein Haus in Bochum beurteilt, fragt deshalb immer auch nach Bergschadensakten.
Von Opel zu MARK 51°7
Opel produzierte in Bochum vom 10. Oktober 1960 bis zum 5. Dezember 2014. Auf dem rund 70 Hektar großen Gelände des Werks I entsteht seit 2015 der Technologiestandort MARK 51°7 mit über 3.500 Arbeitsplätzen, ohne Wohnnutzung. Wohnungsbau findet im OSTPARK in Altenbochum und Laer statt, mit rund 1.300 geplanten Wohneinheiten, davon etwa 700 im Quartier Feldmark. Diese Neubauten sind für die Restnutzungsdauer kein Thema; sie zeigen aber, wie schmal der Bochumer Neubauanteil im Verhältnis zum Bestand ist.
Restnutzungsdauer-Gutachten in Bochum anfragen: So bereiten Sie sich vor
- Stadtbezirk und Stadtteil, Objektart, Zahl der Wohnungen, Nutzung (vermietet, teilweise vermietet, betrieblich)
- Baujahr und Anschaffungszeitpunkt; bei Siedlungshäusern die Zugehörigkeit zu einer Satzung oder einem Denkmalbereich
- Bergbau: vorliegende Bergschadensgutachten, Regulierungen, Hinweise auf Setzungen oder Risse, Auskünfte der Bezirksregierung Arnsberg, soweit vorhanden
- Modernisierungen mit Jahr und Umfang: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen, Balkone
- bekannte Schäden, Feuchte; Fotos von außen, Keller, Dachboden, Technikraum
Die DG Deutsche Gutachten AG hat ihren Sitz in Lünen im östlichen Ruhrgebiet. Zu jedem Gutachten gehört eine Besichtigung durch den Sachverständigen; Termin und Unterlagen stimmen wir vor der Beauftragung mit Ihnen ab. Den Weg zum Restnutzungsdauer-Gutachten beschreibt die Seite Ablauf und Unterlagen, die Kostenlogik die Seite Kosten und Wirtschaftlichkeit.
Restnutzungsdauer und AfA: der steuerliche Rahmen in Kürze
Für Wohngebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 gilt ein typisierter AfA-Satz von 2 Prozent, also 50 Jahre; das betrifft in Bochum den größten Teil des Bestands. Für Siedlungshäuser mit Fertigstellung vor 1925 gilt 2,5 Prozent. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt die Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer, wenn sie kürzer ist und objektbezogen nachgewiesen wird. Ein qualifiziertes Gutachten muss das Finanzamt berücksichtigen; ob es die Nutzungsdauer übernimmt, prüft es im Einzelfall. Bei Bochums vergleichsweise niedrigen Gebäudewerten lohnt vorab ein Blick auf die Wirtschaftlichkeit. Einzelheiten und eine Modellrechnung finden Sie unter Gebäude-AfA und tatsächliche Nutzungsdauer.
Fragen zum Restnutzungsdauer-Gutachten in Bochum
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen, Stichtag 15.05.2022, Gemeinde Bochum (ARS 059110000000) und Deutschland. © Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2024. Eigene Berechnung der Anteile.
- Zensus 2022, 100-m-Gitterdaten (Destatis, Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0), ausgewertet nach Stadtbezirksgrenzen aus OpenStreetMap (© OpenStreetMap-Mitwirkende, ODbL). Eigene Berechnung.
- Statistisches Bundesamt (Destatis), Gemeindeverzeichnis GV-ISys, Bevölkerungsstand 31.12.2025 auf Grundlage des Zensus 2022.
- Stadt Bochum, Vermarktungsbroschüre OSTPARK, abgerufen am 20.10.2026.
- Wikipedia-Artikel Bochum, Geschichte der Stadt Bochum, Luftangriffe auf das Ruhrgebiet, Dahlhauser Heide, Stadtpark Bochum, Altenbochum, Hustadt, Zeche Hannover, MARK 51°7, abgerufen am 20.10.2026.
- § 7 Abs. 4 EStG; BFH, Urteile vom 28.07.2021 (IX R 25/19) und 23.01.2024 (IX R 14/23). Einordnung unter Rechtliche Grundlagen.
Alle Zahlen beschreiben den Gebäude- und Wohnungsbestand der Stadt als Ganzes oder ihrer Stadtbezirke. Sie erlauben keine Aussage über die Restnutzungsdauer eines einzelnen Gebäudes. Diese Seite ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.