Augsburgs Gebäudebestand: Wiederaufbau einer Industriestadt
Augsburg wurde über zehnmal bombardiert, am schwersten in der Nacht vom 25. auf den 26. Februar 1944 bei minus 18 Grad: 250.000 Stabbrandbomben, 730 Tote, 85.000 Obdachlose, fast ein Viertel aller Wohnungen zerstört. Die Altstadt wurde nach dem Krieg größtenteils wieder aufgebaut, einige Arbeiten dauern an; der Rathausplatz blieb nach dem Abriss der Ruinen in den 1960er Jahren die größte Nachkriegsbrache im Zentrum.
Zum Stichtag des Zensus 2022 stammten 8,9 Prozent der 39.439 Augsburger Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919 und 13,1 Prozent aus 1919 bis 1949. Die Jahre 1950 bis 1969 stellen 33,9 Prozent, nach dem Zensus-Gitter 12,3 Prozent aus 1949 bis 1957 und 18,4 Prozent aus 1958 bis 1968. Weitere 22,6 Prozent entstanden 1970 bis 1989, allein 9,5 Prozent zwischen 1984 und 1994, als das Universitätsviertel wuchs. 14,6 Prozent der Gebäude stammen aus 1990 bis 2009 und 7,0 Prozent seit 2010.
| Baujahr | Augsburg | Deutschland |
|---|---|---|
| vor 1919 | 8,9 % | 13,1 % |
| 1919 bis 1949 | 13,1 % | 11,8 % |
| 1950 bis 1969 | 33,9 % | 23,4 % |
| 1970 bis 1989 | 22,6 % | 23,1 % |
| 1990 bis 2009 | 14,6 % | 21,1 % |
| 2010 und später | 7,0 % | 7,7 % |
Anteile an allen Gebäuden mit Wohnraum, Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022. Eigene Berechnung.
37,2 Prozent der Gebäude haben drei oder mehr Wohnungen, 5,5 Prozent sogar 13 und mehr; 22,5 Prozent sind gereihte Einfamilienhäuser. Wohnungseigentümergemeinschaften besitzen 19,1 Prozent der Gebäude, Privatpersonen 68,5 Prozent, die Kommune mit der WBG 4,6 Prozent. 18,4 Prozent der Gebäude heizen mit Heizöl, ein für eine Großstadt hoher Wert. 65,2 Prozent der Wohnungen sind vermietet, die Eigentümerquote liegt bei 32,5 Prozent, die Leerstandsquote bei 3,92 Prozent, die Durchschnittsmiete bei 8,48 Euro je Quadratmeter.
Warum in Augsburg Wiederaufbau und Ölheizung die Fragen stellen
Ein 1958 errichtetes Mehrfamilienhaus in Hochzoll oder Lechhausen, 2026 erworben, wird mit 2 Prozent bis 2076 abgeschrieben, dann wäre es 118 Jahre alt. Die Wiederaufbauhäuser entstanden in Serie und mit knappen Mitteln, bei 18,4 Prozent Ölheizungen oft mit Tank im Keller und mit Fenstern, Leitungen und Balkonen, die zum zweiten Mal fällig sind. Ob die typisierte Nutzungsdauer zur Substanz passt, ist bei diesen Jahrgängen eine ernsthafte Frage, und sie betrifft in Augsburg ein Drittel aller Gebäude.
Ein Restnutzungsdauer-Gutachten beantwortet die Frage objektbezogen: technischer Verschleiß der Bauteile, wirtschaftliche Entwertung durch Grundriss, Ausstattung und Energiestandard, rechtliche Beschränkungen aus Denkmalschutz, in Augsburg mit 1.226 Einzeldenkmälern, 20 Ensembles und dem großen Altstadt-Ensemble eine häufige Einflussgröße. Ein Restnutzungsdauergutachten für ein Haus im Textilviertel oder in Oberhausen stellt dabei andere Fragen als eines für einen Block im Universitätsviertel.
- Prüfhinweise: bauzeitliche Ölheizungen und Tankanlagen, Fenster und Leitungen der 1950er Jahre, Flachdächer und Betonbalkone der 1960er bis 1980er Jahre, nie erneuerte Holzbalkendecken und Dachstühle in Oberhausen und der Innenstadt, Denkmal- oder Ensembleschutz, Hochwasserbetroffenheit an Lech und Wertach.
- Gegenhinweise: dokumentierte Erneuerung von Dach, Fenstern, Heizung und Leitungen, energetische Komplettmodernisierung, Neubau auf den Kasernenflächen in Kriegshaber und Pfersee oder in Göggingen.
17 Planungsräume, drei Bestandstypen
Augsburg gliedert sich in 42 Stadtbezirke, die zu 17 Planungsräumen zusammengefasst sind. Die Auswertung des Zensus-Gitters nach den Planungsräumen zeigt:
Innenstadt, Oberhausen, Pfersee
Die Vorkriegsstadt
In Oberhausen stammen 27 Prozent der Gebäude aus der Zeit vor 1919 und 18 Prozent aus 1919 bis 1948, in der Innenstadt 22 Prozent Gründerzeit und 22 Prozent Wiederaufbau, im Antonsviertel 18 und in Pfersee 16 Prozent Gründerzeit. 50 bis 59 Prozent sind Mehrfamilienhäuser. Hochfeld hat mit 33 Prozent den höchsten Siedlungsanteil der 1920er und 1930er Jahre.
Wiederaufbau-Gürtel
Hochzoll, Spickel-Herrenbach, Lechhausen, Haunstetten, Kriegshaber, Bärenkeller
Hochzoll besteht zu 53 Prozent aus Gebäuden der Jahre 1949 bis 1968, Spickel-Herrenbach zu 42, Lechhausen zu 36, Bärenkeller zu 35, Kriegshaber zu 33 Prozent. Haunstetten, mit 4.962 Gebäuden der größte Planungsraum, mischt 33 Prozent Wiederaufbau mit 28 Prozent aus 1969 bis 1983.
Universitätsviertel und Ränder
Universitätsviertel, Göggingen, Kriegshaber, Hammerschmiede, Inningen
Das Universitätsviertel besteht zu 46 Prozent aus Gebäuden der Jahre 1984 bis 1994, 29 Prozent haben 13 und mehr Wohnungen. In Kriegshaber mit der ehemaligen Reese-Kaserne entstanden 26 Prozent der Gebäude nach 1995, in Hammerschmiede 24, in Göggingen 23 Prozent; Inningen und Bergheim sind die Einfamilienhausorte der 1980er Jahre.
Eigene Auswertung des Zensus-2022-Gitters (100 m) nach Planungsraumgrenzen aus OpenStreetMap. Die Gitterauswertung erfasst 99 Prozent der Gebäude der Gemeindetabelle; Zellen mit geheimhaltungsbedingt unterdrückten Werten fehlen.
Die Planungsraumzahlen zeigen, wo welche Fragen häufig sind, nicht, wie lang die Restnutzungsdauer einer bestimmten Immobilie ist.
Lokale Besonderheiten: Fuggerei, Textilstadt, Denkmäler, Konversion
Fuggerei und Textilstadt
Die Fuggerei, seit 1523 bewohnt, ist die älteste Sozialwohnsiedlung der Welt. Die Schülesche Kattunfabrik von 1771 gilt als erste Fabrik auf dem europäischen Kontinent, im 19. Jahrhundert war Augsburg Zentrum der Textilindustrie und des Maschinenbaus, Weberunruhen 1784 und 1794 inklusive. Das Textilviertel im Osten der Innenstadt und die Arbeiterquartiere in Oberhausen sind der Vorkriegsbestand, der nach dem Niedergang der Textilindustrie seit den 1970er Jahren zum Teil umgenutzt, zum Teil saniert wurde. Für Gebäude mit Fertigstellung vor 1925 gilt der typisierte AfA-Satz von 2,5 Prozent.
1.226 Einzeldenkmäler und das Altstadt-Ensemble
Augsburg zählt 1.226 Einzeldenkmäler, etwa 1,6 Prozent aller Gebäude, dazu 20 geschützte Ensembles und das große Altstadt-Ensemble mit 65 geschützten Plätzen und Straßenzügen. Seit 2019 sind 22 Objekte des Augsburger Wassermanagement-Systems Welterbe. Für Eigentümer in Ensembles begrenzt der Denkmalschutz, was an Fassade, Dach und Fenstern zulässig ist, eine rechtliche Einflussgröße, die ein Gutachten würdigt.
Universitätsviertel, Konversion, Hochwasser
Die Universität wurde im Oktober 1970 eröffnet, der Campus ab 1974 gebaut, heute mit rund 20.200 Studierenden; das Universitätsviertel daneben entstand überwiegend in den 1980er Jahren mit Hochhäusern. Die letzten US-Truppen zogen 1998 ab; die Kasernenflächen in Kriegshaber und Pfersee, darunter Reese und Sheridan, wurden zu Wohnquartieren. Das Pfingsthochwasser 1999 ließ Lech und Wertach über die Ufer treten und überflutete ganze Stadtteile; Keller und Erdgeschosse in Flussnähe haben seither eine eigene Schadensgeschichte.
Restnutzungsdauer-Gutachten in Augsburg anfragen: So bereiten Sie sich vor
- Planungsraum und Stadtbezirk, Objektart, Zahl der Wohnungen, Nutzung (vermietet, teilweise vermietet, betrieblich)
- Baujahr und Anschaffungszeitpunkt; bei Altbauten der Hinweis, ob das Gebäude vor 1925 fertiggestellt wurde; bei Konversionsgebäuden das ursprüngliche Fertigstellungsjahr
- Denkmal- oder Ensemblestatus, soweit bekannt; Hochwasserbetroffenheit 1999
- Modernisierungen mit Jahr und Umfang: Dach, Fassade, Fenster, Heizung (Öltank?), Leitungen, Balkone
- bekannte Schäden, Feuchte; Fotos von außen, Keller, Dachboden, Technikraum
Zu jedem Gutachten gehört eine Besichtigung durch den Sachverständigen; Termin und Unterlagen stimmen wir vor der Beauftragung mit Ihnen ab. Den Weg zum Restnutzungsdauer-Gutachten beschreibt die Seite Ablauf und Unterlagen, die Kostenlogik die Seite Kosten und Wirtschaftlichkeit.
Restnutzungsdauer und AfA: der steuerliche Rahmen in Kürze
Für Wohngebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 gilt ein typisierter AfA-Satz von 2 Prozent, also 50 Jahre; das betrifft in Augsburg den größten Teil des Bestands. Für Fertigstellung vor 1925 gilt 2,5 Prozent. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt die Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer, wenn sie kürzer ist und objektbezogen nachgewiesen wird. Ein qualifiziertes Gutachten muss das Finanzamt berücksichtigen; ob es die Nutzungsdauer übernimmt, prüft es im Einzelfall. Die Summe der Abschreibung bleibt gleich, nur ihre Verteilung auf die Jahre ändert sich. Einzelheiten und eine Modellrechnung finden Sie unter Gebäude-AfA und tatsächliche Nutzungsdauer.
Fragen zum Restnutzungsdauer-Gutachten in Augsburg
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022, Gebäude- und Wohnungszählung, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen, Stichtag 15.05.2022, Gemeinde Augsburg (ARS 097610000000) und Deutschland. © Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2024. Eigene Berechnung der Anteile.
- Zensus 2022, 100-m-Gitterdaten (Destatis, Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0), ausgewertet nach Planungsraumgrenzen aus OpenStreetMap (© OpenStreetMap-Mitwirkende, ODbL). Eigene Berechnung.
- Statistisches Bundesamt (Destatis), Gemeindeverzeichnis GV-ISys, Bevölkerungsstand 31.12.2025 auf Grundlage des Zensus 2022.
- Wikipedia-Artikel Augsburg, Luftangriffe auf Augsburg, Fuggerei, abgerufen am 20.10.2026; Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, Denkmalliste Augsburg.
- § 7 Abs. 4 EStG; BFH, Urteile vom 28.07.2021 (IX R 25/19) und 23.01.2024 (IX R 14/23). Einordnung unter Rechtliche Grundlagen.
Alle Zahlen beschreiben den Gebäude- und Wohnungsbestand der Stadt als Ganzes oder ihrer Stadtbezirke. Sie erlauben keine Aussage über die Restnutzungsdauer eines einzelnen Gebäudes. Diese Seite ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.