Restnutzungsdauer-Gutachten in Aachen: Was der Gebäudebestand für Eigentümer bedeutet

Aachens Gebäudebestand: Wiederaufbau mit Gründerzeitrand

Fünf Luftangriffe ab Juli 1941, die Zwangsevakuierung 1944 und die Schlacht um Aachen im Oktober 1944 hinterließen eine Stadt mit 11.139 Einwohnern und 65 Prozent zerstörtem Wohnraum. 1946 lebten wieder 100.000 Menschen in Aachen, der Wiederaufbau der 1950er und 1960er Jahre und das Wachstum der Hochschule danach formten den Bestand, den die Statistik heute zeigt.

Zum Stichtag des Zensus 2022 stammten 12,4 Prozent der 41.368 Aachener Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1919, vor allem im Frankenberger Viertel, in Burtscheid und in Eilendorf, und 11,3 Prozent aus 1919 bis 1949. Die Jahre 1950 bis 1969 stellen 33,5 Prozent, nach dem Zensus-Gitter 11,3 Prozent aus 1949 bis 1957 und 18,0 Prozent aus 1958 bis 1968. Weitere 24,3 Prozent entstanden 1970 bis 1989, allein 13,2 Prozent zwischen 1969 und 1978, als Preuswald und die Hochschulquartiere wuchsen. 13,4 Prozent der Gebäude stammen aus 1990 bis 2009, 5,1 Prozent seit 2010.

Anteile an allen Gebäuden mit Wohnraum, Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022. Eigene Berechnung.

Aachen ist eine Mieterstadt in privater Hand: 75,0 Prozent der Wohnungen sind vermietet, 79,6 Prozent der Gebäude gehören Privatpersonen, Genossenschaften mit 0,1 Prozent praktisch nichts, Wohnungseigentümergemeinschaften 12,7 Prozent. 35,9 Prozent der Gebäude haben drei oder mehr Wohnungen, 51,3 Prozent stehen in gereihter Bauweise. Geheizt wird mit Gas (80,2 Prozent), 15,4 Prozent der Gebäude haben Etagenheizungen. Die Leerstandsquote von 2,83 Prozent und die Durchschnittsmiete von 8,04 Euro je Quadratmeter zeigen einen nachgefragten Markt.

Warum in Aachen Wiederaufbau und Etagenheizung die Fragen stellen

Ein 1957 errichtetes Mehrfamilienhaus in Aachen-Mitte, 2026 erworben, wird mit 2 Prozent bis 2076 abgeschrieben, dann wäre es 119 Jahre alt. Die Wiederaufbauhäuser entstanden in Serie, oft auf den Kellern der zerstörten Vorgänger, und bei 15,4 Prozent Gebäuden mit Etagenheizung wurde häufig nie eine Zentralheizung nachgerüstet. Ob die typisierte Nutzungsdauer zur Substanz passt, ist bei diesen Jahrgängen eine ernsthafte Frage, und sie betrifft in Aachen ein Drittel aller Gebäude. Bei 2,8 Prozent Leerstand und einer Hochschule mit Zehntausenden Studenten ist fehlende Nachfrage dagegen kein Argument; was zählt, ist der technische Verschleiß und die Wirtschaftlichkeit einer Anpassung.

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten beantwortet das objektbezogen: technischer Verschleiß der Bauteile, wirtschaftliche Entwertung durch Grundriss, Ausstattung und Energiestandard, rechtliche Beschränkungen aus Denkmalschutz und Satzungen, in Aachen vor allem im Frankenberger Viertel. Ein Restnutzungsdauergutachten für ein Gründerzeithaus am Frankenberg stellt dabei andere Fragen als eines für den Wiederaufbaublock in der Innenstadt oder die Eigentumswohnung in Preuswald.

• Prüfhinweise: Etagenheizungen und bauzeitliche Leitungen der 1950er Jahre, Wiederaufbau auf altem Keller, Flachdächer und Betonbalkone der 1970er Jahre, nie erneuerte Holzbalkendecken und Dachstühle der Gründerzeit, Denkmalstatus oder Gestaltungssatzung.
• Gegenhinweise: dokumentierte Erneuerung von Dach, Fenstern, Heizung und Leitungen, energetische Komplettmodernisierung, Neubau in Brand, Laurensberg oder auf den Campusflächen.

Sieben Stadtbezirke, drei Bestandstypen

Aachen gliedert sich in sieben Stadtbezirke. Die Auswertung des Zensus-Gitters nach ihren Grenzen zeigt:

Eigene Auswertung des Zensus-2022-Gitters (100 m) nach Stadtbezirksgrenzen aus OpenStreetMap. Die Gitterauswertung erfasst 99 Prozent der Gebäude der Gemeindetabelle; Zellen mit geheimhaltungsbedingt unterdrückten Werten fehlen.

Die Bezirkszahlen zeigen, wo welche Fragen häufig sind, nicht, wie lang die Restnutzungsdauer einer bestimmten Immobilie ist.

Lokale Besonderheiten: Frankenberger Viertel, Preuswald, Strukturwandel

Frankenberger Viertel

Zwischen 1870 und 1920 entstand östlich der Innenstadt das Frankenberger Viertel, historistische und Jugendstilfassaden um Neumarkt und Herz-Jesu-Kirche, heute mit 9.028 Einwohnern und mehr als 250 ausgewiesenen Baudenkmälern. Seit 1979 gilt dort eine Gestaltungssatzung, die bauliche Maßnahmen am geschützten Erscheinungsbild regelt; für das Gasborn- und Suermondt-Viertel hat der Rat 2017 die Prüfung einer Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB beauftragt. Für Eigentümer im Frankenberger Viertel entscheidet die Sanierungsgeschichte über die Restnutzungsdauer, und Denkmalschutz und Satzung bestimmen, was an Fassade, Dach und Fenstern zulässig ist.

Preuswald

Am Südrand des Aachener Waldes, nahe dem Dreiländereck, baute die GEHAG von 1968 bis 1980 die Siedlung Preuswald mit 625 Wohneinheiten; größter Eigentümer ist heute die Vonovia. Das 13-geschossige Hochhaus an der Altenberger Straße wurde seit 2021 entkernt und zu Co-Living umgebaut, ein Quartierspark eröffnete 2023. Wer dort eine Wohnung vermietet, besitzt eine Einheit in einer Siedlung, deren Nutzungsdauer vom Sanierungsstand der Hülle, der Stränge und der Aufzüge abhängt.

Von Nadeln und Tuch zur RWTH

Nadel- und Tuchindustrie waren Aachens wichtigste Wirtschaftszweige, mit mehreren hundert Nadelfabriken; die letzte schloss Ende 2004, von den Tuchfabriken blieb eine. Das Aachener Steinkohlenrevier nördlich der Stadt, das älteste Europas, endete 1997 mit der Schließung von Sophia-Jacoba in Hückelhoven; Bergschäden sind dort, nicht im Aachener Kernstadtgebiet, ein Thema. An die Stelle der Industrie trat die RWTH mit 10.272 Arbeitsplätzen (2024) als größtem Arbeitgeber und den Campusflächen in Melaten und im Westen, die für stabile Nachfrage nach Wohnraum sorgen.

Restnutzungsdauer-Gutachten in Aachen anfragen: So bereiten Sie sich vor

• Stadtbezirk und Stadtteil, Objektart, Zahl der Wohnungen, Nutzung (vermietet, teilweise vermietet, betrieblich)
• Baujahr und Anschaffungszeitpunkt; bei Gründerzeitbauten der Hinweis, ob das Gebäude vor 1925 fertiggestellt wurde; bei Wiederaufbauhäusern Hinweise auf ältere Keller
• Denkmalstatus, Lage in der Gestaltungssatzung Frankenberger Viertel oder einer Erhaltungssatzung, soweit bekannt
• Heizung: Zentral- oder Etagenheizung, Baujahr der Anlagen; Modernisierungen mit Jahr und Umfang
• bekannte Schäden, Feuchte; Fotos von außen, Keller, Dachboden, Technikraum

Die DG Deutsche Gutachten AG hat ihren Sitz in Lünen im östlichen Ruhrgebiet. Zu jedem Gutachten gehört eine Besichtigung durch den Sachverständigen; Termin und Unterlagen stimmen wir vor der Beauftragung mit Ihnen ab. Den Weg zum Restnutzungsdauer-Gutachten beschreibt die Seite Ablauf und Unterlagen, die Kostenlogik die Seite Kosten und Wirtschaftlichkeit.

Restnutzungsdauer und AfA: der steuerliche Rahmen in Kürze

Für Wohngebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 gilt ein typisierter AfA-Satz von 2 Prozent, also 50 Jahre; das betrifft in Aachen den größten Teil des Bestands. Für Fertigstellung vor 1925, also für das Frankenberger Viertel, gilt 2,5 Prozent. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt die Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer, wenn sie kürzer ist und objektbezogen nachgewiesen wird. Ein qualifiziertes Gutachten muss das Finanzamt berücksichtigen; ob es die Nutzungsdauer übernimmt, prüft es im Einzelfall. Die Summe der Abschreibung bleibt gleich, nur ihre Verteilung auf die Jahre ändert sich. Einzelheiten und eine Modellrechnung finden Sie unter Gebäude-AfA und tatsächliche Nutzungsdauer.

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